PRODEJ NEMOVITOSTI A OSVOBOZENÍ OD DPH: CO SE MĚNÍ OD ČERVENCE 2025?

Zvažujete v dohledné době prodej bytu, rodinného domu nebo celého investičního objektu po rekonstrukci či dokončení stavby? Načasování takového kroku může v konečném zúčtování znamenat rozdíl v řádu stovek tisíc i milionů korun. S účinností od 1. července 2025 totiž přichází novela zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (zákon o DPH), která zásadním způsobem mění pravidla pro zdanění převodu nemovitostí.

Úprava se dotýká nejen novostaveb a rozsáhlých rekonstrukcí, ale především časového testu, po jehož splnění lze nemovitost prodat zcela bez DPH. Tato změna otevírá podstatně větší flexibilitu pro soukromé vlastníky i profesionální investory, zároveň však vyžaduje důsledné strategické plánování.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

• pro investory do nájemních nemovitostí, kteří optimalizují načasování nákupu, renovace a následného zhodnocení
• pro majitele rodinných domů a bytů (fyzické osoby a nepodnikatele), kteří provedli rozsáhlejší modernizaci a plánují prodej
• pro developerské společnosti, které řeší strategii doprodeje jednotek a práci s daňovou zátěží
• pro každého vlastníka, který nechce zbytečně přijít o 21 % z prodejní ceny kvůli nevhodně načasovanému podpisu smluv.

CO SE OD 1. ČERVENCE 2025 ZÁSADNĚ MĚNÍ

Doposud platilo striktní pravidlo zakotvené v § 56 zákona o DPH: k osvobození od daně při prodeji došlo až tehdy, pokud od dokončení výstavby nebo kolaudace po rozsáhlé rekonstrukci uběhlo nejméně pět let.

Novela zákona tento časový test zásadně zkracuje. Nově postačí, aby od kolaudace nebo podstatné změny nemovitosti uplynulo alespoň 23 měsíců.

Nové znění klíčového ustanovení (§ 56 odst. 3 zákona o DPH):

„Dodání staveb, bytů a nebytových prostor, ke kterému dochází po uplynutí 23 měsíců od jejich první kolaudace, dokončení nebo podstatné změny, je osvobozeno od daně z přidané hodnoty.“

Tato úprava celý právní rámec zjednodušuje, ale současně vytváří nové mantinely. Zejména u větších rekonstrukcí je nyní nutné velmi obezřetně posuzovat, zda stavební úpravy naplnily definici takzvané podstatné změny stavby.

PODSTATNÁ ZMĚNA NEMOVITOSTI A LIMIT 30 % HODNOTY

Za podstatnou změnu se podle § 56 odst. 2 zákona o DPH považuje takové technické zhodnocení, jehož rozsah přesáhne 30 % obvyklé ceny nemovitosti.

Pokud tento finanční limit překročíte, začíná běžet nová lhůta 23 měsíců zcela od začátku a případný převod se znovu dostává do režimu potenciálního zdanění.

V praxi to znamená: pokud provedete rekonstrukci bytu v hodnotě přesahující 1,5 milionu Kč u jednotky s tržní hodnotou 5 milionů Kč, zákon na tuto investici pohlíží jako na podstatnou změnu. Časový test se restartuje a pro osvobození od DPH musíte vyčkat dalších 23 měsíců.

TŘI HLAVNÍ PŘÍNOSY NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY

01KRATŠÍ DAŇOVÉ OMEZENÍ A DŘÍVĚJŠÍ PRODEJ BEZ DPH

Zkrácení časového testu představuje klíčovou výhodu zejména pro investory. Umožňuje podstatně rychlejší vystoupení z investičního projektu bez zatížení DPH, což zásadně zlepšuje celkovou návratnost vloženého kapitálu. Investor může pořídit nemovitost, zhodnotit ji renovací a po necelých dvou letech ji prodat bez povinnosti odvádět 21% DPH, což dřívější pětiletá lhůta prakticky vylučovala.

02VYŠŠÍ ČISTÝ ZISK Z TRANSAKCE

Osvobození od DPH po výrazně kratší době znamená, že kupující nemusí k ceně připlácet daň. Prodávající díky tomu může pracovat s vyšší prodejní cenou nebo dosáhnout rychlejšího prodeje, aniž by nabídka na trhu působila předraženě.

03ZVÝŠENÍ CELKOVÉ LIKVIDITY TRHU

Díky volnějším pravidlům bude docházet k častější obměně nemovitostí v portfoliích. Majitelé a investoři nebudou nuceni držet byty a domy výhradně z daňových důvodů, což pomůže uvolnit potřebné nemovitosti zpět do nabídky na trhu.

