Daň z nemovitosti 2025: Kdo musí podat přiznání, termíny, sankce za zpoždění a aktuální změny

Získali jste v minulém roce novou nemovitost, prodali byt, nebo jste dokončili přístavbu a nejste si jisti svými daňovými povinnostmi?

Každý začátek roku přináší vlastníkům nemovitostí v České republice nutnost vypořádat se se zákonnými povinnostmi vůči finančnímu úřadu. Daň z nemovitých věcí sice platíme každoročně, ale samotné daňové přiznání podáváme pouze při určitých změnách. Rok 2025 navíc přichází s několika podstatnými novinkami, mezi které patří povinná elektronická komunikace pro držitele datových schránek i aktualizace koeficientů v řadě měst včetně Prahy.

Připravila jsem pro vás ucelený přehled termínů, sazeb, výpočtů i sankcí, abyste měli jistotu, že vaše daňové povinnosti proběhnou hladce, včas a bez zbytečných pokut od finančního úřadu.

PRO KOHO JE ČLÁNEK URČEN

Tento přehled je určen zejména pro vlastníky, kteří:

• v roce 2024 koupili, zdědili nebo darem získali jakoukoli nemovitost
• v uplynulém roce naopak nemovitost prodali nebo darovali a již ji nevlastní
• dokončili stavební úpravy, které mění parametry stavby, například přístavbu, nástavbu nebo kolaudaci
• změnili způsob využití prostor, typicky rekolaudací nebytového prostoru na byt nebo naopak zřízením provozovny
• vlastní datovou schránku a potřebují si ověřit nové podmínky pro elektronické podání
• chtějí mít jasno v termínech splatnosti daně a v tom, jak se v roce 2025 promítnou místní koeficienty do jejich platby.

KDO MUSÍ PODAT PŘIZNÁNÍ K DANI Z NEMOVITÝCH VĚCÍ ZA ROK 2025

Základní pravidlo je přímočaré. Přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2025 podávají ti vlastníci, u kterých v průběhu roku 2024 nastala změna ve vlastnictví nebo v parametrech nemovitosti.

Povinnost podat daňové přiznání máte v těchto situacích:

• koupili jste, zdědili nebo dostali darem byt, dům, pozemek či jinou nemovitost
• prodali jste nemovitost a v daném kraji již nevlastníte žádnou jinou nemovitou věc, případně oznamujete dílčí změnu v majetku
• provedli jste přístavbu, rozšíření nebo celkovou rekonstrukci, která mění výměru či výpočet daně
• změnili jste způsob využití nemovitosti, například přeměnou bytu na kancelář, dílnu nebo ordinaci.

Pokud se u vaší nemovitosti v průběhu roku 2024 vůbec nic nezměnilo, nové daňové přiznání nepodáváte. Finanční úřad vám vyměří daň automaticky na základě dřívějších údajů a zašle vám pouze platební instrukce.

KLÍČOVÉ TERMÍNY PRO ROK 2025

Zapište si do kalendáře data, která jsou pro splnění povinností rozhodující:

1. 31. ledna 2025: Řádný termín pro podání daňového přiznání. Do tohoto dne musí finanční úřad obdržet vaše přiznání za veškeré změny uskutečněné v roce 2024.
2. 5. února 2025: Konec tolerančního pásma finančního úřadu. Pět pracovních dní po termínu lze přiznání podat ještě bez vyměření sankce.
3. 31. května 2025: Splatnost daně z nemovitých věcí pro všechny poplatníky. Pokud vaše daňová povinnost přesáhne částku 5 000 Kč, hradí se k tomuto datu první polovina částky.
4. 30. listopadu 2025: Splatnost druhé poloviny daně pro ty, jejichž daň činí více než 5 000 Kč a rozhodli se platbu rozdělit do dvou splátek.

ZPŮSOBY PODÁNÍ A POVINNÁ DIGITALIZACE

Přiznání můžete podat třemi základními cestami:

• elektronicky prostřednictvím portálu Moje daně nebo přes datovou schránku
• osobně na podatelně příslušného územního pracoviště finančního úřadu
• poštou v tištěné podobě na předepsaném formuláři.

Od roku 2025 platí zásadní pravidlo digitální komunikace. Pokud máte ze zákona zřízenou datovou schránku, což se týká především podnikatelů a právnických osob, je pro vás elektronické podání povinné. Podání v listinné podobě by v takovém případě vedlo ke zbytečné pokutě za nedodržení elektronického formátu.

SANKCE ZA ZPOŽDĚNÍ A JEJICH VÝŠE

Finanční správa toleruje zpoždění podání daňového přiznání v prvních pěti dnech po termínu, tedy do 5. února 2025, aniž by vám uložila sankci.

