Praha v roce 2024: Raketový růst nájemného, jak ovlivňuje dostupnost bydlení a srovnání s evropskými metropolemi

Vlastníte v Praze byt či nájemní dům a sledujete, kam až může růst nájemného zajít?

Pražský rezidenční trh prochází dynamickým obdobím. Pro majitele nemovitostí představuje aktuální vývoj na jedné straně příležitost k maximalizaci výnosu, na straně druhé však klade vysoké nároky na správné nastavení nájemních vztahů, bonitu nájemců a dlouhodobou udržitelnost investice.

Na této stránce rozebírám konkrétní čísla z trhu za rok 2024, data z renomovaných analýz i přesuny poptávky, které přímo ovlivňují hodnotu pražských nemovitostí a rozhodování investorů.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tyto informace ocení zejména majitelé a investoři, kteří:

• vlastní bytové jednotky nebo činžovní domy na území Prahy a zvažují jejich pronájem
• chtějí optimalizovat výnos ze své nemovitosti a hledají spolehlivé, dlouhodobě platící nájemníky
• sledují makroekonomická data a chtějí vědět, jak si Praha stojí v porovnání s regiony i zahraničními metropolemi
• řeší otázku, zda nemovitost před novým pronájmem modernizovat a jak správně nastavit cenovou hladinu, aby nedocházelo k nechtěné fluktuaci.

1. AKTUÁLNÍ ČÍSLA: KAM SE POSUNUL PRAŽSKÝ TRH V ROCE 2024

Současná situace na trhu s nájemním bydlením v Praze je velmi náročná, což potvrzují údaje z června 2024. Průměrné nájemné v Praze se pohybuje kolem 395 až 400 Kč za m². Pro konkrétnější představu to znamená, že za byt o výměře 70 m² nájemníci platí přibližně 27 650 až 28 000 Kč měsíčně bez poplatků.

Meziroční nárůst dosahuje zhruba 9 až 11 %. Jde o značné tempo růstu, které výrazně proměňuje dostupnost bydlení ve městě. Podle analýzy Deloitte Rent Index představuje nájemné v Praze až 68 % průměrné čisté mzdy. Tato hodnota se pohybuje daleko nad obecně doporučovanou hranicí 30 % příjmů vynakládaných na bydlení, což z Prahy činí jedno z nejnákladnějších měst v celém regionu, posuzujeme li poměr nákladů na bydlení k čistým příjmům obyvatel.

2. DETAILNÍ POHLED NA ČESKÝ TRH PODLE DELOITTE RENT INDEXU

Podle analýzy Deloitte Rent Index za druhé čtvrtletí 2024, která byla zveřejněna v červenci 2024, vykázal trh v České republice tyto klíčové parametry:

• Celkové zvýšení cen: +3,4 % (průměr 305 Kč/m²)
• Nejvyšší nárůst cen: Hradec Králové, +5,7 % (276 Kč/m²)
• Největší pokles cen: Olomouc, -1,5 % (263 Kč/m²)
• Nejvyšší průměrná cena v republice: Praha, 408 Kč/m²
• Nejnižší průměrná cena: Ústí nad Labem, 198 Kč/m²
• Nejvyšší průměrná cena v rámci metropole: Praha 1, 472 Kč/m²
• Nejrychlejší nárůst cen v Praze: Praha 6, +5,2 % (401 Kč/m²)

V porovnání s jinými velkými městy v České republice, jako jsou Brno nebo Ostrava, zůstává Praha jednoznačně nejdražší lokalitou.

3. SROVNÁNÍ S EVROPSKÝMI METROPOLEMI A ZMĚNA CHOVÁNÍ NÁJEMCŮ

Při pohledu do zahraničí se Praha drží na vyšší, nikoli však absolutně nejvyšší hladině. V metropolích jako Vídeň nebo Berlín jsou nominální nájmy stále ještě vyšší. To jasně dokládá, že tlak na dostupnost bydlení představuje celoevropské téma.

S prudce rostoucími cenami v centru Prahy se stále více lidí stěhuje na periferie nebo do blízkého okolí hlavního města. Ceny jsou v těchto lokalitách příznivější, ačkoli vlivem přelivu poptávky rostou nájmy i tam. Tento trend podporuje kvalitní dopravní spojení do centra a také požadavky rodin, které hledají větší podlahovou plochu za přijatelných finančních podmínek.

Lidé hledající dostupnější varianty v dojezdové vzdálenosti často volí konkrétní spádová města:

• Kladno, vzdálené přibližně 30 kilometrů od Prahy, nabízí relativně nižší nájemné při zachování dobré dopravní dostupnosti, což vyhovuje zájemcům vázaným na pracovní příležitosti v metropoli
• Brandýs nad Labem a Stará Boleslav, region ležící zhruba 20 kilometrů od Prahy, je vyhledávaný pro svou těsnou blízkost hlavnímu městu a příznivější cenové hladiny
• Říčany, zhruba 25 kilometrů jihovýchodně od Prahy, lákají klidným prostředím, vysokou kvalitou občanské vybavenosti a dobrým zázemím škol
• Neratovice, situované asi 30 kilometrů severně od metropole, oslovují zájemce dostupnější cenou i přímým spojením s Prahou
• Mladá Boleslav, vzdálená přibližně 50 kilometrů, zaznamenává trvalý zájem díky dostupnému bydlení a rozvinuté průmyslové i městské infrastruktuře

4. CO ZNAMENÁ TENTO VÝVOJ PRO MAJITELE A INVESTORY

Přetrvávající převis poptávky nad nabídkou naznačuje, že vzestupný trend nájemného v Praze bude pokračovat i v dalších měsících. Pro nájemce to znamená nutnost přizpůsobení, ať už formou spolubydlení, nebo odchodem do vzdálenějších lokalit.

Pro vlastníky nemovitostí přináší tato situace příležitost, která však vyžaduje citlivé a profesionální řízení. Pouhé mechanické šroubování cen může vést k častému střídání nájemníků, prodlevám v obsazenosti a vyššímu opotřebení jednotek. Cestou k dlouhodobému zhodnocení jsou promyšlené renovace a modernizace prostor, které obhájí prémiové nájemné a přilákají bonitní nájemce s vysokou platební morálkou.

„Trh s nájemním bydlením v Praze dosáhl bodu, kdy už nestačí nemovitost pouze nabídnout za nejvyšší možnou částku. Skutečné umění spočívá v nalezení rovnováhy mezi maximálním výnosem pro majitele a dlouhodobou stabilitou nájemce, který se o byt stará jako o vlastní.“

Maria Kopřivová

ZVAŽUJETE PRONÁJEM NEMOVITOSTI V PRAZE A HLEDÁTE SPOLEHLIVÉ ŘEŠENÍ?

Vlastníte v Praze byt, portfolio jednotek nebo činžovní dům a chcete nastavit strategii pronájmu tak, aby odpovídala aktuálním tržním datům? Ráda vám pomohu:

• stanovit realistické a zároveň maximální udržitelné nájemné
• vybrat prověřené a solventní nájemce
• připravit nemovitost tak, aby si udržela hodnotu i stabilní generování příjmů.

Ozvěte se mi prostřednictvím formuláře hned pod článkem. Probereme vaši situaci a navrhneme postup, který ochrání váš majetek a zajistí bezstarostný výnos.