INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ: ŠPANĚLSKO VS. KOSTARIKA – CO BYSTE JAKO INVESTOŘI MĚLI VĚDĚT

Zvažujete nákup zahraniční nemovitosti pro zhodnocení kapitálu a váháte mezi evropskou klasikou a exotikou?

Investice do nemovitostí v zahraničí představují pro české i slovenské investory osvědčenou cestu, jak efektivně diverzifikovat své portfolio mimo domácí trh. Dvěma velmi diskutovanými destinacemi jsou v tomto ohledu Španělsko a Kostarika. Obě země nabízejí velmi zajímavé příležitosti, každá z nich se však zásadně liší délkou sezóny, charakterem turismu, právním i daňovým rámcem a celkovou dynamikou růstu.

Jako privátní realitní specialistka působící v Praze a zároveň v mé rodné Kostarice, kde těžím i ze svých dřívějších zkušeností z Velvyslanectví Kostarické republiky v Praze, denně řeším otázky investorů, kteří hledají optimální poměr mezi stabilitou a výnosem. Na této stránce najdete objektivní srovnání obou trhů z pohledu ekonomické stability, realitního trhu, výnosnosti investic, daňových aspektů, rizik i turistického profilu.

PRO KOHO JE TENTO ROZBOR URČEN

Tyto informace ocení zejména investoři, kteří:

• zvažují nákup zahraniční rekreační či výnosové nemovitosti a hledají reálná data bez marketingových zkratek
• porovnávají tradiční evropský trh v rámci Evropské unie s globálními příležitostmi v Latinské Americe
• cílí na krátkodobé pronájmy přes platformy typu Airbnb nebo Vrbo a zajímá je skutečná obsazenost během roku
• chtějí ochránit svůj kapitál a zároveň dosáhnout zajímavého zhodnocení v prověřených lokalitách
• hledají partnera, který detailně rozumí lokální legislativě, mentalitě i specifikům nákupního procesu.

1. EKONOMICKÁ STABILITA A RŮSTOVÉ PERSPEKTIVY

Kostarika:

Kostarika disponuje stabilní a rozvíjející se ekonomikou, která se dlouhodobě opírá o cestovní ruch a ekologické iniciativy. Země je celosvětově uznávaná pro svůj důraz na udržitelnost, ekologickou turistiku a přísnou ochranu přírodního bohatství. Tato strategie vytváří mimořádně silné růstové perspektivy pro investice do nemovitostí. Kostarika je aktivním signatářem mezinárodních dohod o ochraně klimatu a cíleně podporuje ekologicky odpovědné developerské projekty. Poptávka po nemovitostech setrvale roste, a to především v oblastech orientovaných na udržitelný turismus, což s sebou přináší stabilní zhodnocování cen v čase.

Španělsko:

Španělsko představuje vysoce rozvinutý a institucionální realitní trh, který patří k nejnavštěvovanějším turistickým destinacím v Evropě. Přestože trh zažívá stabilní období, dřívější vysoká dynamika růstu je již z velké části vyčerpána. Zdejší realitní prostředí podléhá celkovým ekonomickým cyklům Evropské unie, a ačkoli může nabízet vnímané bezpečí známého prostoru, potenciál kapitálového růstu je znatelně limitován. V minulosti prošel španělský nemovitostní sektor hlubokým kolapsem, ze kterého se v exponovaných regionech, jako je Costa del Sol nebo Baleárské ostrovy, již plně stabilizoval, prostor pro nadprůměrný růst je však omezený.

2. TRH S NEMOVITOSTMI A NÁVRATNOST INVESTICE

Kostarika:

Nemovitosti v Kostarice se vyznačují stabilním zhodnocením, zejména v atraktivních pobřežních zónách a v blízkosti národních parků. Investoři, kteří se zaměřují na krátkodobé pronájmy přes platformy Airbnb či Vrbo, profitují z klíčové výhody, kterou je celoroční turistická sezóna. V Kostarice sezóna fakticky nikdy nekončí, protože země nabízí prvotřídní přírodní a sportovní atrakce po celých dvanáct měsíců. Schopnost generovat obsazenost během celého roku zajišťuje výnosnost pronájmu, která je výrazně vyšší než v destinacích s omezeným letním provozem.

Španělsko:

V převážné většině španělských pobřežních lokalit trvá hlavní turistická sezóna pouze 4 až 5 měsíců, což přirozeně omezuje celoroční výnos z pronájmu. Trh je navíc historicky nastaven na masový cestovní ruch, kdy většina návštěvníků přijíždí organizovaně v balíčcích cestovních kanceláří a ubytovává se v hotelových komplexech. Tento model významně zmenšuje prostor pro nezávislé ubytovatele. V klíčových oblastech jako Mallorca nebo Kanárské ostrovy navíc místní samosprávy zavedly přísné regulace a kvóty na licence pro krátkodobé pronájmy, což dále snižuje celkový výnosový potenciál pro privátní investory.

3. STYL TURISMU A JEHO PŘÍMÝ VLIV NA VÝNOSY

Kostarika:

Na kostarickém trhu dominuje individuální a zážitkový turismus. Naprostá většina cestovatelů přilétá samostatně, půjčuje si automobil a procestuje zemi na vlastní pěst. Jako ubytování volí soukromé vily a apartmány pronajímané přes Airbnb či Vrbo. Tento profil návštěvníků přímo stimuluje poptávku po prémiovém ubytování v soukromí. Cestovatelé navíc během pobytu často mění lokality, což v prověřených částech Kostariky generuje velmi vysokou obsazenost i nadstandardní výnosy z krátkodobých pronájmů.

