Co je list vlastnictví (LV)?

Chystáte se koupit či prodat nemovitost a potřebujete si ověřit její skutečný právní stav?

List vlastnictví, zkráceně LV, neboli výpis z katastru nemovitostí, představuje základní dokument každého realitního obchodu. Jde o veřejnou listinu, která prokazuje stav dané nemovitosti přesně v okamžiku, kdy je list vlastnictví vyhotoven.

Při práci s prémiovými i běžnými nemovitostmi vnímám kontrolu listu vlastnictví jako první a naprosto nezbytný krok bezpečné transakce. Na výpisu totiž vidíte nejen to, kdo je zapsán jako vlastník, ale také veškerá věcná břemena, zástavní práva, poznámky o probíhajících sporech i nabývací tituly. V tomto přehledu vám ukážu, jak se v jednotlivých částech listu vlastnictví vyznat a jak včas odhalit skrytá rizika.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tento průvodce poslouží každému, kdo potřebuje porozumět právním souvislostem zapsaným v katastru nemovitostí, zejména pokud:

• plánujete koupi bytu, domu či pozemku a chcete mít jistotu, že nekupujete nemovitost se skrytým břemenem nebo právní vadou
• prodáváte nemovitost a potřebujete si zkontrolovat aktuálnost všech zapsaných údajů ještě před podpisem rezervační či kupní smlouvy
• řešíte dědictví, vypořádání spoluvlastnictví nebo financování hypotékou a banka po vás požaduje čistý list vlastnictví
• chcete se zorientovat v tom, co znamenají jednotlivé oddíly A až F a proč může být zdánlivě nenápadné písmeno v záhlaví zásadním varováním.

CO JE LIST VLASTNICTVÍ A JAK FUNGUJE EVIDENCE V KATASTRU

Katastr nemovitostí je veřejnou evidencí, do které můžete nahlížet bez nutnosti prokazovat svou totožnost. To je ideální zejména při zvažování koupě nemovitosti, kdy si potřebujete samostatně ověřit, zda vybraný objekt nevykazuje nesrovnalosti, neváže se k němu věcné břemeno nebo není zatížen jiným způsobem.

Výpis z katastru nemovitostí zachycuje především:

• vlastnictví (kdo přesně je vlastníkem nemovitosti a v jakém podílu)
• popis nemovitosti (veškeré identifikační údaje parcel, budov a jednotek)
• věcné břemeno nebo zástavní právo k nemovitosti
• poznámky (týkající se nejčastěji nejasností ohledně vlastnictví nebo soudních sporů, ve kterých nemovitost figuruje)
• podklady k zápisu nemovitosti do katastru či změně zástavního práva k nemovitosti.

Pro dohledání konkrétní nemovitosti online potřebujete znát katastrální území a číslo popisné, případně číslo parcely. List vlastnictví lze dohledat také podle jména, k tomu vám postačí znát jméno a datum narození vlastníka, u právnické osoby pak její identifikační číslo.

Pro základní orientaci slouží bezplatná aplikace přímo od Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) Nahlížení do katastru nemovitostí.

JAK SE VYZNAT V LISTU VLASTNICTVÍ: STRUKTURA ODDÍLŮ A AŽ F

Každý úplný (placený) list vlastnictví se vedle úvodního záhlaví a závěrečné části dělí podle kategorií evidovaných údajů do sedmi částí označených písmeny A, B, B1, C, D, E a F.

01ZÁHLAVÍ VÝPISU

Záhlaví uvádí přesné datum a čas s přesností na sekundy, kdy byl výpis z katastru nemovitostí pořízený. Právní stav nemovitosti se totiž může měnit každou minutou, například podáním nového návrhu na vklad.

2. ČÁST A: VLASTNÍK, JINÝ OPRÁVNĚNÝ Část A obsahuje údaje o samotném vlastníkovi. U fyzické osoby je zde uvedeno jméno, příjmení, rodné číslo a adresa trvalého pobytu. U právnické osoby najdete název firmy, IČO a adresu sídla. Pokud je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, uvádí se v části A rovněž přesná výše spoluvlastnického podílu.

03ČÁST B: IDENTIFIKACE NEMOVITOSTÍ

V části B jsou zapsané všechny nemovitosti, ke kterým mají vlastnické či jiné právo osoby uvedené v části A. Údaje z části B slouží jako závazný podklad pro přesnou identifikaci nemovitosti v kupní nebo darovací smlouvě.

Velmi důležitým signálem je písmeno „P“ uvedené před identifikací nemovitosti. Upozorňuje na to, že je na nemovitosti vyznačena plomba a daná nemovitost je v daném okamžiku dotčena probíhající změnou právních vztahů. Pokud u nemovitosti svítí plomba, je nutné zpozornět. Teoreticky by mohla nastat i krajní situace, kdy se prodávající zapsaný v části A snaží prodat nemovitost, u které již běží vkladové řízení ve prospěch třetí osoby.

