CONSTRUIR ILEGALMENTE EN COSTA RICA NO VALE LA PENA: NI AUNQUE CONOZCA AL PRESIDENTE

¿Está considerando comprar un lote o desarrollar un proyecto inmobiliario en Costa Rica y desea asegurarse de que su inversión sea completamente segura y conforme a la ley?

Costa Rica representa para muchos inversionistas extranjeros un sueño hecho realidad. Ofrece un entorno estable, una democracia sólida, una extraordinaria riqueza natural y un mercado inmobiliario con un dinamismo constante. No obstante, es indispensable comprender que la idea de adquirir un terreno barato para construir una villa, una casa de habitación o un complejo de cabinas sin un apego estricto a las leyes costarricenses y a la protección ambiental conduce a un despertar muy amargo.

Como especialista en bienes raíces con raíces familiares en Costa Rica y experiencia previa en la Embajada de la República de Costa Rica en Praga, atiendo regularmente a inversionistas que subestiman la rigurosidad de las regulaciones locales. En este artículo le expongo, a partir de un caso real y reciente, por qué en Costa Rica no funcionan los atajos informales, con qué firmeza actúa la justicia y cómo debe proceder para que su inversión se desarrolle sobre bases firmes y totalmente legales.

A QUIÉN VA DIRIGIDO ESTE ARTÍCULO

Esta información le resultará de gran utilidad si usted:

• considera adquirir un lote, una villa, un apartamento o una finca para desarrollo en Costa Rica
• proyecta obras residenciales o comerciales en zonas costeras o de alto valor ecológico
• ha recibido ofertas de terrenos a precios tentadores, pero que aún carecen de permisos de construcción o viabilidad ambiental aprobada
• confía en intermediarios que le aseguran que los trámites pendientes se resolverán sobre la marcha
• desea invertir con prudencia, resguardar su capital y evitar contingencias legales o pérdidas financieras de gran magnitud.

CASO RECIENTE: CONSTRUCCIÓN ILEGAL EN BOSQUE PROTEGIDO

En Costa Rica ha causado un fuerte impacto un caso que ilustra con total claridad los peligros de una estrategia de inversión improvisada y de alto riesgo. El proyecto denominado "Amanecer de Portalón" se perfilaba como un desarrollo residencial de lujo en la localidad de Portalón de Savegre, situada en el cantón de Quepos, provincia de Puntarenas, sobre la costa del Pacífico.

Esta zona se ubica estratégicamente entre dos áreas protegidas de renombre internacional: el Parque Nacional Manuel Antonio y el Parque Nacional Marino Ballena. Es un sector de altísima demanda turística e inmobiliaria, pero al mismo tiempo sujeto a una estricta tutela ambiental debido a su biodiversidad única. Fue justamente en este punto donde el desarrollador chocó con la rigurosidad del marco jurídico.

Las labores constructivas se estaban ejecutando dentro de un bosque protegido que forma parte integral del corredor biológico Paso de la Danta. Se trata de un ecosistema crucial para la conservación de la flora y fauna locales, amparado por el más alto nivel de protección legal. A pesar de ello, el desarrollador sostuvo ante las instancias públicas que se trataba de una propiedad apta para desarrollo urbanístico ordinario.

En la causa figura además el empresario Christian Arce Carranza, reconocido como uno de los principales contribuyentes a la campaña electoral del actual presidente de la República, Rodrigo Chaves. En el año 2022, dicho empresario aportó 231 millones de colones costarricenses a la campaña presidencial (equivalentes a unos 8.085.000 coronas checas).

No obstante, ni siquiera una relación cercana con el mandatario impidió la intervención decidida de las autoridades de control y del Poder Judicial. La judicatura costarricense demostró una vez más su independencia absoluta frente a presiones o influencias políticas.

Tras una minuciosa pesquisa dirigida por la Fiscalía Ambiental de Osa, el Juzgado de Quepos ordenó la suspensión inmediata de las obras del proyecto. Asimismo, dispuso que la empresa responsable proceda a demoler sin demora toda estructura levantada sobre el cauce de la quebrada, restituir las áreas de protección ambiental afectadas y llevar a cabo obras mayores de estabilización para prevenir deslizamientos de tierra.

Este proceso penal se formalizó en mayo de 2025 y se tramita bajo el expediente judicial número 24-000079-1111-PE. Las diligencias no corresponden a meras faltas administrativas menores, sino a una serie de delitos ambientales y penales de suma gravedad.

DELITOS IMPUTADOS AL DESARROLLADOR

En el marco del proceso judicial, el desarrollador afronta cargos formales por:

1. Cambio de uso de suelo no autorizado
2. Tala ilegal
3. Aprovechamiento ilícito de recursos forestales
4. Usurpación de aguas de dominio público
5. Destrucción de vegetación en zonas de protección
6. Extracción de materiales y minerales en área protegida
7. Invasión a zona de protección
8. Falsedad ideológica (aportar datos o documentos no verídicos con el fin de inducir a error a las autoridades administrativas).