Španělsko:

Ve Španělsku stále převažuje model masové rekreace organizované velkými touroperátory. Hosté tráví pobyt převážně v hotelových řetězcích a all inclusive rezortech, přičemž jejich útraty zůstávají uvnitř těchto uzavřených komplexů. Individuální pronájmy přes digitální platformy tak čelí nejen nižší poptávce mimo hlavní špičku, ale především rostoucímu tlaku regulací, které nabídku legálních turistických bytů v centrech měst i na pobřeží zásadně omezují.

„Každý trh vyžaduje zcela jinou investiční optiku. Zatímco ve Španělsku kupujete především evropský standard s omezenou sezónou, v Kostarice investujete do celoročně pulzující destinace, kde individuální cestovatelé vyhledávají kvalitní soukromé nemovitosti dvanáct měsíců v roce.“

Maria Kopřivová

4. DAŇOVÝ REŽIM A LEGISLATIVNÍ PROSTŘEDÍ

Kostarika:

Kostarika poskytuje zahraničním investorům přívětivý daňový rámec. Projekty zaměřené na ekoturistiku a udržitelný rozvoj jsou často podporovány systémovými daňovými úlevami. Zahraniční kupující se setkávají s nižší celkovou daňovou zátěží, zvláště při srovnání s vysokým zdaněním v zemích Evropské unie. Právní normy upravující vlastnictví nemovitostí cizinci jsou transparentní a umožňují bezproblémový a bezpečný vstup na trh.

Španělsko:

Daňové zatížení při pořízení, držbě i prodeji nemovitosti je ve Španělsku znatelně vyšší a legislativní procesy bývají administrativně náročné. Určité úlevy sice existují v regionech se slabším ekonomickým výkonem, celkově je však legislativa přísná, svázaná mnoha regionálními předpisy a pro zahraničního kupujícího často komplikovaná.

5. POLITICKÁ A PRÁVNÍ STABILITA

Kostarika:

Kostarika je nejstarší stabilní demokracií v regionu s hlubokou tradicí míru, nezávislého soudnictví a silné právní jistoty. Zahraniční investoři mají garantovanou ochranu soukromého vlastnictví na stejné úrovni jako místní občané. Země je signatářem klíčových mezinárodních dohod o ochraně investic, což představuje spolehlivou garanci pro alokaci mezinárodního kapitálu.

Španělsko:

Španělsko jako členský stát Evropské unie disponuje institucionalizovaným právním systémem, který garantuje vymahatelnost práva. Na druhou stranu podléhá politickým a makroekonomickým turbulencím v rámci EU. Změny na unijní i národní úrovni, týkající se regulace nájemního trhu, energetických standardů či zásahů do turistického sektoru, přinášejí pro investory určitou míru nejistoty.

6. RIZIKA A STRATEGICKÁ DOPORUČENÍ

Kostarika:

Hlavním rizikem při vstupu na kostarický trh bývá podcenění lokálních specifik a nákup bez znalosti místního mikromarketu. Zahraniční zájemci mohou bez asistence odborníka pořídit nemovitost v oblasti, která postrádá dostatečný turistický tah nebo potřebnou infrastrukturu.

Zásadně doporučuji:

• lokalitu i nemovitost před finálním rozhodnutím osobně prověřit
• konzultovat záměr s odborníkem, který trh dlouhodobě zná a má vazby na prověřené místní partnery
• ověřit celoroční dostupnost i reálnou poptávku po pronájmu v dané konkrétní části země
• soustředit se výhradně na prověřené lokality s doložitelným turistickým potenciálem.

Španělsko:

Ve Španělsku spočívá hlavní investiční riziko ve vysoké saturaci trhu v exponovaných destinacích. Trh naráží na intenzivní konkurenci, přísné lokální kvóty na krátkodobé pronájmy a riziko regulatorních změn, které mohou zásadně ovlivnit kalkulovanou návratnost.

SHRNUTÍ: KTERÁ DESTINACE ODPOVÍDÁ VAŠIM CÍLŮM?

Investice do nemovitostí ve Španělsku a v Kostarice představují dva zcela odlišné koncepty. Španělsko vyhovuje investorům, kteří preferují institucionální evropské prostředí s kratší letní sezónou a smíří se s nižší dynamikou výnosu.

Kostarika naopak nabízí zásadní výhodu celoročního přílivu bonitních individuálních turistů, příznivější daňové podmínky a vysoký potenciál zhodnocení kapitálu v udržitelných projektech.

PLÁNUJETE INVESTICI V KOSTARICE?

Pokud vás oslovily možnosti mé rodné Kostariky a hledáte bezpečnou investiční příležitost odpovídající vašim finančním plánům, ráda se vám budu věnovat.

Společně projdeme:

• výběr prověřených lokalit s celoroční poptávkou po pronájmu
• reálné provozní a právní parametry nákupu
• kompletní bezpečné vedení transakce od prvního výběru až po správu nemovitosti.

Stačí vyplnit krátký formulář hned pod článkem a domluvíme si nezávaznou osobní konzultaci.