EL VIAJERO QUE VISITA COSTA RICA HOY ES DIFERENTE.

¿Planea invertir en una propiedad vacacional en Costa Rica y confía en que el dinamismo del turismo garantizará por sí solo una alta ocupación y rentabilidad?

Costa Rica sigue atrayendo visitantes principalmente por sus playas, su naturaleza virgen y la aventura. Sin embargo, la forma en que los turistas extranjeros planifican sus vacaciones, dónde se hospedan y en qué gastan su dinero ha cambiado de manera sustancial en los últimos veinte años.

La estadía de los viajeros internacionales es, en promedio, más corta, su gasto total es notablemente mayor y sus exigencias en cuanto a calidad de alojamiento, privacidad, internet de alta velocidad y servicios complementarios crecen con rapidez. Para los inversionistas en propiedades vacacionales, la conclusión es clara: ya no basta con comprar un apartamento en una zona popular. La propiedad debe responder con precisión a las necesidades de un perfil de huésped bien definido y ser capaz de competir con éxito en un mercado internacional exigente.

Como especialista inmobiliaria privada con experiencia en la Embajada de la República de Costa Rica en Praga, analizo el mercado costarricense de manera realista, sin espejismos comerciales y con base en datos concretos. En este artículo le explicaré cómo el nuevo perfil del viajero está transformando las reglas del juego y cómo elegir una propiedad que prospere a largo plazo.

A QUIÉN VA DIRIGIDO ESTE ANÁLISIS

Este artículo está pensado especialmente para inversionistas que:

• evalúan la compra de un apartamento, villa o complejo vacacional en Costa Rica para generar ingresos mediante alquileres de corta o mediana estancia
• desean comprender el comportamiento y las prioridades de los visitantes extranjeros actuales, evitando invertir con base en supuestos desactualizados
• descartan adquirir una propiedad guiándose únicamente por fotografías atractivas con vista al mar tomadas en temporada alta
• buscan una estrategia de inversión sólida que articule la microlocalización adecuada, el perfil correcto de huésped y una administración operativa confiable.

LA TRANSFORMACIÓN DEL MERCADO TURÍSTICO EN CIFRAS: MENOS NOCHES, MAYOR GASTO

Costa Rica ha consolidado una marca global sumamente sólida, asociada a sus parques nacionales, la biodiversidad, el océano y el estilo de vida del pura vida. Esta esencia permanece intacta. No obstante, el perfil del viajero que llega al país y la manera en que organiza su viaje han cambiado radicalmente.

Mientras que hace dos décadas predominaban los paquetes turísticos prediseñados con transporte organizado, el huésped actual utiliza plataformas de reservas en línea, mapas digitales, reseñas y redes sociales. Arma su itinerario de manera flexible e independiente, evaluando con rigor si el precio pagado corresponde al valor real recibido.

Esta evolución queda demostrada en las estadísticas del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), basadas en encuestas periódicas a cerca de 12.000 visitantes extranjeros por año en los dos aeropuertos internacionales del país: Juan Santamaría en San José y Daniel Oduber Quirós en Liberia:

Indicador	Año 2006	Año 2015	Año 2025
Estadía promedio	12,0 noches	11,3 noches	10,3 noches
Gasto promedio por estadía	1.256,7 USD	1.369,3 USD	1.848,0 USD
Gasto estimado por noche*	aprox. 104,7 USD	aprox. 121,2 USD	aprox. 179,4 USD

* Cálculo referencial propio con base en datos del ICT: gasto promedio por estadía dividido entre la estadía promedio.

Entre 2006 y 2025, la estadía promedio disminuyó alrededor de un 14 %, mientras que el gasto por viaje aumentó cerca de un 47 %. El gasto estimado por noche se incrementó aproximadamente un 71 %.

Estos montos nominales en dólares no están ajustados por inflación y parte del aumento refleja el encarecimiento del hospedaje, el transporte y los servicios. Además, para el inversionista y operador resulta fundamental considerar cuántos ingresos netos quedan tras la conversión a colones costarricenses, moneda en la que se cubren los salarios del personal y el mantenimiento local. No obstante, la tendencia de fondo es indiscutible: el visitante contemporáneo dispone de menos tiempo para su viaje, pero está dispuesto a pagar por mayor comodidad, una ubicación privilegiada y una experiencia de primer nivel.