Pokud však přiznání odevzdáte až po tomto datu, začne vám naskakovat zákonná sankce:

• penále činí 0,05 % ze stanovené daně za každý následující den prodlení
• při prodlení delším než 30 dní může sankce dosáhnout až 5 % z celkové částky daně
• maximální zákonný limit této pokuty je zastropován částkou 300 000 Kč.

U samotné platby daně je postup obdobný. Daň je nutné uhradit nejpozději do 31. května 2025. Úhradu můžete provést bezhotovostním převodem na účet příslušného finančního úřadu, poštovní poukázkou nebo prostřednictvím služby SIPO.

JAK SE DAŇ VYPOČÍTÁVÁ V ROCE 2025

Výpočet daně z nemovitých věcí vychází z kombinace zákonné sazby, výměry a koeficientů stanovených pro konkrétní obec a lokalitu.

Základní složky výpočtu:

1. Sazba daně: Pro byty a stavby pro bydlení činí základní sazba 2 Kč za m². Pro stavby určené k individuální rekreaci platí sazba 6 Kč za m² a pro podnikatelské objekty dosahuje sazba až 10 Kč za m². U pozemků typu zahrad je sazba 0,20 Kč za m².
2. Koeficient obce: Odvíjí se od počtu obyvatel dané obce. V Praze se uplatňuje koeficient ve výši 4 nebo 5 podle konkrétní městské části.
3. Místní koeficient: Obce mají pravomoc zavést místní koeficient, který celkovou daňovou povinnost násobí, a to dvakrát až třikrát podle rozhodnutí obecního zastupitelstva.
4. Příslušenství a pozemky: Vlastníte li k bytu také podíl na pozemku, předzahrádku nebo garáž, počítá se daň za každou tuto část samostatně a následně se sečte.

Modelový příklad výpočtu pro Prahu 9

Představme si byt v osobním vlastnictví v Praze 9 s podlahovou plochou 84 m² a předzahrádkou o výměře 120 m²:

• Bytová jednotka: 84 m² × sazba 2 Kč × koeficient 4 = 672 Kč.
• Předzahrádka: 120 m² × sazba 0,20 Kč = 24 Kč.
• Celková výsledná daň: 672 Kč + 24 Kč = 696 Kč.

Pokud obec na daném území schválí dodatečný místní koeficient nebo pokud je část prostor využívána pro komerční účely, celková výsledná částka se úměrně navýší.

AKTUÁLNÍ ZMĚNY A NOVELIZACE PRO ROK 2025

V roce 2025 přichází do praxe několik konkrétních legislativních a praktických posunů:

• Důraz na elektronické podání: Plná digitalizace správy pro všechny subjekty s datovou schránkou.
• Úprava místních koeficientů: Řada měst využívá zákonné možnosti úpravy koeficientů směrem nahoru, přičemž v Praze se zvažuje uplatnění vyšších místních koeficientů zejména pro prémiové městské části s vysokou tržní hodnotou nemovitostí.
• Změna sazeb pro specifické typy pozemků: Zpřesnění výpočtu daně se dotýká především pozemků, které jsou využívány k podnikatelské činnosti, kde dochází k úpravě sazeb podle novely zákona.

„Každá nemovitost má svůj právní i daňový rozměr. U mých klientů dbám na to, aby veškeré kroky po nákupu či prodeji navazovaly naprosto precizně, od zápisu v katastru až po včasné vyřešení daňových povinností bez zbytečných sankcí.“

Maria Kopřivová

TŘI DOPORUČENÍ PRO KLIDNÝ PRŮBĚH

1. Shromážděte si všechny podklady v předstihu: K vyplnění formuláře si připravte nabývací tituly, kupní či darovací smlouvy, výpisy z listu vlastnictví a kolaudační rozhodnutí potvrzující výměru a účel užívání.
2. Nečekejte na poslední lednový týden: Systémy finanční správy bývají v závěru ledna přetížené. Vyplnění formuláře na portálu Moje daně v předstihu vám ušetří zbytečný stres.
3. Prověřte si místní vyhlášky své obce: Zkontrolujte, zda vaše obec nezměnila pro rok 2025 místní koeficient. Předejdete tak nedoplatkům při platbě daně v květnu.

ŘEŠÍTE PRODEJ, NÁKUP NEBO SPRÁVU NEMOVITOSTÍ V PRAZE?

Ať už jste v uplynulém roce dokončili realitní transakci, plánujete prodej bytu, domu či pozemku, nebo zvažujete investici do nemovitostí v Praze, ráda vám poskytnu kompletní odbornou podporu.

Ozvěte se mi, pokud potřebujete:

• bezpečně a diskrétně provést prodejem vaší nemovitosti v neveřejné nabídce
• prověřit tržní hodnotu vašeho portfolia a nastavit správnou investiční strategii
• zorientovat se v návazných krocích po koupi či prodeji rezidenčního i komerčního majetku.

Probereme vaši situaci osobně nebo online. Stačí vyplnit krátký kontaktní formulář hned pod článkem a domluvíme si termín nezávazné konzultace.