BTR (Build-to-Rent): La tendencia habitacional del futuro que conquista Chequia y el mundo

¿Busca usted una oportunidad de inversión estable en el sector residencial o contempla un giro estratégico en su proyecto de desarrollo inmobiliario hacia el modelo de vivienda en alquiler a largo plazo?

En los últimos tiempos he tenido la oportunidad de colaborar de manera regular con desarrolladores de proyectos enfocados en vivienda institucional en alquiler, así como con inversionistas privados e institucionales que consideran este modelo como un pilar clave del futuro. No obstante, al conversar con diversos inversionistas y family offices, todavía encuentro que el concepto de BTR representa un término relativamente novedoso.

En este artículo pongo a su disposición un análisis completo sobre el funcionamiento del modelo Build-to-Rent, sus orígenes, datos internacionales y su dinámica expansión en el mercado checo, donde Praga se consolida como el epicentro de este nuevo estándar inmobiliario.

A QUIÉN VA DIRIGIDO ESTE ANÁLISIS

Este informe está diseñado principalmente para:

• Inversionistas institucionales y privados que buscan una generación constante de flujo de caja a través de vivienda en alquiler con administración profesional.
• Propietarios de terrenos y proyectos de desarrollo que evalúan transformar el esquema tradicional de venta hacia un modelo de rentabilidad por tenencia a largo plazo.
• Grupos de inversión y family offices interesados en diversificar su portafolio adquiriendo edificios residenciales completos o proyectos integrales.
• Profesionales e interesados en las tendencias inmobiliarias que deseen comprender la transformación estructural del mercado residencial checo.

1. QUÉ ES EL MODELO BUILD-TO-RENT Y EN QUÉ SE DIFERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL

El modelo Build-to-Rent (BTR) constituye un esquema moderno de inversión y construcción orientado al desarrollo de edificios residenciales diseñados y concebidos desde su origen exclusivamente para el alquiler a largo plazo, en lugar de vender las unidades de forma individual a propietarios particulares.

Esto marca una diferencia fundamental frente al modelo tradicional Build-to-Sell (BTS), en el cual el desarrollador construye apartamentos con el objetivo de venderlos de inmediato al consumidor final.

Las características principales de los proyectos BTR incluyen:

• Propiedad institucional unificada, donde un solo propietario posee todo el edificio o complejo, lo que garantiza un estándar uniforme de gestión y mantenimiento.
• Administración inmobiliaria profesional, que elimina los contratiempos habituales tanto para los inquilinos como para los pequeños propietarios.
• Servicios comunitarios y amenidades adicionales, como recepción permanente, seguridad privada, espacios de coworking, gimnasio, zonas de bienestar o parqueos integrados.
• Tecnología avanzada, eficiencia energética y materiales sostenibles, factores que disminuyen los costos operativos e incrementan el valor del activo en el largo plazo.

Los proyectos BTR ofrecen a los inquilinos estabilidad, alta flexibilidad y un nivel superior de servicios, aspectos muy valorados por profesionales jóvenes, expatriados y familias que buscan un estilo de vida urbano moderno sin necesidad de inmovilizar capital en la compra de un inmueble.

2. ORÍGENES Y EVOLUCIÓN INTERNACIONAL: DE AUSTRALIA A ESTADOS UNIDOS

El concepto de BTR no surgió de la nada. Nació en Australia en la década de 1980 como respuesta a la creciente demanda de vivienda en alquiler de calidad para profesionales y familias en las grandes metrópolis. Australia fue pionera al demostrar en la práctica que los complejos residenciales en alquiler, administrados profesionalmente en su totalidad, son altamente funcionales para los inquilinos y sumamente rentables para los inversionistas institucionales. Sídney y Melbourne continúan siendo hoy centros clave de este segmento.

Reino Unido

En el mercado británico, el modelo BTR ha experimentado una fuerte expansión desde 2015. En 2024, la vivienda en alquiler representó aproximadamente el 40 % de todas las nuevas unidades residenciales en grandes aglomeraciones como Londres, Mánchester o Birmingham.

Según cifras de la consultora Savills del segundo trimestre de 2024, el sector BTR en el Reino Unido alcanzó niveles récord:

• El número total de unidades BTR concluidas superó las 115.000, lo que significó un incremento interanual del 24 %.
• Otras 45.400 unidades se encontraban en fase de construcción.
• Se contabilizaban 100.700 unidades en etapa de planificación y permisos.
• En total, 261.870 unidades estaban en distintas etapas de desarrollo.

