PROČ JEN SREALITY NESTAČÍ: NEJVĚTŠÍ MÝTUS PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI, KTERÝ VÁS MŮŽE STÁT STOVKY TISÍC

Plánujete prodej bytu či rodinného domu v Praze a snažíte se stanovit jeho hodnotu podle inzertních nabídek?

Většina majitelů, kteří se chystají prodat svou nemovitost, začíná úplně stejně. Otevřou si Sreality.cz nebo jiné realitní portály, zadají svou lokalitu, dispozici a podlahovou plochu a na základě aktuálních inzerátů si vytvoří představu, jakou cenu jejich domov má.

Bohužel, právě tady začíná zásadní chyba, která může znamenat ztrátu stovek tisíc korun, zbytečné měsíce čekání a velkou frustraci. Nabídkové ceny z realitních portálů totiž neodrážejí skutečný stav trhu. V tomto článku vám ukážu, proč tomu tak je, jak správně nastavit prodejní strategii a jak z prodeje vytěžit maximum.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tento text je určen především pro majitele, kteří:

• vlastní byt nebo rodinný dům v Praze a zvažují jeho prodej v dohledné době
• chtějí nemovitost prodat za nejvyšší možnou tržní cenu bez zbytečných průtahů
• nechtějí riskovat, že jejich nabídka zůstane měsíce nepovšimnutá a ztratí na hodnotě
• již prodávají, ale po nemovitosti není poptávka a zvažují, kde se stala chyba
• hledají profesionální a racionální pohled na stanovení ceny podložený skutečnými daty.

Pokud stojíte před rozhodnutím o prodeji, vyplatí se porozumět rozdílu mezi přáním prodávajících na internetu a skutečnou kupní silou trhu.

1. CENY NA PORTÁLECH JSOU ILUZE, NIKOLI REALITA

Realitní portály typu Sreality, Reality iDNES nebo Bezrealitky zobrazují nabídkové ceny. To jsou částky, které si majitelé přejí dostat. Neznamená to však, že za tyto peníze nemovitost skutečně najde kupce.

Fakta mluví naprosto jasně:

• Podle Deloitte Real Index za rok 2024 činil rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou kupní cenou u nemovitostí v České republice v průměru 12,4 %.
• V Praze dosahoval tento rozdíl až 700 000 Kč u běžného bytu dispozice 3+kk.
• Více než 60 % nemovitostí zůstává na inzertních portálech déle než 90 dní, pokud jejich cena neodpovídá realitě.

Když určíte prodejní cenu podle těchto nerealistických nabídek, stane se přesně to, čemu se chcete vyhnout. Vaše nemovitost nezaujme, protože bude přeceněná. Nezískáte dostatek vážných zájemců a po několika měsících marného čekání budete nuceni slevit. Často slevíte dokonce pod reálnou tržní hodnotu, protože trh si pamatuje a z nemovitosti se stane takzvaný ležák.

2. MÝTUS „SOUSEDKA PRODÁVÁ ZA ŠEST MILIONŮ“

Tento argument slýchám od klientů velmi často a jde o typické srovnávání nesrovnatelného. I když má sousedka byt ve stejné ulici, ve stejném domě a se stejnou výměrou, neznamená to, že obě nemovitosti mají stejnou hodnotu.

Cenu a atraktivitu zásadně ovlivňuje celá řada konkrétních parametrů:

• patro, přítomnost výtahu nebo fakt, zda jde o byt přímo pod střechou
• technický stav, tedy kompletní rekonstrukce versus původní stav k celkové opravě
• příslušenství v podobě balkonu, lodžie či terasy
• orientace ke světovým stranám, výhled do klidné zeleně versus hlučná ulice
• vyhrazené parkovací stání, garáž nebo prostorný sklep
• ekonomická kondice SVJ, existence dluhů nebo plánované opravy vyžadující navýšení fondu oprav
• mikrolokalita v bezprostředním okolí domu, hlučné provozy či zastávky hromadné dopravy
• celkový stav a energetická náročnost budovy, novostavba versus nezateplený panelový dům ze sedmdesátých let.

A především, kdo vlastně potvrdil, že požadovaných šest milionů korun je správná cena? To, že sousedka nemovitost nabízí, ještě neznamená, že ji někdo koupí. Podle statistik má až 70 % nemovitostí na inzertních portálech nadhodnocenou cenu. Tyto byty se pak dlouhodobě neprodávají, majitelé je později prodávají hluboko pod cenou, nebo je nakonec z nabídky zcela stáhnou. Pokud vycházíte ze sousedních nabídek, s velkou pravděpodobností kopírujete špatně nastavená čísla.

3. JAK SE URČUJE SKUTEČNÁ TRŽNÍ HODNOTA

Tržní cena není přání. Je to bod rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou v daném čase, lokalitě a ekonomickém kontextu.

Profesionální určení ceny vychází ze tří pilířů:

1. Analýza realizovaných prodejů v katastru nemovitostí: pracuji výhradně s kupními smlouvami, které byly reálně podepsány a zapsány.
2. Srovnávací tržní analýza (CMA): podrobné zhodnocení technického stavu, orientace, dispozice, právního stavu i budoucího potenciálu nemovitosti.
3. Kontext finančního trhu: vyhodnocení aktuální poptávky, výše hypotečních sazeb a makroekonomických faktorů.

