LEY N.° 7575: NORMAS CLAVE QUE TODO INVERSIONISTA EXTRANJERO EN TIERRAS Y BIENES RAÍCES EN COSTA RICA DEBE CONOCER

¿Está valorando comprar un terreno o una propiedad en Costa Rica y desea asegurarse de que su inversión no enfrente ningún riesgo legal?

En mi natal Costa Rica conviven una belleza natural extraordinaria y un marco legal estricto en materia de protección ambiental. Con frecuencia converso con inversionistas checos y eslovacos que llegan cautivados por la naturaleza exuberante, las playas y el bosque tropical, pero desconocen por completo el impacto decisivo que tiene la legislación ambiental costarricense en las posibilidades de construir, vender o incluso dar un uso habitual a las propiedades.

Entre las normativas más relevantes destaca la Ley N.° 7575, conocida también en este ámbito como Ley de Protección y Conservación de la Biodiversidad y de los Recursos Naturales. Esta disposición aplica no solo a terrenos públicos, sino también a propiedades privadas. Define lineamientos rigurosos que todo comprador extranjero debe considerar si no desea correr el riesgo de adquirir un lote donde nunca obtendrá un permiso de construcción.

A QUIÉN ESTÁ DIRIGIDO ESTE ARTÍCULO

Esta guía está pensada principalmente para inversionistas y compradores que:

• Planean adquirir un terreno, una propiedad residencial o un proyecto de desarrollo en Costa Rica.
• Buscan oportunidades en ubicaciones atractivas cerca de parques nacionales, costas o áreas protegidas.
• Desean comprender de antemano el marco legal, las zonas de amortiguamiento y los límites ambientales.
• Necesitan verificar con total seguridad el estado jurídico de la finca antes de firmar cualquier contrato y desembolsar fondos.
• Apuestan por un enfoque de inversión sostenible y en estricto apego a las leyes costarricenses.

PROTECCIÓN DE ÁREAS NATURALES SEGÚN LA LEY N.° 7575 Y SUS PRINCIPIOS

La ley establece que los parques nacionales, las reservas biológicas y las áreas silvestres protegidas constituyen patrimonio del Estado y gozan del más alto nivel de protección frente a intervenciones comerciales y constructivas. El objetivo de esta normativa es resguardar el patrimonio natural y asegurar la sostenibilidad a largo plazo de ecosistemas fundamentales para la biodiversidad y la estabilidad climática de Costa Rica.

Disposiciones clave de la ley:

• Toda obra constructiva y desarrollo comercial están terminantemente prohibidos dentro de estas áreas, salvo excepciones otorgadas con base exclusiva en criterios ecológicos y científicos.
• La zona de amortiguamiento alrededor de los parques nacionales y áreas protegidas suele abarcar de 2 a 5 kilómetros, franja donde cualquier actividad humana o posible desarrollo constructivo queda sujeto a un régimen de permisos sumamente riguroso.
• En sectores que albergan ecosistemas frágiles o amenazados, únicamente es viable desarrollar iniciativas ecológicas de impacto mínimo, tales como infraestructura sostenible para ecoturismo o instalaciones de bajo impacto.
• Los cuerpos de agua y cuencas hidrográficas cuentan con zonas de protección claramente delimitadas, normalmente de 50 metros a partir de las márgenes de ríos y lagos, donde rige una prohibición absoluta de tala e intervenciones.

Autoridades e instituciones públicas competentes:

• Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC): institución que administra todas las áreas protegidas de Costa Rica, incluidos los parques nacionales. El SINAC determina la viabilidad y aprueba o rechaza cualquier actividad dentro de las zonas de conservación y sus inmediaciones.
• Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE): ministerio encargado de velar por la protección ambiental y la gestión sostenible de los recursos naturales.
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA): entidad rectora del proceso de Evaluación de Impacto Ambiental (EsIA), sin cuya viabilidad ambiental no es posible iniciar ninguna obra en zonas ambientalmente sensibles.

REGULACIONES EN CINCO ZONAS ESTRATÉGICAS DE COSTA RICA

01PARQUE NACIONAL SANTA ROSA

El Parque Nacional Santa Rosa se ubica al noroeste del país, en la provincia de Guanacaste. Resulta fundamental para la conservación del bosque tropical seco, uno de los ecosistemas más amenazados del planeta. El sitio posee además una enorme trascendencia histórica, al preservar el escenario de la célebre batalla contra los filibusteros en 1856.

• Prohibición de construcción y desarrollo: Todo desarrollo constructivo comercial dentro del parque está prohibido. Las posibles excepciones aplican únicamente a proyectos de mínimo impacto ambiental, tales como estaciones científicas especializadas o instalaciones ecoturísticas que respeten el valor histórico del lugar.
• Zonas de amortiguamiento: El perímetro del parque cuenta con una franja de protección de entre 2 y 5 kilómetros. En esta área, el desarrollo comercial se encuentra fuertemente restringido para salvaguardar el ecosistema y los valores culturales del entorno.

02PARQUE NACIONAL TORTUGUERO

Ubicado en el Caribe norte costarricense, este parque figura entre los humedales y enclaves naturales de mayor relevancia internacional. Constituye un sitio clave para el anidamiento de tortugas marinas en peligro de extinción, en especial la tortuga caguama, la baula y la carey. El parque no solo abarca playas, sino también extensas lagunas, manglares, bosques lluviosos y canales de agua dulce.

