Náklady na uzavření kupní smlouvy na nemovitost v Kostarice: Co můžete očekávat a kolik zaplatíte?

Koupě nemovitosti v zahraničí představuje jedno z nejvýznamnějších a nejzajímavějších rozhodnutí, jaké v životě učiníte. Ať už plánujete pořízení vily na pobřeží, rekreačního apartmánu nebo investičního pozemku, důkladná finanční příprava a prověrka všech detailů je naprostým základem. Možná se právě nacházíte ve fázi, kdy pečlivě procházíte čísla a kladete si klíčové otázky. Jak se přesně počítají náklady na uzavření kupní smlouvy v Kostarice? Co všechno v nich je zahrnuto, jaké položky vás mohou překvapit a kdo z účastníků transakce tyto poplatky hradí?

Pocházím z Kostariky, dobře znám místní realitní trh i legislativní specifika a v tomto článku vám podrobně představím veškeré výdaje, které s nákupem nemovitosti v mé rodné zemi souvisejí.

PRO KOHO JE TENTO ROZBOR URČEN

Tento praktický přehled jsem připravila pro investory a kupující, kteří:

• plánují nákup apartmánu, vily, domu nebo pozemku v Kostarice
• provádějí prvotní kalkulaci a chtějí mít naprostý přehled o všech doprovodných poplatcích
• chtějí dopředu vědět, jaké daně, kolky a notářské služby budou muset uhradit
• hledají transparentní informace od privátní specialistky, která kostarické prostředí důvěrně zná a provede je celým procesem bezpečně.

SPECIFIKA KOSTARICKÉHO SYSTÉMU POPLATKŮ

Náklady na uzavření kupní smlouvy na nemovitost v Kostarice bývají obvykle vyšší než například ve Spojených státech nebo v Kanadě. Má to své opodstatnění, které vychází ze způsobu, jakým kostarický stát vybírá daně. Pravidelné roční daně z držby nemovitosti jsou v Kostarice velmi nízké, pohybují se pouze v rozmezí 0,25 % až asi 0,55 % v závislosti na deklarované hodnotě. Právě proto jsou jednorázové daně a poplatky při samotném převodu vlastnictví nastaveny výše.

Samotné výpočty jsou poměrně přímočaré, protože všechny složky nákladů na uzavření smlouvy se počítají jako procento z hodnoty nemovitosti. V minulosti v zemi do jisté míry přetrvávala kultura zavírání očí před daňovými povinnostmi, dnes se však kostarické úřady důsledně soustředí na nápravu. Moje zásadní doporučení zní, abyste veškeré transakce prováděli zcela transparentně a v plném souladu se zákonem.

Všechna procenta se dnes ze zákona odvíjejí od vyšší ze dvou možných hodnot, tedy buď od dohodnuté smluvní prodejní ceny, nebo od registrované fiskální hodnoty nemovitosti. Pro praktické účely budu v celém tomto rozboru vycházet z modelového nákupu nemovitosti v hodnotě 300 000 USD.

ČTYŘI ZÁKLADNÍ KATEGORIE NÁKLADŮ PŘI NÁKUPU NEMOVITOSTI

01DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTI (1,5 %)

Daň z převodu nemovitosti činí v Kostarice přesně 1,5 % z hodnoty. Vypočítává se ze smluvní prodejní ceny, nebo z oficiální daňové hodnoty nemovitosti podle toho, která hodnota je vyšší.

Pokud registrovaná daňová hodnota nemovitosti činí 300 000 USD, ale kupní cena ve smlouvě je 200 000 USD, daň z převodu se vypočítá ve výši 1,5 % z částky 300 000 USD. Stejně tak pokud by registrovaná daňová hodnota činila 200 000 USD a kupní cena byla sjednána na 300 000 USD, daň se opět počítá ze základu 300 000 USD.

• Celkem pro náš modelový příklad v hodnotě 300 000 USD: 4 500 USD.

02NÁRODNÍ REGISTR NEMOVITOSTÍ A KOLKY NA DOKUMENTY

Při právních jednáních v Kostarice zjistíte, že téměř každý úkon vyžaduje úřední razítka a kolky. U nákupu nemovitosti je tento požadavek uplatňován velmi striktně.

Tato skupina nákladů se skládá ze šesti dílčích položek:

• razítka Národního registru (obdoba českého katastru nemovitostí): 0,5 %
• agrární poplatky: 0,15 %
• fiskální kolky: méně než 2 USD
• poplatky Národnímu archivu: pod 1 USD (podle kurzu zhruba 1,20 Kč)
• poplatky kostarické advokátní komoře: pod 100 USD
• obecní poplatky: 0,2 %

Některé poplatky jsou spíše symbolické, zatímco jiné, například obecní poplatky a odvody Národnímu registru, tvoří významnou procentuální část celkové transakce. Místní poplatky se hradí v naší kostarické měně colones (symbol ¢, přičemž v době zpracování těchto kalkulací byl kurz ¢100 = 4,312 CZK).

• Celkem pro náš příklad za nemovitost za 300 000 USD: 2 410 USD. Tato částka vychází ze součtu: 1 500 USD (Národní registr) + ¢190 500 (agrární poplatek) + ¢625 (fiskální známky) + ¢20 (Národní archiv) + ¢5 000 (advokátní komora) + ¢381 000 (obecní poplatky).

03PRÁVNÍ A NOTÁŘSKÉ POPLATKY

Kostarické právo uplatňuje klouzavý sazebník odměn. Zásadním faktem je, že notářem se v Kostarice může stát výhradně vystudovaný právník, přičemž notáři stojí profesně ještě o stupeň výše než běžní advokáti.