En 2025, los ingresos de Costa Rica por concepto de turismo alcanzaron los 5.540 millones de USD según datos preliminares del Banco Central, lo que representa un crecimiento interanual del 2 %. Por vía aérea ingresaron al país aproximadamente 2,69 millones de turistas extranjeros, cerca de un 1 % más que en 2024. El turismo no solo crece en volumen de llegadas, sino ante todo en el valor total que genera.

LA NATURALEZA SIGUE SIENDO EL IMÁN, PERO YA NO BASTA POR SÍ SOLA

De acuerdo con los estudios del ICT para el período 2023 a 2025, entre las actividades más buscadas por los visitantes extranjeros destacan:

• sol y playa (indicado por el 67 % de los encuestados)
• observación de flora y fauna silvestre (37,1 %)
• gastronomía local (36,1 %)
• caminatas y senderismo en la naturaleza (32 %)
• visita a volcanes (29,5 %).

Costa Rica se mantiene como un destino de naturaleza por excelencia, pero la belleza del entorno ya no es suficiente para satisfacer al huésped. Hoy en día, el viajero da por sentado que esa belleza debe estar acompañada de una infraestructura impecable y confiable.

Al calificar un alojamiento, los factores determinantes son la calidad de los colchones, un aire acondicionado silencioso y eficiente, limpieza absoluta, comunicación ágil con el anfitrión, un proceso de auto check-in sencillo, pagos sin efectivo y una conexión a internet estable y de alta velocidad. Incluso el viajero que viene a descansar suele necesitar atender una videollamada laboral o mantenerse en contacto con su empresa.

Es aquí donde surge la verdadera oportunidad para villas y apartamentos bien concebidos. No triunfa necesariamente la construcción más costosa en acabados de lujo, sino aquella que responde con precisión al segmento meta. Una pareja busca privacidad total a poca distancia de la playa. Una familia requiere varias habitaciones, cocina completa, lavandería y un entorno seguro. El segmento prémium exige diseño con identidad, equipamiento de primer orden, servicio de conserjería y facilidades para coordinar transporte privado o chef personal.

DOS FORMAS DISTINTAS DE VIAJAR POR COSTA RICA

Desde la perspectiva de inversión, es indispensable diferenciar dos grupos principales de visitantes:

1. Huéspedes que ingresan por San José (Aeropuerto Juan Santamaría) Estos viajeros suelen realizar circuitos turísticos y combinar varias regiones en unas solas vacaciones. Visitan con frecuencia el Valle Central, La Fortuna, Monteverde, el Parque Nacional Manuel Antonio, el Caribe o Guanacaste. Permanecen apenas entre dos y cuatro noches en cada destino. Para que un alojamiento tenga éxito en este circuito, resultan determinantes la facilidad de acceso logístico, la posibilidad de llegadas tardías en la noche y una operación ágil preparada para una rotación frecuente de huéspedes.

2. Huéspedes que ingresan por Liberia (Aeropuerto Daniel Oduber Quirós) Este grupo se dirige de forma deliberada a la provincia de Guanacaste. Los viajeros eligen una base fija cerca del Pacífico, donde se quedan una semana o más, realizando únicamente excursiones de un día a los alrededores. Prefieren alojamientos tipo resort, villas privadas o condominios totalmente equipados. Su gasto en gastronomía local, traslados privados, bienestar y actividades al aire libre de alto nivel es significativamente superior.

Ninguno de estos dos modelos es intrínsecamente más rentable que el otro. Sin embargo, cada uno demanda un concepto de propiedad distinto, una estrategia de precios diferenciada y un esquema operativo particular. Una fórmula que funciona con éxito en destinos costeros como Playas del Coco, Nosara o Tamarindo no puede replicarse de manera automática en las zonas montañosas de La Fortuna ni en el entorno específico de Jacó, Manuel Antonio o el Pacífico Sur.

APARTAMENTOS PRIVADOS Y VILLAS: MAYOR OFERTA Y COMPETENCIA MÁS RIGUROSA

Los hoteles dejaron de tener el monopolio hace mucho tiempo. El alquiler vacacional abrió el mercado a condominios y residencias privadas, brindando a los huéspedes una oferta diversa adaptada a distintos presupuestos y tamaños de grupo.

La estimación oficial de capacidad del ICT para 2025 registra un total de 56.950 habitaciones en 3.095 establecimientos de hospedaje inscritos. No obstante, esta cifra no incluye miles de casas de descanso, apartamentos y cabañas particulares comercializados a través de plataformas digitales.

