Proč potřebujete průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) při prodeji vaší nemovitosti

Plánujete prodej bytu, rodinného domu nebo komerční budovy a narazili jste na povinnost předložit energetický štítek? Možná si říkáte, zda se tento požadavek skutečně vztahuje i na vás, kde průkaz zajistit a jaká rizika vám hrozí, pokud ho kupujícímu včas nedodáte.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) dnes představuje zásadní součást každého bezpečného realitního obchodu. Jako privátní realitní specialistka provázím klienty celým procesem prodeje tak, aby byli stoprocentně chráněni před pokutami i budoucími reklamacemi. Na této stránce najdete přehledný souhrn pravidel, zákonných výjimek a praktických doporučení, která vás uchrání před zbytečnými finančními ztrátami.

PRO KOHO JE ČLÁNEK URČEN

Tento přehled je určen zejména pro:

• majitele bytů v osobním vlastnictví, kteří plánují prodej nebo pronájem své jednotky
• vlastníky rodinných a bytových domů připravující nemovitost k nabídce na trhu
• investory a stavebníky realizující rekonstrukce většího rozsahu či novostavby
• každého prodávajícího, který chce předejít pokutám od Státní energetické inspekce a tlaku kupujících na dodatečné slevy z ceny.

1. CO JE PENB A K ČEMU SLOUŽÍ

PENB je zkratka pro průkaz energetické náročnosti budovy. Jde o úřední dokument, jehož grafickou část většina lidí zná například ze vstupu do veřejných budov.

Jeho hlavním smyslem je objektivní porovnání objektů mezi sebou na základě zařazení do klasifikačních tříd A (mimořádně úsporná) až G (mimořádně nehospodárná).

Zařazení do konkrétní klasifikační třídy probíhá přesným výpočtem, který zohledňuje:

• typ a účel užívání stavby
• tvar a velikost objektu
• tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí
• účinnost instalovaných technických systémů vytápění, chlazení, větrání či ohřevu vody
• druh paliva (energonositele), který se v budově spotřebovává, spolu s dalšími vstupními údaji.

PENB slouží také pro prokázání splnění požadavků pro výstavbu nové budovy a rekonstrukci stávající budovy, které stanovuje zákon 406/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

2. KDY PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI POTŘEBUJETE

Zákon přesně vymezuje situace, kdy se bez platného průkazu neobejdete:

1. Novostavba: Při výstavbě nové budovy je PENB nutný vždy. U objektů s energeticky vztažnou plochou nad 350 m² vydává své závazné stanovisko SEI (Státní energetická inspekce).
2. Rekonstrukce: PENB musíte nechat zpracovat v případě, kdy jde o větší změnu dokončené budovy, tedy změnu na více než 25 % celkové plochy obálky budovy. Pokud v rámci rekonstrukce dojde k nástavbě nebo přístavbě v takovém rozsahu, že se energeticky vztažná plocha rozšíří na dvouapůlnásobek, posuzuje se objekt z pohledu zákona jako novostavba.
3. Prodej a pronájem: Při prodeji nebo pronájmu celé nemovitosti i její ucelené části (například bytu v bytovém domě) musíte kupujícímu či nájemci předložit PENB nejpozději při podpisu kupní nebo nájemní smlouvy.
4. Budova ve vlastnictví orgánů veřejné moci: Tyto objekty podléhají zákonným požadavkům na vyhotovení a vyvěšení průkazu automaticky.

3. ZÁKONNÉ VÝJIMKY: KDY PENB NENÍ TŘEBA

Existují situace, kdy vám legislativa povinnost zpracovat energetický štítek neukládá. Průkaz nepotřebujete:

• u budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m²
• u budov, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci nebo památkové zóně
• u budov navrhovaných a obvykle užívaných jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely
• u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby, k níž by došlo při celoročním užívání
• u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 195 MWh za rok
• při větší změně dokončené budovy v případě, že stavebník, vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo správce (pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo) prokáže energetickým auditem, že to není technicky nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy a její provozní účely
• u budov zpravodajských služeb
• u budov důležitých pro obranu státu, které jsou určeny ke speciálnímu využití
• u budov, které jsou stanoveny objektem nebo ve kterých je stanoven objekt sloužící k ochraně utajovaných informací stupně utajení Přísně tajné nebo Tajné
• u vybraných budov k zajištění bezpečnosti státu, určených vedoucím organizační složky státu, která je s nimi příslušná hospodařit nebo je užívá.