Aby mohl právník vykonávat funkci notáře, musí být aktivním členem Kostarické advokátní komory (el Colegio de Abogados), prokázat minimálně dva roky praxe a absolvovat specializované vysokoškolské vzdělání v oboru notářského a rejstříkového práva. V praxi má pouze veřejný notář (notario público) zákonné oprávnění realizovat převody majetku, ať už jde o dům, stavební pozemek či investiční apartmán. Doporučuji vždy spolupracovat s kanceláří (un bufete), která veřejného notáře přímo zaměstnává.

Odměna notáře se řídí pevně stanoveným a nesmluvním klouzavým sazebníkem:

• hodnota do 10 000 000 colones: 2,0 %
• hodnota 10 000 001 až 15 000 000 colones: 1,50 %
• hodnota 15 000 001 až 30 000 000 colones: 1,25 %
• částka nad 30 000 001 colones: 1,00 %

Orientačně lze říci, že za prvních 30 milionů colones uhradíte na poplatku přibližně 725 USD (při směnném kurzu 640 ¢ za 1 USD) a následně platíte 1 % z jakékoli částky převyšující tuto hranici.

• Celkem pro modelový příklad 300 000 USD: přibližně 3 300 USD. Výpočet tvoří ¢200 000 (z prvních ¢10M) + ¢75 000 (z pásma ¢10M až ¢15M) + ¢187 500 (z pásma ¢15M až ¢30M) + ¢1 600 000 (z pásma nad ¢30M až do celkového ekvivalentu 300 000 USD, což představuje zhruba ¢190,5 milionu colones).

04DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY (DPH / IVA VE VÝŠI 13 %)

K právním poplatkům i k escrow službám (zajištění bezpečné úschovy peněz nezávislou třetí stranou, což je obdoba advokátní či bankovní úschovy) se připočítává 13% daň z přidané hodnoty, v Kostarice nazývaná IVA. Tato daň je povinná ze zákona a vztahuje se na téměř všechny služby poskytované na území Kostariky.

Tato sazba se nepočítá z celkové kupní ceny nemovitosti, nýbrž výhradně z výše právních poplatků. Váš notář si tyto peníze neponechává, každý měsíc je odvádí přímo do státního rozpočtu.

• Celkem pro náš modelový příklad 300 000 USD: 429 USD (což je 13 % z částky 3 300 USD).

Celkové základní náklady na převod nemovitosti pro modelový případ v hodnotě 300 000 USD: přibližně 10 639 USD.

05DALŠÍ NÁKLADY SPOJENÉ S NÁKUPEM

Vedle oficiálních uzavíracích poplatků mohou vzniknout další dílčí výdaje, o kterých je dobré vědět předem:

• služby escrow úschovy (obvykle do 500 USD)
• založení kostarické holdingové společnosti pro držení majetku (volitelné řešení)
• hloubková prověrka nemovitosti (due diligence)
• topografická studie a zaměření pozemku
• směnky a případná daň z kapitálových výnosů

KDO PLATÍ NÁKLADY NA UZAVŘENÍ SMLOUVY

V Kostarice tradičně platí veškeré náklady spojené s uzavřením kupní smlouvy a poplatky za převod kupující.

Výraznou výhodou pro kupujícího však zůstává zavedená praxe, podle které provizi realitní kanceláři hradí prodávající.

„Koupě nemovitosti v mé rodné Kostarice není jen o výběru okouzlujícího místa na pobřeží, ale především o stoprocentní právní jistotě. Pokud máte po boku partnera, který detailně rozumí místním zákonům, notářským procesům i daňovému systému, proběhne celá transakce klidně, bezpečně a bez nepříjemných překvapení.“

Maria Kopřivová

KOMPLETNÍ REALITNÍ SERVIS V KOSTARICE

Co se týká nákupu realit v mé rodné Kostarice, ráda vám nabídnu mnohem širší podporu než jen matematický výpočet poplatků. Mám dlouholeté zkušenosti s poradenstvím i samotným prodejem nemovitostí na kostarickém trhu a českým investorům pomáhám nastavit bezpečnou a fungující strategii.

V mém portfoliu najdete vybrané a prověřené nemovitosti:

• moderní byty a investiční apartmány přímo u oceánu
• rodinné domy a luxusní vily na pláži
• stavební pozemky v perspektivních oblastech
• komerční nemovitosti, zavedené hotely a turistické podniky

Při každé spolupráci kladu důraz na individuální přístup. Ať už plánujete rekreační zázemí pro rodinu, zvažujete nový životní krok v tropech, nebo hledáte výnosovou komerční investici, provedu vás celým procesem od specifikace parametrů přes due diligence až po předání klíčů a následnou správu.

ZVAŽUJETE NÁKUP NEMOVITOSTI V KOSTARICE?

Představte si svůj budoucí dům, apartmán nebo investiční projekt v Kostarice. Jaké parametry by měla nemovitost splňovat? Do jakého rozpočtu se chcete vejít a jaký je váš časový rámec?

Ozvěte se mi a společně vše detailně projdeme. Ráda vám odpovím do 24 hodin, i když tento text čtete v pozdních nočních hodinách. Během následujícího dne vám poskytnu veškeré potřebné informace k vašemu realitnímu plánu.

Konzultaci si můžete sjednat prostřednictvím formuláře, který je připraven hned pod tímto článkem. Pro další informace můžete navštívit můj web [www.mariakoprivova.cz](https://www.mariakoprivova.cz), zavolat na telefonní číslo +420 739 698 393 nebo napsat na e-mail info@mariakoprivova.cz. Veškeré informace o tom, jak nakládám s vašimi údaji, popisuje dokument pro zpracování osobních údajů.