Zákon č. 7575: Klíčová pravidla, která musí zahraniční investoři do pozemků a nemovitostí v Kostarice znát

Zvažujete koupi pozemku či nemovitosti v Kostarice a chcete mít jistotu, že vaše investice nepředstavuje právní riziko?

V mé rodné Kostarice se potkává výjimečná přírodní krása s nekompromisním právním systémem na ochranu životního prostředí. Často se setkávám s českými a slovenskými investory, kteří přijíždějí okouzleni divokou přírodou, plážemi a tropickým pralesem, ale vůbec netuší, jak zásadní vliv má kostarická ekologická legislativa na možnosti výstavby, prodeje i běžného užívání parcel.

Mezi nejvýznamnější normy patří Zákon č. 7575, známý také jako Zákon o ochraně přírody a krajinných oblastí (Ley de Protección y Conservación de la Biodiversidad y de los Recursos Naturales). Tento předpis se vztahuje nejen na veřejné, ale také na soukromé pozemky. Vymezuje striktní pravidla, která musí každý zahraniční kupec respektovat, pokud nechce riskovat koupi pozemku, na kterém nikdy nezíská povolení k výstavbě.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tento přehled je určen především pro investory a kupující, kteří:

• plánují nákup pozemku, rezidenční nemovitosti nebo rozvojového projektu v Kostarice
• hledají příležitosti v atraktivních lokalitách v blízkosti národních parků, pobřeží či chráněných území
• chtějí dopředu porozumět právním mantinelům, ochranným pásmům a ekologickým limitům
• potřebují bezpečně prověřit právní stav parcely ještě před podpisem smluvní dokumentace a složením finančních prostředků
• preferují udržitelný přístup k investicím v souladu s kostarickými zákony.

OCHRANA PŘÍRODNÍCH ÚZEMÍ DLE ZÁKONA Č. 7575 A JEHO PRINCIPY

Zákon stanoví, že národní parky, přírodní rezervace a chráněné oblasti představují státní majetek a požívají nejvyšší stupeň ochrany před komerčními i stavebními zásahy. Smyslem regulace je ochrana přírodního dědictví a zajištění trvalé udržitelnosti ekosystémů, jež jsou zásadní pro biodiverzitu a klimatickou stabilitu Kostariky.

Klíčová ustanovení zákona:

• Veškeré stavební práce a komerční rozvoj jsou v těchto oblastech přísně zakázány, pokud neexistuje výjimka udělená výhradně na základě ekologických a vědeckých důvodů.
• Ochranné pásmo kolem národních parků a chráněných území dosahuje typicky šíře 2 až 5 kilometrů, přičemž jakákoli lidská činnost i případná výstavba podléhají velmi přísnému povolovacímu režimu.
• V zónách zahrnujících vzácné a ohrožené ekosystémy lze realizovat pouze ekologické záměry s minimálním dopadem, typicky udržitelné zázemí pro ekoturistiku a šetrnou infrastrukturu.
• Vodní toky a plochy mají definovaná ochranná pásma, standardně 50 metrů od břehů řek a jezer, kde platí absolutní zákaz zásahů.

Příslušné státní orgány a instituce:

• Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC): národní agentura spravující veškeré chráněné oblasti v Kostarice včetně národních parků. SINAC rozhoduje o schválení či zamítnutí jakýchkoli aktivit v chráněných územích i v jejich sousedství.
• Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE): ministerstvo zajišťující dohled nad ochranou životního prostředí a udržitelným nakládáním s přírodními zdroji.
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA): klíčový úřad pro proces posuzování vlivů na životní prostředí (EIA), bez jehož souhlasu nelze v citlivých oblastech zahájit žádnou stavbu.

REGULACE V PĚTI STRATEGICKÝCH OBLASTECH KOSTARIKY

01NÁRODNÍ PARK SANTA ROSA

Národní park Santa Rosa leží na severozápadě země v provincii Guanacaste. Je zcela zásadní pro ochranu suchých tropických lesů, které se řadí k nejvíce ohroženým ekosystémům světa. Místo má zároveň silný historický význam, protože chrání bojiště slavné bitvy proti americkým filibustýrům z roku 1856.

• Zákaz výstavby a rozvoje: Veškeré komerční stavební aktivity uvnitř parku jsou zakázány. Případné výjimky se týkají výhradně projektů s minimálním ekologickým dopadem, jako jsou specializovaná vědecká a ekoturistická pracoviště respektující historický charakter oblasti.
• Ochranná pásma: Okolí parku chrání zóna v rozsahu 2 až 5 kilometrů. V tomto pásmu je komerční rozvoj silně omezen, aby nedocházelo k narušení ekosystému a kulturních hodnot lokality.

02NÁRODNÍ PARK TORTUGUERO

Tento park na severovýchodě Kostariky patří k mezinárodně nejvýznamnějším přírodním lokalitám. Slouží jako klíčové hnízdiště ohrožených mořských želv, především karety obecné, kožatky a karety pravé. Park tvoří nejen pláže, ale také rozsáhlé laguny, mangrovy, deštné lesy a sladkovodní kanály.

