V KOSTARICE SE STAVĚT NAČERNO NEVYPLÁCÍ. ANI KDYŽ ZNÁTE PREZIDENTA

Uvažujete o koupi pozemku či developerském projektu v Kostarice a chcete mít jistotu, že vaše investice proběhne zcela bezpečně a v souladu se zákonem?

Kostarika představuje pro mnoho zahraničních investorů splněný sen. Nabízí stabilní prostředí, pevnou demokracii, mimořádné přírodní bohatství i dynamicky rostoucí realitní trh. Zároveň je však nutné vědět, že představa nákupu levného pozemku a následné stavby vily, rodinného domu nebo resortu bungalovů bez důsledného respektování kostarických zákonů a ochrany přírody vede k velmi tvrdému probuzení.

Jako privátní realitní specialistka s osobními kořeny v Kostarice i zkušenostmi z Velvyslanectví Kostarické republiky v Praze se pravidelně setkávám s investory, kteří podcení místní regulace. Na této stránce vám na konkrétním aktuálním případu ukážu, proč v Kostarice nefungují žádné neoficiální zkratky, jak nekompromisně zdejší justice vymáhá právo a jak postupovat, aby vaše investice stála na pevných a legálních základech.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tyto informace ocení především investoři, kteří:

• zvažují nákup pozemku, vily, apartmánu nebo rozvojového území v Kostarice
• plánují rezidenční nebo komerční výstavbu v atraktivních pobřežních a přírodních lokalitách
• dostali nabídku na koupi „výhodného“ pozemku, kde dosud chybí pravomocná stavební a ekologická povolení
• spoléhají na doporučení zprostředkovatelů slibujících, že se případné nesrovnalosti vyřeší dodatečně
• chtějí investovat s rozvahou, chránit svůj kapitál a vyhnout se fatálním právním i finančním ztrátám.

AKTUÁLNÍ PŘÍPAD: NEZÁKONNÁ VÝSTAVBA V CHRÁNĚNÉM LESE

U nás v Kostarice vzbudil mimořádnou pozornost případ, který slouží jako učebnicový příklad naivní a vysoce rizikové investiční strategie. Projekt s názvem „Amanecer de Portalón“ měl představovat luxusní rezidenční zástavbu v oblasti Portalón de Savegre, jež leží v kantonu Quepos v provincii Puntarenas na pacifickém pobřeží Kostariky.

Tato oblast se rozkládá mezi světoznámým národním parkem Manuel Antonio a národním parkem Marino Ballena. Jde o mimořádně vyhledávané, ale současně přísně chráněné území s unikátní biodiverzitou a jasně definovanými pravidly ochrany přírody. Právě zde developer narazil na tvrdou právní realitu.

Stavební práce na tomto rezidenčním projektu probíhaly přímo v chráněném lese, který tvoří součást biologického koridoru Paso La Danta. Jde o území se zásadním významem pro zachování naší fauny a flóry, které požívá nejpřísnější zákonnou ochranu. Investor přesto úřadům tvrdil, že se jedná o standardní stavební parcelu určenou k rozvoji.

Do celé kauzy je navíc zapojen podnikatel Christian Arce Carranza, jeden z nejvýznamnějších sponzorů volební kampaně současného kostarického prezidenta Rodriga Chavese. Tento podnikatel v roce 2022 podpořil prezidentskou kampaň částkou 231 milionů kostarických colónů, což odpovídá přibližně 8 085 000 českých korun.

Ani takto úzké vazby na hlavu státu však nezabránily zásahu kontrolních orgánů a justice. Kostarické soudnictví znovu prokázalo svou absolutní nezávislost na politických tlacích.

Na základě důkladného šetření Státního zastupitelství pro životní prostředí (Fiscalía Ambiental de Osa) nařídil soud v Queposu okamžité zastavení projektu. Společnosti navíc uložil povinnost bezodkladně odstranit veškeré stavby vztyčené na korytu potoka, obnovit původní přírodní ochranná pásma a provést rozsáhlé stabilizační práce k zamezení sesuvů půdy.

Jde o případ z května 2025, který je v současné době vyšetřován pod spisovým číslem 24-000079-1111-PE. Trestní řízení se přitom netýká pouze drobných stavebních nedostatků. Zahrnuje soubor mimořádně závažných obvinění.

SEZNAM OBVINĚNÍ VEDENÝCH PROTI DEVELOPEROVI

V rámci soudního řízení čelí investor řadě deliktů:

1. Nezákonná změna využití půdy
2. Nelegální těžba dřeva
3. Neoprávněné využívání lesních zdrojů
4. Neoprávněné přivlastnění vodních zdrojů
5. Ničení vegetace v chráněném pásmu
6. Těžba nerostů a materiálu v ochranném pásmu
7. Neoprávněné vniknutí do chráněné oblasti
8. Falsedad ideológica, tedy ideologické falšování úředních listin s cílem uvést státní orgány v omyl.

PENÍZE ANI POLITICKÉ KONTAKTY V KOSTARICE VÝJIMKU NEZAJISTÍ

Popsaný případ není ojedinělý. V uplynulých letech jsme sledovali celou řadu pokusů zahraničních i domácích investorů obejít platná pravidla v domnění, že osobní kontakty nebo dostatečný finanční kapitál vyřeší jakýkoli problém. Skutečnost je však neúprosná. Podobné pokusy končí zpravidla stejně: zastavením stavby ze dne na den, zahájením trestního stíhání, obrovskými finančními ztrátami a povinností uvést pozemek na vlastní náklady do původního stavu.