4. SPRÁVNÁ STRATEGIE VYTVÁŘÍ SOUTĚŽ: ZKUŠENOST Z VINOHRAD

Nastavit cenu správně neznamená prodat levně. Znamená to stanovit startovací částku tak přesně, aby přitáhla pozornost všech aktivních kupujících na trhu a vytvořila přirozený převis poptávky.

Když nastavíte cenu realisticky, kupující cítí férovou příležitost a reagují okamžitě. Získáte vysoký počet prohlídek v krátkém čase, vytvoříte konkurenční prostředí a otevřete prostor pro navýšení ceny formou cenové soutěže.

Praktický příklad z mé praxe:

• Majitel nabízel byt 2+kk o velikosti 52 m² v klidné části pražských Vinohrad.
• Na základě dat a analýzy jsme nastavili startovní tržní cenu na 7,3 mil. Kč.
• Během prvních 5 dnů proběhlo 14 osobních prohlídek, přičemž 4 zájemci potvrdili připravenost složit rezervační zálohu.
• Mezi dvěma nejvážnějšími zájemci proběhlo konkurenční navyšování ceny formou neveřejných nabídek (silent bidding).
• Výsledná kupní cena dosáhla 7,65 mil. Kč. Majitel tak získal o 350 tisíc Kč více, než byla původně očekávaná částka.

„Cena na realitním portálu je často jen přáním prodávajícího, nikoli realitou trhu. Skutečnou hodnotu nemovitosti neurčuje inzerce, ale přesná data z katastru a strategický marketing, který dokáže mezi vážnými zájemci vyvolat zdravé konkurenční prostředí.“

Maria Kopřivová

5. PROČ SAMOTNÝ INZERÁT NA INTERNETU NESTAČÍ

Kromě chybného nastavení ceny dělají prodávající další zásadní omyly, které srážejí hodnotu majetku:

• Nedostatečná vizuální prezentace: tmavé fotografie z telefonu, neuklizené místnosti a absence přípravy prostor.
• Chybějící strategie: pasivní čekání na telefonáty místo cíleného oslovování konkrétních skupin kupujících.
• Podcenění smluvní a finanční jistoty: neodborně sestavené smlouvy, neprověřená bonita kupujícího nebo absence bezpečné úschovy peněz.

CO PRO VÁS JAKO PRIVÁTNÍ SPECIALISTKA ZAJISTÍM

Při prodeji nemovitosti zastupuji výhradně vaše zájmy jako prodávajícího. Nejde o pouhé vyvěšení inzerátu, ale o komplexní řízení obchodního procesu:

• Objektivní ocenění nemovitosti (CMA): přesné stanovení prodejního rozpětí na základě skutečných transakcí z katastru a cenových map.
• Profesionální home staging: designová úprava interiéru, která zdůrazní přednosti prostoru a vytvoří silnou emoční vazbu při prohlídce.
• Špičková prezentace: profesionální fotografie, videoprohlídky, letecké záběry z dronu a tištěné i digitální materiály nejvyšší úrovně.
• Cílený multikanálový marketing: placené kampaně na sociálních sítích, vyhledávačích a vybraných realitních platformách.
• Využití privátní databáze kupujících: přímé oslovení prověřených privátních investorů a klientů, kteří hledají nemovitosti mimo veřejný trh.
• Aktivní vedení obchodu: organizace prohlídek, profesionální komunikace se zájemci a vytváření podmínek pro cenový růst.
• Kompletní právní servis: příprava veškeré smluvní dokumentace advokátní kanceláří specializovanou na nemovitostní právo a zajištění bezpečné advokátní či bankovní úschovy.
• Vyjednávání podmínek: ochrana vaší vyjednávací pozice a zvládnutí emocí, které jsou s prodejem domova přirozeně spojené.

Podrobnější rozbor cenotvorby najdete v článku Chci prodat nemovitost za nejvyšší cenu: Jak správně nastavit prodejní cenu nemovitosti. Pokud vás zajímá aktuální vývoj pražského trhu, doporučuji analýzu Jak se mění ceny bytů v Praze: Kompletní přehled podle čtvrtí a aktuálních trendů. V případě větších objektů si můžete přečíst také text Prodej činžovních a bytových domů v Praze 2025: Neveřejné nabídky jako klíč k úspěchu na trhu nemovitostí.

CHCETE ZNÁT SKUTEČNOU TRŽNÍ CENU SVÉ NEMOVITOSTI?

Neprodávejte svůj byt nebo dům podle domněnek z internetových portálů. Získejte jistotu založenou na reálných transakcích z vaší lokality.

Ráda pro vás připravím nezávislou tržní analýzu a navrhnu prodejní strategii, která ochrání hodnotu vaší nemovitosti a přiláká bonitní kupce.

Stačí vyplnit krátký kontaktní formulář umístěný hned pod tímto článkem. Spojím se s vámi a domluvíme si nezávaznou osobní či online konzultaci.