STRATEGICKÉ DŮSLEDKY PRO JEDNOTLIVÉ TYPY VLASTNÍKŮ

01INVESTOŘI DO NÁJEMNÍCH BYTŮ

Zkrácení časového testu z 5 let na 23 měsíců přepisuje kalkulace návratnosti. Pro investory pracující se strategií nákupu, pronájmu a následného prodeje to znamená výrazné zrychlení obratu kapitálu bez daňového zatížení.

• Realitní pohled: Investoři získávají mnohem větší manévrovací prostor při řízení portfolia. Nemovitosti lze točit častěji, pružně reagovat na výkyvy poptávky a reinvestovat prostředky do nových příležitostí. Tento model je výhodný především ve městech s dynamickým růstem cen, kde dřívější prodej umožňuje lépe realizovat kapitálové zhodnocení.
• Ekonomicko daňový aspekt: Prodej po uplynutí 23 měsíců od kolaudace nebo podstatné změny není zdaněn 21% DPH, což v reálných číslech představuje úsporu ve stovkách tisíc korun. Nutností je však průběžně hlídat hranici 30 % nákladů na technické zhodnocení, jejíž překročení spouští lhůtu znovu. Například při prodeji bytu v hodnotě 4 miliony Kč je kritickou hranicí rekonstrukce za 1,2 milionu Kč.

02MAJITELÉ RODINNÝCH DOMŮ A BYTŮ (NEPODNIKATELÉ)

Z pohledu nepodnikajících fyzických osob novela přináší větší právní jistotu a možnost legálně prodat nemovitost bez DPH i v případech, kdy dům nebo byt prošel rozsáhlou úpravou.

• Realitní pohled: U domů po významnějších stavebních zásazích, jako jsou půdní vestavby, přístavby nebo celková změna vnitřních dispozic, může jít o podstatnou změnu stavby. Bez dodržení 23měsíční lhůty by byl prodej zatížen DPH, což by výrazně zhoršilo konkurenceschopnost prodejní ceny.
• Ekonomické důsledky: Zatížení 21% DPH může být pro neprofesionálního prodávajícího fatální. V praxi často znamená ztrátu stovek tisíc až milionů korun, pokud byla prodejní cena původně kalkulována bez této daně. Naopak správné načasování přináší čistý zisk bez odvodu DPH. Při splnění desetiletého testu vlastnictví podle zákona o daních z příjmů může být takový prodej navíc zcela osvobozen od jakékoli daňové zátěže.
• Doporučení pro praxi: Pokud jste do rekonstrukce investovali více než 30 % hodnoty nemovitosti, pečlivě archivujte veškeré faktury a doklady. Proberte s daňovým poradcem případný převod do rodinného spoluvlastnictví (například na manžele či děti) kvůli komplexní optimalizaci. S prodejem nespěchejte, protože vyčkání na uplynutí lhůty 23 měsíců obvykle přinese výrazně vyšší čistý zisk i po započtení nákladů na mezidobí, ať už jde o hypotéku či dočasně ušlý zisk.

03DEVELOPERSKÉ SPOLEČNOSTI

Pro developery otevírá novela prostor zejména při doprodeji skladových nebo hůře prodejných jednotek. Změna přesně redefinuje moment, kdy je jednotka považována za starší a tím pádem osvobozenou od DPH.

• Realitní pohled: Možnost prodat jednotku po 23 měsících od kolaudace jako nezdaněnou přináší výrazně větší cenovou pružnost. Snížení ceny o 21 % vůči zdaněnému prodeji může znamenat zásadní konkurenční výhodu v dané lokalitě.
• Obchodní model: Novela otevírá cestu k promyšlenému modelu dočasného zadržení části jednotek po kolaudaci, jejich krátkodobému nájemnímu provozu a následnému prodeji bez daňové zátěže.

„Úspěšný prodej nemovitosti nestojí jen na nalezení kupce, ale především na precizním načasování a znalosti daňových detailů. Zkrácení lhůty na 23 měsíců dává majitelům i investorům obrovskou výhodu, pokud přesně vědí, jak s novými pravidly naložit.“

Maria Kopřivová

PLÁNUJETE PRODEJ NEMOVITOSTI A ŘEŠÍTE SPRÁVNÉ NAČASOVÁNÍ?

Ať už jste soukromý vlastník, investor spravující portfolio nájemních bytů nebo zástupce developerské společnosti, správné nastavení prodejní strategie a daňového harmonogramu rozhoduje o tom, jaký reálný výnos vám z transakce zůstane.

Ráda vám pomohu:

• analyzovat časový harmonogram prodeje vaší nemovitosti s ohledem na nová daňová pravidla
• navrhnout diskrétní off market prodej přímo bonitním investorům bez nutnosti veřejné inzerce
• nastavit bezpečnou strategii prodeje bytu, rodinného domu nebo celého činžovního objektu.

Pokud zvažujete prodej a chcete zjistit, jaké možnosti se vám po novele otevírají, spojte se se mnou. Stačí vyplnit krátký kontaktní formulář hned pod článkem a domluvíme si nezávaznou osobní či online konzultaci.