4. PRODEJ BYTU A PRAVIDLA PRO SVJ

Pokud prodáváte byt v bytovém domě, vlastník nemovitosti, jímž je obvykle SVJ (společenství vlastníků jednotek), má ze zákona povinnost vám při prodeji bytu PENB předložit nebo jej nechat na vaši žádost vyhotovit. Pokud tak neučiní, vystavuje se riziku pokuty až do výše 200 tisíc korun.

Jestliže však SVJ na vaši žádost nereflektuje a průkaz vám nedodá, vystavujete se riziku sankce i vy sami jako prodávající. Zákon vám sice umožňuje nahradit PENB vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za poslední tři roky, musíte však při případné kontrole prokázat, že jste učinili maximum pro získání originálního průkazu.

Doporučuji proto komunikovat s výborem SVJ výhradně písemně a nechat si převzetí žádosti potvrdit. Pamatujte také na to, že při absenci PENB musíte v inzerci uvést nejhorší energetickou třídu G. Předložení faktur za energie je navíc pouhé dočasné řešení, protože kupující má právo požadovat doložení plnohodnotného PENB až pět let zpětně.

Zkušený realitní specialista vás na tyto náležitosti včas upozorní, pomůže s jednáním se zástupci SVJ a propojí vás s prověřeným energetickým specialistou, tedy osobou oprávněnou Ministerstvem průmyslu a obchodu k vystavení PENB.

5. PRODEJ RODINNÉHO DOMU A TECHNICKÁ INSPEKCE

U rodinného domu nese veškerou právní i finanční odpovědnost za zpracování PENB sám prodávající jako vlastník budovy. Průkaz je nutné mít připravený již při vstupu nemovitosti na trh, protože údaj o energetické třídě musí figurovat ve všech inzertních materiálech.

Vedle samotného energetického průkazu doporučuji mým klientům nechat před prodejem zpracovat také zprávu o technické inspekci nemovitosti. Ta podrobně zmapuje skutečný stav konstrukcí i rozvodů. Získáte tím zásadní jistotu: vyhnete se pozdějším reklamacím skrytých vad ze strany kupujících i nepříjemným požadavkům na dodatečnou slevu z kupní ceny. Některé odborné inspekční společnosti navíc případné dotazy a námitky kupujících řeší přímo za vás.

„Energetický průkaz není jen zákonná formalita do složky smluv. Pro kupujícího představuje jasný signál o budoucích provozních nákladech a pro vás jako prodávajícího funguje jako klíčová právní ochrana před dodatečnými slevami z kupní ceny a vleklými spory.“

Maria Kopřivová

Informace uvedené v tomto článku mají informativní charakter a vycházejí z platné právní úpravy, která se v čase vyvíjí. Vždy doporučuji konzultovat konkrétní parametry vaší nemovitosti s odborníkem, který ověří aktuální požadavky legislativy.

PLÁNUJETE PRODEJ SVÉ NEMOVITOSTI A CHCETE MÍT JISTOTU?

Prodej nemovitosti představuje komplexní transakci, kde opomenutí zdánlivého detailu může znamenat zbytečné sankce nebo oslabení vaší vyjednávací pozice.

Ráda vám pomohu připravit prodej vašeho bytu, domu či komerčního objektu tak, aby proběhl hladce, bezpečně a za maximální možnou tržní cenu. Zajistím komunikaci se specialisty, prověřím veškeré podklady a postarám se o bezchybný průběh celého obchodu.

Můžete mě kontaktovat přímo na telefonním čísle 739 698 393, případně vyplňte krátký formulář hned pod článkem. Ráda se s vámi spojím a probereme nezávazně všechny možnosti.