BTR (BUILD-TO-RENT): TREND BUDOUCNOSTI BYDLENÍ, KTERÝ DOBÝVÁ ČESKO I SVĚT

Hledáte stabilní investiční příležitost v rezidenčním sektoru, nebo zvažujete strategický posun vašeho developerského projektu směrem k dlouhodobému nájemnímu bydlení?

V poslední době mám pravidelně příležitost spolupracovat s majiteli developerských projektů zaměřených na institucionální nájemní bydlení i se soukromými a institucionálními investory, kteří tento model považují za klíčový pilíř budoucnosti. Při jednáních s řadou investorů a rodinných kanceláří se však stále setkávám s tím, že koncept BTR představuje relativně nový pojem.

Na této stránce vám přináším ucelený přehled o fungování modelu Build-to-Rent, jeho kořenech, mezinárodních datech i dynamickém rozvoji na českém trhu, kde se Praha stává centrem tohoto nového realitního standardu.

PRO KOHO JE TATO ANALÝZA URČENA

Tento přehled je určen především pro:

• institucionální i privátní investory, kteří hledají stabilní generování hotovosti z nájemního bydlení s profesionální správou
• majitele pozemků a developerských projektů, kteří zvažují transformaci klasického prodeje na výnosový model dlouhodobého držení
• investiční skupiny a family offices, které chtějí diverzifikovat své portfolio nákupem ucelených rezidenčních domů či celých projektů
• zájemce o realitní trendy, kteří chtějí porozumět strukturální změně českého rezidenčního trhu.

1. CO JE MODEL BUILD-TO-RENT A ČÍM SE LIŠÍ OD KLASICKÉ VÝSTAVBY

Build-to-Rent (BTR) představuje moderní investiční a stavební model zaměřený na výstavbu rezidenčních budov, které jsou od počátku navrženy a určeny výhradně k dlouhodobému pronájmu, nikoliv k rozprodeji jednotlivých jednotek do osobního vlastnictví.

Zásadně se tak odlišuje od tradičního modelu Build-to-Sell (BTS), kdy developer staví byty za účelem jejich okamžitého rozprodání koncovým majitelům.

Klíčové charakteristiky BTR projektů zahrnují:

• Jednotné institucionální vlastnictví, kdy celou budovu nebo areál vlastní jeden subjekt, což zajišťuje konzistentní standard správy a údržby.
• Profesionální správu nemovitosti, která odbourává běžné starosti nájemníků i drobných pronajímatelů.
• Komunitní a doplňkové služby, jako jsou stálá recepce, bezpečnostní služba, sdílené pracovní prostory, fitness, wellness zóny nebo integrované parkování.
• Moderní technologie, energetickou úspornost a udržitelné materiály, které snižují provozní náklady a podporují dlouhodobou hodnotu aktiva.

BTR projekty nabízejí nájemníkům stabilitu, vysokou míru flexibility a vyšší úroveň služeb, což ocení zejména mladí profesionálové, expati i rodiny hledající moderní městský životní styl bez nutnosti vázat kapitál v nákupu nemovitosti.

2. KOŘENY A MEZINÁRODNÍ VÝVOJ: OD AUSTRÁLIE PO USA

Koncept BTR nevznikl ve vakuu. Poprvé se objevil v Austrálii v 80. letech 20. století jako reakce na rostoucí poptávku po kvalitním nájemním bydlení pro profesionály a rodiny ve velkých metropolích. Austrálie byla průkopníkem, který v praxi ověřil, že profesionálně spravované ucelené nájemní komplexy jsou vysoce životaschopné pro nájemce a mimořádně výnosné pro institucionální investory. Sydney a Melbourne zůstávají dodnes klíčovými centry tohoto segmentu.

Velká Británie

Na britském trhu zažívá BTR prudký rozmach od roku 2015. V roce 2024 tvořilo nájemní bydlení přibližně 40 % všech nových rezidenčních jednotek ve velkých aglomeracích, jako jsou Londýn, Manchester nebo Birmingham.

Podle údajů společnosti Savills z druhého čtvrtletí roku 2024 dosáhl sektor BTR ve Velké Británii rekordních parametrů:

• celkový počet dokončených BTR jednotek přesáhl 115 000, což znamenalo meziroční nárůst o 24 %
• dalších 45 400 jednotek se nacházelo ve fázi výstavby
• v plánovací přípravě bylo evidováno 100 700 jednotek
• celkově se v různých fázích vývoje nacházelo 261 870 jednotek.

Investiční aktivita v prvním pololetí roku 2024 přinesla do britského sektoru BTR kapitál ve výši 1,2 miliardy liber. Poptávku zásadně akcelerují také demografické změny. Počet jednočlenných domácností ve Velké Británii vzrostl na 8,4 milionu, což představuje 13 % všech domácností v zemi. Růst této skupiny, významně ovlivněný stárnutím populace a nárůstem počtu mužů nad 65 let, vytváří trvalý tlak na nabídku flexibilního a servisovaného nájemního bydlení.