• Výstavba je vyloučena uvnitř parku i v přilehlém pobřežním pásu, kde želvy kladou vejce. Výjimku mohou tvořit pouze ekoturistické objekty s nulovým negativním dopadem.
• Kolem vodních toků, kanálů a jezer se uplatňuje ochranné pásmo v délce minimálně 50 metrů bez možnosti stavebních úprav.
• Každý investorský záměr v regionu vyžaduje striktní environmentální audit a schválení úřady SINAC a SETENA.

03NÁRODNÍ PARK CORCOVADO

Corcovado na jihozápadním poloostrově Osa představuje jedno z biologicky nejrozmanitějších území naší planety. Chrání rozsáhlé tropické pralesy i pobřežní pásma a poskytuje domov populacím jaguárů, tapírů i mnoha vzácným ptačím druhům.

• Stavební činnost je uvnitř parku zcela nepřípustná. Výrazná omezení platí také pro přilehlé pozemky v ochranných zónách.
• Zákon č. 7575 přísně trestá neoprávněné kácení lesa i nepovolené zásahy do půdy. Jakýkoli projekt v sousedství parku musí projít podrobným environmentálním hodnocením EIA pod vedením agentury SETENA.

04POLOOSTROV OSA A BIOSFÉRICKÁ REZERVACE UNESCO

Celý poloostrov Osa spadá pod ochranu mezinárodní biosférické rezervace UNESCO. Zahrnuje jak jádrovou zónu parku Corcovado, tak okolní koridory s mimořádným stupněm ochrany.

• Zvláštní status biosférické rezervace znamená, že lidská činnost podléhá přísnému mezinárodnímu i národnímu dohledu. Velké developerské projekty zde nemají prostor.
• Ochranná pásma sahají několik kilometrů za hranice přírodních parků. Povolení získávají pouze individuální, environmentálně vysoce šetrné stavby splňující náročné parametry udržitelnosti.

05INDIÁNSKÁ ÚZEMÍ A ZÁKAZ PRODEJE PŮDY

Zákon č. 7575 respektuje zvláštní status území původních obyvatel, která chrání Zákon č. 6172 o autonomii indiánských rezervací (Ley Indígena) z roku 1977. Etnické skupiny Bribri, Cabécar, Ngöbe, Boruca, Teribe (Térraba), Maleku a další spravují zhruba 8 % rozlohy Kostariky.

• Absolutní zákaz prodeje půdy: Pozemky v těchto rezervacích nelze platně převést na zahraniční investory ani na jakékoli osoby stojící mimo danou původní komunitu.
• Právní jistota: V lokalitách jako Talamanca v provincii Limón, kde žijí etnika Bribri a Cabécar, platí nejpřísnější režim ochrany kmenového vlastnictví. Jakýkoli pokus o koupi takového pozemku je od samého počátku právně neplatný a investor riskuje úplnou ztrátu vložených prostředků.

„Kostarika je úžasná země s obrovským investičním potenciálem, ale její legislativa chrání přírodu nekompromisně. Zahraniční investoři často vidí jen nádherný výhled, zatímco v katastru může ležet zákaz jakékoliv stavby. Mým úkolem je provést vás celým procesem bezpečně, abyste získali prověřenou nemovitost s reálnou hodnotou a čistým právním statusem.“

Maria Kopřivová

JAK K INVESTICÍM DO POZEMKŮ V KOSTARICE PŘISTUPOVAT V PRAXI

Úspěšná akvizice pozemku v Kostarice vyžaduje systematické prověření hned v několika rovinách:

• Detailní prověření v Národním registru (Registro Nacional) k ověření skutečného vlastníka a případných zástav či právních vad.
• Analýza ekologických omezení podle Zákona č. 7575, ověření vzdálenosti od národních parků, rezervací a vodních zdrojů.
• Prověření existence ochranných pásem SINAC a posouzení proveditelnosti stavebního záměru u instituce SETENA.
• Kontrola příslušnosti k indiánským územím dle Zákona č. 6172, aby byla vyloučena neplatnost převodu.
• Zajištění přístupových práv, dostupnosti inženýrských sítí a vody, což jsou v kostarickém prostředí další klíčové podmínky pro získání stavebního povolení.

Tento přístup není překážkou, ale naopak zárukou, že hodnota vaší nemovitosti v čase poroste a její status zůstane právně i ekologicky nezpochybnitelný.

PLÁNUJETE NÁKUP POZEMKU V KOSTARICE A CHCETE MÍT JISTOTU?

Zvažujete nákup pozemku, stavbu rezidence nebo investici do turistického projektu v Kostarice? Spojte se se mnou, pokud chcete:

• prověřit vybraný pozemek z hlediska Zákona č. 7575 a návazné ekologické legislativy
• vyhnout se právně neplatným nákupům na chráněných či indiánských územích
• najít prověřenou investiční příležitost odpovídající vašim finančním i životním cílům
• spolupracovat s partnerem, který zná kostarický trh, mentalitu i právní prostředí z osobní i diplomacie blízké praxe.

Ráda s vámi nezávazně projdu váš investiční záměr. Stačí vyplnit krátký kontaktní formulář hned pod článkem a domluvíme si osobní či online konzultaci.