04ČÁST B1: VĚCNÁ PRÁVA SLOUŽÍCÍ VE PROSPĚCH NEMOVITOSTI

Tato část eviduje věcná práva, která slouží ve prospěch nemovitosti a zakládají jejímu vlastníkovi oprávnění vůči jiným nemovitostem. Patří sem služebnosti, informace o existenci přídatného spoluvlastnictví a další věcná práva. Typickým příkladem v části B1 je služebnost cesty a stezky, která majitele opravňuje k chůzi nebo jízdě přes cizí pozemky při přístupu k vlastnímu domu či pozemku.

05ČÁST C: VĚCNÁ PRÁVA ZATĚŽUJÍCÍ NEMOVITOSTI

Oddíl C obsahuje opačné údaje než část B1. Zde najdete zapsaná věcná práva k věci cizí, která nemovitost naopak zatěžují a jejímu vlastníkovi ukládají povinnosti. Může jít o povinnost strpět chůzi a jízdu souseda přes vlastní pozemek nebo strpět doživotní obývání nemovitosti třetí osobou na základě služebnosti bytu. V části C se zapisují také zástavní práva bank i související zákazy zcizení a zatížení.

06ČÁST D: POZNÁMKY A DALŠÍ OBDOBNÉ ÚDAJE

Při nákupu nemovitosti musíte věnovat mimořádnou pozornost části D. Zapisují se sem omezení převodů nemovitostí, poznámky, plomby a varovná upozornění. V praxi z části D často vyplyne například to, že u soudu leží žaloba na určení vlastnictví nemovitosti nebo probíhá exekuční řízení. Zápis v části D bývá jasným signálem, že po právní stránce není vše v pořádku, takže převod může být komplikovaný, případně v danou chvíli zcela vyloučený.

07ČÁST E: NABÝVACÍ TITULY A JINÉ PODKLADY ZÁPISU

Do části E zapisuje katastrální úřad kupní smlouvy, darovací smlouvy, prohlášení vlastníka, usnesení o dědictví a další dokumenty, takzvané nabývací tituly, které posloužily jako právní podklad pro aktuální stav zápisu v části A.

8. ČÁST F: VZTAH BONITOVANÝCH PŮDNĚ EKOLOGICKÝCH JEDNOTEK (BPEJ) K PARCELÁM Část F obsahuje údaje důležité zejména pro daňové účely a ocenění. U zemědělských pozemků zde najdete kód bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ), od kterého se odvíjí úřední i tržní hodnota parcel.

09ZÁVĚREČNÁ ČÁST

V závěru listu vlastnictví je označen příslušný katastrální úřad a katastrální pracoviště, které v daném obvodu vykonává státní správu katastru nemovitostí, společně s údaji o subjektu, který výpis vyhotovil.

„List vlastnictví je pro mě rentgenovým snímkem nemovitosti. Většina lidí se podívá pouze na jméno majitele v části A, ale skutečný příběh, hodnota a skrytá rizika každého domu či bytu se skrývají v částech B, C a D.“

Maria Kopřivová

JAK A KDE MŮŽETE LIST VLASTNICTVÍ ZÍSKAT

Výpis z katastru nemovitostí můžete získat dvěma základními způsoby podle toho, k jakému účelu jej potřebujete:

Osobně

Úředně ověřený list vlastnictví opatřený oficiálním razítkem, které potvrzuje jeho správnost a platnost originálu, získáte na počkání na kterémkoliv katastrálním úřadě nebo na kontaktních místech veřejné správy Czech POINT (například na pobočkách České pošty či obecních úřadech).

On-line

Veřejné online přístupy, nahlížení do katastru nemovitostí a možnost zakoupení elektronického výpisu zajišťuje Český úřad zeměměřický a katastrální se sídlem Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 182 111 Praha 8. Službu poskytuje prostřednictvím své webové aplikace na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz.

POTŘEBUJETE POMOCI S PRÁVNÍM PROVĚŘENÍM NEMOVITOSTI?

Řešíte nákup či prodej nemovitosti v Praze a nejste si jisti zápisy na listu vlastnictví, existencí věcných břemen nebo platností nabývacích titulů? Ráda vám pomohu:

• detailně zkontrolovat veškeré zápisy na listu vlastnictví před podpisem závazných smluv
• prověřit související nabývací tituly a identifikovat případná právní či finanční rizika
• bezpečně nastavit celý proces prodeje či nákupu tak, aby byl váš majetek stoprocentně chráněn.

Pro bližší informace mi můžete zavolat na telefonní číslo +420 739 698 393 nebo vyplnit krátký formulář hned pod tímto článkem. Ráda se s vámi spojím a probereme vaši situaci při diskrétní konzultaci.