• La construcción es inviable dentro del parque y a lo largo de la franja costera inmediata de anidamiento de tortugas. La única excepción la constituyen proyectos ecoturísticos debidamente avalados y con impacto nulo.
• Alrededor de los cursos de agua, canales y lagunas rige un retiro de protección de al menos 50 metros donde no se permite ninguna modificación constructiva.
• Todo plan de inversión en la zona exige un diagnóstico ambiental riguroso y la debida autorización de instituciones como el SINAC y la SETENA.

03PARQUE NACIONAL CORCOVADO

Corcovado, situado en la península de Osa al suroeste del país, alberga una de las mayores concentraciones de biodiversidad sobre la faz de la tierra. Protege amplias extensiones de bosque tropical húmedo y áreas costeras, siendo el hábitat de jaguares, dantas y una gran cantidad de aves endémicas.

• Cualquier actividad de construcción dentro del parque resulta completamente inadmisible. De igual manera, aplican severas restricciones sobre las fincas colindantes y en zonas de amortiguamiento.
• La Ley N.° 7575 sanciona con dureza la tala no autorizada y los movimientos de tierra sin los debidos permisos. Cualquier desarrollo proyectado en las inmediaciones del parque debe someterse a una minuciosa evaluación ambiental ante la SETENA.

04PENÍNSULA DE OSA Y RESERVA DE LA BIOSFERA DE LA UNESCO

La península de Osa en su totalidad está integrada dentro de una reserva de la biosfera reconocida por la UNESCO. Abarca tanto el área núcleo del Parque Nacional Corcovado como los corredores biológicos adyacentes, sujetos a un nivel de protección excepcional.

• El régimen especial de reserva de la biosfera implica que la actividad humana se encuentra bajo una supervisión rigurosa a escala nacional e internacional. Los desarrollos inmobiliarios masivos no tienen cabida en este entorno.
• Las zonas de amortiguamiento se extienden varios kilómetros más allá de los límites de los parques. Solamente logran aprobación proyectos puntuales de bajísima huella ambiental que cumplan con exigentes parámetros de sostenibilidad.

05TERRITORIOS INDÍGENAS Y LA PROHIBICIÓN DE VENTA DE TIERRAS

La legislación nacional reconoce el estatus jurídico especial de los territorios de pueblos originarios, amparados por la Ley Indígena N.° 6172 de 1977. Comunidades como los bribris, cabécares, ngöbes, borucas, térrabas, malekus y otras administran cerca del 8 % de la superficie territorial de Costa Rica.

• Prohibición absoluta de venta de tierras: Las tierras dentro de estos territorios son inalienables; no pueden ser traspasadas legalmente a inversionistas extranjeros ni a personas ajenas a la respectiva comunidad indígena.
• Seguridad jurídica: En regiones como Talamanca, en la provincia de Limón, donde habitan las comunidades bribri y cabécar, rige el régimen de tenencia comunitaria más estricto. Cualquier intento de compraventa sobre estas tierras es nulo de pleno derecho, lo que expone al inversionista a la pérdida total de su capital.

"Costa Rica es un país maravilloso con un enorme potencial de inversión, pero su legislación protege la naturaleza con firmeza. Con frecuencia, los inversionistas extranjeros solo aprecian una vista espectacular, mientras que en el registro o el catastro puede pesar una restricción absoluta para construir. Mi labor consiste en guiarle a lo largo de todo el proceso de forma segura, para que adquiera una propiedad debidamente verificada, con valor real y un estatus legal impecable."

Maria Kopřivová

CÓMO ABORDAR EN LA PRÁCTICA LA INVERSIÓN EN TERRENOS EN COSTA RICA

Una adquisición exitosa de bienes raíces en Costa Rica exige un proceso sistemático de debida diligencia en varios niveles:

• Estudio registral exhaustivo en el Registro Nacional para comprobar la titularidad real, gravámenes, anotaciones o posibles litigios.
• Análisis de limitaciones ambientales conforme a la Ley N.° 7575, verificando la proximidad a parques nacionales, reservas y nacientes o fuentes hídricas.
• Verificación de afectaciones por áreas de amortiguamiento del SINAC y viabilidad ambiental preliminar para la gestión ante la SETENA.
• Confirmación de que el inmueble no pertenezca a territorios indígenas delimitados según la Ley N.° 6172, evitando transacciones nulas por ley.
• Comprobación de servidumbres de acceso, disponibilidad de agua potable y servicios públicos indispensables, requisitos esenciales en Costa Rica para tramitar cualquier permiso constructivo.

Este enfoque riguroso no representa un obstáculo, sino la mayor garantía de que el valor de su propiedad aumentará con el tiempo y su situación jurídica y ambiental permanecerá incuestionable.

¿PLANEA COMPRAR UN TERRENO EN COSTA RICA Y DESEA TOTAL SEGURIDAD?

¿Está evaluando la compra de un terreno, la construcción de una residencia o una inversión turística en Costa Rica? Póngase en contacto conmigo si busca:

• Evaluar un lote o finca conforme a la Ley N.° 7575 y el marco normativo ambiental complementario.
• Evitar transacciones viciadas de nulidad en áreas silvestres protegidas o territorios indígenas.
• Encontrar una oportunidad inmobiliaria validada que se ajuste a sus objetivos patrimoniales y de vida.
• Trabajar de la mano con una profesional que conoce a fondo el mercado costarricense, su cultura y su entorno jurídico desde una trayectoria personal y vinculada al ámbito diplomático.

Con mucho gusto analizaré su proyecto de inversión sin compromiso. Solo debe completar el breve formulario de contacto que encontrará debajo del artículo para coordinar una reunión presencial o virtual.