Kostarika funguje jako prezidentská demokracie. Prezident stojí v čele výkonné moci, disponuje rozsáhlými pravomocemi a představuje skutečnou hlavu vlády, nejedná se tedy o reprezentativní úřad. Přesto kostarická justice opakovaně dokazuje, že se nezdráhá zakročit proti nejvyšším politickým činitelům.

V minulosti kostarické soudy nařídily zatčení a trestní stíhání několika bývalých prezidentů republiky, jakmile vyšlo najevo jejich zapojení do korupčního jednání či zneužití pravomocí. Tento historický precedent jednoznačně potvrzuje, že žádné politické konexe beztrestnost nezaručí.

RIZIKO SLEPÉ DŮVĚRY MEZI KRAJANY

Závažným úskalím při nákupu realit v cizině bývá nekritická důvěra mezi krajany. V Kostarice jsme zaznamenali mnoho případů, kdy zkušení zahraniční obchodníci, často investoři ze Spojených států, lákali své vlastní spoluobčany na projekty slibující mimořádné zhodnocení. V praxi se však velmi často jednalo o parcely bez územního rozhodnutí a stavebního povolení, pozemky v chráněných zónách nebo záměry, které úřady nikdy neschválily.

Tento přístup se netýká pouze amerických investorů. Setkávají se s ním také Kanaďané, Evropané a další skupiny kupujících, kteří podléhají klamnému dojmu, že krajan hovořící stejným jazykem má všechny náležitosti prověřené.

Spoléhat se pouze na společný původ může být fatální chybou. V prostředí kostarického právního řádu s jeho důrazem na ekologická pravidla vede podobná důvěřivost ke ztrátě vložených prostředků.

Kostarická realita platí pro všechny bez výjimky. Zákony země musíte respektovat bez ohledu na to, odkud pocházíte. Pokud je porušíte, právní systém zasáhne velmi rychle.

„Kostarika je nádherná země s obrovským investičním potenciálem, ale má striktní pravidla. Ani ty nejvyšší politické kontakty ani velké peníze vás neochrání před zákonem, pokud stavíte na úkor chráněné přírody. V Kostarice má právo přednost před konexemi.“

Maria Kopřivová

PRAKTICKÁ PRAVIDLA PRO BEZPEČNOU INVESTICI V KOSTARICE

Pokud plánujete nákup kostarické nemovitosti za účelem bydlení, rekreace či zhodnocení kapitálu, přistupujte k celému procesu se stejnou pečlivostí jako v Evropě:

• Důkladně respektujte kostarickou legislativu. Místní stavební a správní předpisy mají svá specifika. Neznalost legislativních požadavků vás před postihem neochrání.
• Pamatujte, že příroda není na prodej. Ekologické regulace v Kostarice patří k nejpřísnějším na světě. Ochrana lesních porostů, vodních pramenů a koridorů divoké zvěře je absolutní prioritou státních institucí i veřejnosti.
• Pracujte výhradně s licencovanými profesionály. Vyhněte se neformálním dohodám s lidmi, kteří slibují rychlá řešení. Spolupracujte s místními prověřenými právníky, autorizovanými inženýry a specialisty se znalostí regulace územního plánování.
• Odmítněte zdánlivé zkratky. Stavba bez kompletní sady povolení se vždy obrátí proti vám. V mírnějším scénáři ztratíte investované peníze, v tom horším budete čelit trestnímu postihu.

Podobně jako v České republice musíte mít v Kostarice k dispozici všechna závazná stanoviska úřadů dříve, než poprvé kopnete do země. Významný rozdíl spočívá v tom, že podstatná část půdy v zemi spadá pod zvláštní ochranu přírody. Koupit pozemek a začít stavět bez prověření skutečného statusu parcely zde jednoduše nelze.

Přečtěte si také související články:

• Investiční nemovitosti v Kostarice: Vybírejte nemovitost očima investora, nejen podle osobních preferencí
• Co byste měli znát, když chcete koupit pozemek v Kostarice
• Zákon č. 7575: Klíčová pravidla, která musí zahraniční investoři do pozemků a nemovitostí v Kostarice znát
• Prodej činžovních a bytových domů v Praze: Neveřejné nabídky jako klíč k úspěchu na trhu nemovitostí

PLÁNUJETE INVESTICI DO NEMOVITOSTÍ V KOSTARICE?

Chcete vstoupit na kostarický trh bezpečně, transparentně a s plným respektem k místním zákonům? Ráda vám pomohu nastavit celou investici tak, aby váš kapitál byl maximálně chráněn:

• prověřím právní stav pozemku, ochranu území i existenci veškerých potřebných povolení
• zajistím spolupráci s renomovanými místními advokátními kancelářemi a projektanty
• pomohu vám vybrat stabilní investiční nemovitost, rezidenční vilu či pozemek pro developerský záměr.

Stačí vyplnit krátký formulář hned pod článkem nebo mi přímo zavolat. Společně probereme vaše plány a domluvíme si nezávaznou konzultaci.