Spojené státy americké

V USA má institucionální nájemní sektor pevnou pozici po celá desetiletí. V roce 2024 zde bylo dokončeno více než 150 000 nových BTR jednotek, což tvořilo celých 15 % všech nově postavených bytů v zemi. Centry zájmu institucionálního kapitálu zůstávají metropole jako New York, San Francisco a Austin.

3. ČESKÁ REPUBLIKA: PRAHA JAKO CENTRUM INSTITUCIONÁLNÍHO NÁJMU

V České republice se BTR projekty nacházejí ve fázi dynamického rozvoje. Hlavním tahounem je Praha. Důvodem je prudký růst cen nemovitostí, které v roce 2024 vzrostly o 10,7 % na celorepublikové úrovni a o celých 18 % přímo v Praze. Tato realita posouvá vlastnické bydlení mimo finanční možnosti značné části populace a vytváří stabilní poptávku po kvalitním nájmu.

Do segmentu proto vedle zavedených hráčů, jakými jsou AFI Home, SIKO, Trigema nebo Dostupné bydlení České spořitelny, vstupují i další velcí developeři. V první polovině roku 2024 oznámily vstup do velkých BTR projektů také společnosti FINEP, Penta a Metrostav, které se dříve orientovaly takřka výhradně na výstavbu jednotek na prodej.

Aktivní jsou také městské části a veřejný sektor:

• Praha 11 a projekt Opatov II: Společnost Sekyra Group uzavřela dohodu se společnostmi Dostupné bydlení České spořitelny a Kooperativa na výstavbu více než 300 nájemních bytů s plánovaným dokončením v prvním kvartálu roku 2025.
• Nová čtvrť Letňany: Pražský magistrát zahájil jednání se státem o pozemcích v Letňanech, kde by měla vzniknout nová městská čtvrť až pro 50 tisíc obyvatel. Jak uvedl ministr financí Zbyněk Stanjura na Summitu dostupného bydlení a radní pro oblast bydlení Adam Zábranský, město má o rozvoj velký zájem. Ředitel Pražské developerské společnosti Petr Urbánek doplnil, že součástí transakce může být majetková směna za jiné městské pozemky vhodné pro obranné účely státu.

4. VÝZNAMNÉ PROJEKTY BTR V PRAZE

Český trh již nabízí úspěšně fungující projekty, které definují standard celého odvětví:

• Luka Living (Praha, Stodůlky): Průkopník moderního BTR konceptu v Česku. Polyfunkční budova kombinuje nájemní bydlení s komerčními plochami, administrativou, wellness a fitness centrem. Celý objekt navazuje na stávající obchodní centrum a nabízí přímé propojení se stanicí metra Luka suchou nohou.
• Fragment Karlín: Ikonický projekt vzniklý ve spolupráci developera Trigema, studia Qarta architektura a umělce Davida Černého. Nabízí 140 plně vybavených prémiových bytů k pronájmu a propojuje špičkovou architekturu s technologiemi. Projekt získal mezinárodní ocenění International Property Awards v Londýně a stal se rezidenční stavbou roku na prestižních CEEQA.
• Delta Hagibor (Praha 10): Součást rozsáhlého rozvojového území na pomezí Strašnic a Žižkova pod vedením společností Crestyl a Sekyra Group. Nabízí moderní nájemní bydlení vysokého standardu v těsné blízkosti stanice metra Želivského.

„Institucionální nájemní bydlení není jen dočasnou módní vlnou, ale logickou reakcí na vývoj trhu. Pro investory představuje BTR stabilní generátor výnosu s profesionální správou, pro město cestu k dostupnému a modernímu bydlení.“

Maria Kopřivová

HLEDÁTE VHODNOU INVESTIČNÍ PŘÍLEŽITOST V SEGMENTU BTR?

Ať už jako investor hledáte akvizici několika bytových jednotek, celého činžovního či bytového domu, nebo uvažujete o vstupu do rozsáhlých projektů BTR zaměřených na dlouhodobé institucionální nájemní bydlení, mohu vám otevřít přístup k neveřejným příležitostem.

Díky dlouhodobé spolupráci přímo s vlastníky nemovitostí, developerskými společnostmi a investičními skupinami pracuji s řadou projektů v diskrétním režimu mimo veřejné realitní portály.

Ráda s vámi proberu vaše investiční cíle a představím vám aktuální možnosti na pražském trhu. Stačí vyplnit krátký kontaktní formulář hned pod tímto článkem a domluvíme si osobní či online konzultaci.