La oferta real con la que competirá su propiedad es mucho más amplia que en el pasado. El simple hecho de que el turismo nacional crezca no asegura una alta ocupación para su apartamento o villa. El huésped actual compara al instante en su teléfono cientos de opciones mediante fotografías, reseñas detalladas, amenidades y ubicación. Una propiedad promedio, sin un concepto claro ni una ventaja competitiva visible, pasa fácilmente inadvertida.

CINCO PRINCIPIOS ESTRATÉGICOS PARA INVERTIR EN BIENES RAÍCES EN COSTA RICA

1. Primero defina al huésped; solo después busque la propiedad

Un apartamento pensado para una pareja joven en vacaciones de una semana requiere especificaciones de diseño y operación completamente distintas a las de una villa para familias multigeneracionales, un espacio para nómadas digitales o una residencia de lujo con servicio integral. Las propiedades genéricas que intentan complacer a todo el mundo rara vez atraen a clientes dispuestos a pagar tarifas por encima del promedio.

2. El tiempo de traslado forma parte directa del valor del inmueble

Puesto que la estadía promedio se ha reducido a 10,3 noches, el tiempo del huésped tiene un valor económico y personal muy elevado. Una ubicación remota puede ofrecer una tranquilidad absoluta, pero en Costa Rica ese sosiego existe en decenas de lugares, muchos de ellos con una infraestructura sustancialmente mejor. Si el visitante pierde un día completo en conexiones complicadas, vuelos locales adicionales y esperas, el atractivo del paisaje pierde relevancia rápidamente ante sus ojos.

3. No evalúe la accesibilidad por los kilómetros en el mapa

En Costa Rica la distancia en línea recta no es el factor determinante, sino el tiempo real de conducción. Resulta crucial verificar el estado de los caminos de acceso, su transitabilidad durante la época de lluvias, la cercanía de restaurantes de calidad, supermercados y farmacias, así como la necesidad de alquilar un vehículo 4x4. Una ruta de acceso compleja desmotiva al viajero, quien con frecuencia optará por un resort más costoso pero de fácil acceso.

4. Estabilidad técnica y administración de primer nivel en el sitio

Internet de fibra óptica de alta velocidad, aire acondicionado en óptimo estado, respuesta inmediata a las consultas de reserva y un equipo confiable de limpieza y mantenimiento en la zona son requisitos indispensables para obtener reseñas sobresalientes. Si usted invierte a distancia desde el extranjero, elegir un administrador de propiedades con experiencia comprobada es tan importante como la selección del inmueble mismo.

5. El segmento prémium no se define solo por el precio de compra

El huésped exigente no paga tarifas elevadas únicamente por tener piscina o vista panorámica. Paga por privacidad absoluta, seguridad, descanso sin ruidos molestos, atención inmediata y la sensación de un cuidado impecable. Una propiedad costosa sin respaldo profesional ni vocación de servicio no constituye un producto de inversión; queda reducida a una construcción onerosa con costos fijos elevados.

LO QUE LAS ESTADÍSTICAS NACIONALES NO LE DIRÁN

Los datos del Instituto Costarricense de Turismo reflejan con precisión el rumbo macroeconómico del sector, pero no permiten proyectar de manera automática el rendimiento de un apartamento en específico.

Estas estadísticas no indican la ocupación real en la calle donde se ubica su propiedad, la magnitud de la baja en ingresos entre la temporada alta y la época de lluvias, cuántas unidades competidoras se construyen actualmente en esa misma microzona, ni cuál será el flujo de caja neto tras descontar electricidad, cuotas de mantenimiento, seguros e impuestos locales.

Por ello, antes de firmar cualquier contrato de reserva, es indispensable someter el proyecto a un análisis exhaustivo:

• evaluar la competencia directa en un radio de pocos kilómetros y las tarifas diarias efectivamente cobradas
• analizar el comportamiento estacional de la ocupación en esa microlocalización
• calcular costos operativos realistas, considerando las particularidades locales
• comprobar la situación jurídica del terreno, los permisos de construcción y la disponibilidad real de servicios públicos, en especial el agua
• establecer un escenario realista para una eventual venta futura (estrategia de salida).

"Costa Rica es un país fascinante y estable con una demanda formidable, pero no conviene asumir que cualquier propiedad se alquilará de forma rentable por defecto. El huésped actual calcula con exactitud el valor de su tiempo y de su dinero. Por eso, el éxito de una inversión no surge de contemplar la playa al atardecer, sino de los números precisos, la definición acertada del público meta y una gestión operativa impecable".

Maria Kopřivová

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