EN COSTA RICA EL DINERO Y LOS CONTACTOS POLÍTICOS NO GARANTIZAN EXCEPCIONES

El caso expuesto no constituye un hecho aislado. Durante los últimos años se han registrado diversos intentos, tanto de inversionistas extranjeros como locales, por sortear la normativa vigente con la falsa expectativa de que los contactos personales o un amplio presupuesto resolverán cualquier contingencia. La realidad demuestra lo contrario. Estas iniciativas suelen terminar invariablemente con la clausura forzosa de la obra de un día para otro, la apertura de causas penales, pérdidas patrimoniales severas y la obligación de restaurar el entorno natural a su estado original asumiendo todos los costos.

Costa Rica se rige por un sistema democrático de régimen presidencialista. El presidente encabeza el Poder Ejecutivo y cuenta con amplias atribuciones de gobierno; no se trata de un cargo meramente representativo. Pese a ello, los tribunales costarricenses han demostrado de forma reiterada que no vacilan en procesar a las figuras políticas de mayor jerarquía.

En la historia reciente del país, los jueces han ordenado la detención preventiva y el juzgamiento de expresidentes de la República ante indicios de corrupción o abuso de autoridad. Estos antecedentes confirman con total claridad que ninguna influencia política asegura impunidad.

EL RIESGO DE LA CONFIANZA CIEGA ENTRE COMPATRIOTAS

Un error frecuente al comprar inmuebles en el exterior es depositar una confianza desmedida en intermediarios por el simple hecho de compartir la misma nacionalidad o idioma. En Costa Rica se han presentado numerosos casos en los que promotores extranjeros, en muchos casos provenientes de Estados Unidos, captaron capital de sus propios coterráneos para proyectos que prometían rendimientos extraordinarios. En la práctica, con frecuencia se trataba de inmuebles sin viabilidad ambiental, sin permisos de construcción, ubicados en franjas protegidas o con planes que nunca obtuvieron el aval de las instituciones competentes.

Este fenómeno no atañe únicamente a compradores estadounidenses; afecta igualmente a canadienses, europeos y ciudadanos de otros países que asumen equivocadamente que un compatriota ya ha verificado la legalidad de cada detalle.

Guiarse únicamente por la afinidad cultural puede resultar un desacierto costoso. Frente al ordenamiento legal costarricense y su estricta política de protección ecológica, esa falta de cautela suele derivar en la pérdida del capital comprometido.

La normativa en Costa Rica rige para todos por igual. Las leyes nacionales deben acatarse sin distinción de procedencia y, ante cualquier transgresión, los órganos jurisdiccionales intervienen con firmeza.

"Costa Rica es un país extraordinario y con un enorme potencial de inversión, pero cuenta con regulaciones rigurosas. Ni las conexiones políticas más encumbradas ni los recursos financieros pueden blindar a nadie si se edifica a costa de la naturaleza protegida. En Costa Rica, el Estado de derecho prevalece siempre sobre las influencias."

Maria Kopřivová

PAUTAS PRÁCTICAS PARA UNA INVERSIÓN SEGURA EN COSTA RICA

Si usted tiene en sus planes adquirir una propiedad en Costa Rica para fines residenciales, vacacionales o comerciales, le sugerimos estructurar su proceso con la misma diligencia y rigor técnico que aplicaría en Europa:

• Respete cabalmente la legislación costarricense. La normativa urbanística, municipal y ambiental tiene procedimientos específicos. El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento ni de las sanciones correspondientes.
• Tenga presente que el medio ambiente no es negociable. Las leyes ambientales de Costa Rica se encuentran entre las más exigentes del mundo. La protección de los bosques, las nacientes de agua, los ríos y los corredores biológicos constituye una prioridad inquebrantable para las instituciones y para la sociedad civil.
• Contrate únicamente a profesionales debidamente incorporados. Desestime acuerdos verbales o promesas de intermediarios informales. Asesórese siempre con abogados de trayectoria comprobada, ingenieros colegiados y especialistas con amplio dominio en ordenamiento territorial y ambiental.
• Rechace cualquier vía informal. Construir sin la totalidad de las autorizaciones, permisos municipales y viabilidades ambientales siempre terminará perjudicándole. En el escenario más favorable perderá el dinero invertido; en el más grave, enfrentará causas penales.

Al igual que en Europa, en Costa Rica es indispensable contar con todas las resoluciones institucionales en firme antes de iniciar cualquier movimiento de tierra. La diferencia sustancial radica en que un porcentaje significativo del territorio nacional está sujeto a regímenes especiales de protección ecológica. Comprar un lote y comenzar a construir sin haber verificado exhaustivamente el estado registral, catastral y ambiental del inmueble es un riesgo que usted no debe asumir.

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¿PLANEA INVERTIR EN BIENES RAÍCES EN COSTA RICA?

¿Desea ingresar al mercado costarricense de forma segura, transparente y con pleno respaldo legal? Con gusto le acompañaré en la estructuración de su inversión para que su patrimonio esté plenamente protegido:

• verificaré la situación jurídica, las condiciones ambientales y la existencia de permisos indispensables del terreno
• coordinaré el trabajo con bufetes legales y profesionales de ingeniería y arquitectura reconocidos en el país
• le orientaré en la selección de propiedades de inversión consolidadas, residencias exclusivas o terrenos idóneos para desarrollos inmobiliarios.

Le invito a completar el breve formulario que encontrará a continuación o a comunicarse directamente conmigo por vía telefónica. Evaluaremos sus objetivos de inversión y coordinaremos una sesión inicial de asesoría personalizada.