La actividad de inversión durante el primer semestre de 2024 inyectó al sector BTR británico un capital de 1.200 millones de libras esterlinas. La demanda también se ve acelerada de forma notable por cambios demográficos. La cantidad de hogares unipersonales en el Reino Unido creció a 8,4 millones, lo que representa el 13 % del total de hogares del país. El aumento de este grupo, impulsado en gran medida por el envejecimiento poblacional y el incremento de hombres mayores de 65 años, genera una presión constante sobre la oferta de vivienda en alquiler flexible y con servicios.

Estados Unidos

En los Estados Unidos, el sector de alquiler institucional cuenta con una posición consolidada desde hace décadas. En 2024 se concluyeron más de 150.000 nuevas unidades BTR, cifra que representó el 15 % de todos los apartamentos recién construidos en el país. Ciudades como Nueva York, San Francisco y Austin se mantienen como focos prioritarios para el capital institucional.

3. REPÚBLICA CHECA: PRAGA COMO CENTRO DEL ALQUILER INSTITUCIONAL

En la República Checa, los proyectos BTR atraviesan una etapa de rápido crecimiento, con Praga como principal motor. Esto responde al fuerte incremento en los precios de los bienes raíces, que en 2024 aumentaron un 10,7 % a nivel nacional y un 18 % directamente en Praga. Esta realidad coloca la vivienda propia fuera del alcance financiero de gran parte de la población y genera una demanda sostenida de alquileres de alta calidad.

Por este motivo, junto a actores consolidados como AFI Home, SIKO, Trigema o Dostupné bydlení České spořitelny, otros grandes desarrolladores están ingresando al segmento. En el primer semestre de 2024, empresas como FINEP, Penta y Metrostav, que antes se enfocaban casi en su totalidad en la venta de unidades individuales, anunciaron su incursión en importantes proyectos BTR.

El sector público y los distritos municipales también muestran un rol activo:

• Praga 11 y el proyecto Opatov II: La empresa Sekyra Group concretó un acuerdo con Dostupné bydlení České spořitelny y la aseguradora Kooperativa para la construcción de más de 300 apartamentos de alquiler, con entrega prevista para el primer trimestre de 2025.
• Nuevo barrio de Letňany: La Municipalidad de Praga inició conversaciones con el gobierno central respecto a terrenos en Letňany, donde se proyecta un nuevo distrito urbano con capacidad para hasta 50.000 habitantes. Como señalaron el ministro de Finanzas Zbyněk Stanjura en la Cumbre de Vivienda Asequible y el concejal de Vivienda Adam Zábranský, la ciudad tiene un gran interés en este desarrollo. Petr Urbánek, director de la Empresa de Desarrollo de Praga (PDS), añadió que la transacción podría incluir una permuta de propiedades por otros terrenos municipales aptos para fines de defensa del Estado.

4. PROYECTOS DESTACADOS DE BTR EN PRAGA

El mercado checo ya cuenta con desarrollos exitosos en operación que marcan la pauta en toda la industria:

• Luka Living (Praga, Stodůlky): Proyecto pionero del concepto BTR moderno en Chequia. Este edificio de uso mixto combina vivienda en alquiler con locales comerciales, oficinas, centro de bienestar y gimnasio. Todo el complejo se integra a un centro comercial existente y ofrece conexión directa y techada con la estación de metro Luka.
• Fragment Karlín: Un proyecto emblemático desarrollado en colaboración entre la constructora Trigema, el estudio Qarta architektura y el artista David Černý. Ofrece 140 apartamentos prémium de alquiler completamente equipados, integrando arquitectura de vanguardia con alta tecnología. El desarrollo recibió el galardón internacional International Property Awards en Londres y fue elegido proyecto residencial del año en los prestigiosos premios CEEQA.
• Delta Hagibor (Praga 10): Parte de un extenso plan maestro entre los sectores de Strašnice y Žižkov a cargo de Crestyl y Sekyra Group. Ofrece vivienda moderna en alquiler con altos estándares de calidad, a corta distancia de la estación de metro Želivského.

"La vivienda en alquiler institucional no es solo una moda pasajera, sino una respuesta lógica a la evolución del mercado. Para los inversionistas, el BTR representa un generador estable de rentabilidad con administración profesional; para la ciudad, una vía hacia opciones habitacionales accesibles y modernas."

Maria Kopřivová

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