Investice do nemovitostí v Praze 2024: Jak na maximální zisk i přes rostoucí ceny

Zvažujete nákup investičního bytu v Praze a kladete si otázku, zda mají nemovitosti při současných cenách ještě reálný smysl?

Rok 2024 přinesl na pražský realitní trh zklidnění a stabilizaci. S postupným poklesem hypotečních sazeb se zájem investorů opět probouzí, přestože jsou ceny na historicky vysokých úrovních. Mnoho kupujících váhá, zda nenakupují na pomyslném vrcholu.

Z dat i z mé každodenní praxe je přitom zřejmé, že v Praze lze stále dosáhnout velmi zajímavého zhodnocení. Klíčem je opustit plošný pohled na město, pečlivě vybrat správnou nemovitost a chytře využít finanční páku. Na této stránce vám ukáži, jaká jsou aktuální data pražského trhu, kde se skrývá růstový potenciál a jak vypadá konkrétní modelový výnos v praxi.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tento rozbor je určen zejména pro investory, kteří:

• zvažují nákup rezidenční nemovitosti v Praze jako ochranu úspor i zdroj zhodnocení kapitálu
• chtějí porozumět reálným cenovým rozdílům a dynamice v jednotlivých městských částech
• zvažují financování hypotečním úvěrem a zajímá je reálný finanční model v horizontu pěti let
• hledají alternativy ke klasickým bytům, například ubytovací jednotky zaměřené na krátkodobé pronájmy
• chtějí rozhodovat na základě tvrdých tržních dat, nikoli dojmů a novinových titulků.

1. AKTUÁLNÍ TRŽNÍ CENY A VÝVOJ PRAŽSKÉHO TRHU

Podle údajů z Deloitte Real Index pro druhé čtvrtletí 2024 se průměrná cena prodaných bytů v České republice zvýšila o 2,4 % a dosáhla úrovně 101 700 Kč/m². Praha, která představuje přirozené centrum realitních investic v zemi, zaznamenala ještě výraznější dynamiku. Průměrná cena nemovitostí zde vzrostla o 5,7 % na 132 000 Kč/m², což jednoznačně potvrzuje dlouhodobý růstový trend.

Hlavním motorem tohoto růstu zůstává kombinace nedostatečné nabídky a trvale silné poptávky. Developeři se zároveň potýkají s vyššími náklady na výstavbu, což přímo zvyšuje ceny nových bytů:

• Byty z nabídky developerů označené jako prodané dosahují průměrné ceny 144 700 Kč/m².
• Průměrná cena starších, takzvaných second hand bytů činí 140 900 Kč/m².

Rozdíl mezi novostavbami a starším bytovým fondem se postupně zmenšuje, protože kvalitní starší byty v dobrých lokalitách těží ze stejného nedostatku volných kapacit jako nové projekty.

2. NEROVNOMĚRNÝ RŮST CEN V JEDNOTLIVÝCH MĚSTSKÝCH ČÁSTECH

Praha netvoří jeden homogenní trh. Zatímco některé městské části zažívají prudký cenový skok, jinde je růst velmi mírný. Pro investora je zásadní sledovat právě tyto lokální rozdíly:

• Praha 1: Dosáhla průměrné ceny 172 700 Kč/m² s meziročním růstem o 12,0 %. Historické jádro si drží status prémiové adresy s absolutním minimem nové výstavby.
• Praha 7: Zaznamenala mimořádný skok o 14 % na průměrnou cenu 146 400 Kč/m². Tato čtvrť dlouhodobě těží z transformace, nové infrastruktury a vysoké poptávky mladší generace.
• Praha 6: Vykazuje naopak výrazně slabší růst, ceny zde vzrostly pouze o 0,3 % na 127 900 Kč/m², což ukazuje na dočasné nasycení trhu v této části města.

Úspěšná investice začíná pochopením, v jaké fázi rozvoje se daná čtvrť nachází. Paušální nákup podle průměrné ceny celé Prahy může vést k podprůměrným výsledkům.

3. UBYTOVACÍ JEDNOTKY JAKO ALTERNATIVA KE KLASICKÝM BYTŮM

V poslední době roste zájem investorů o ubytovací jednotky jako alternativu k tradičnímu rezidenčnímu bydlení. Jde o specifický typ nemovitosti, který obvykle nabízí menší podlahovou plochu a je primárně určen pro krátkodobé pronájmy.

Tento koncept dává smysl zejména v turisticky atraktivních lokalitách, jako je centrum a širší centrum Prahy:

• jednotky představují zajímavou volbu pro investory zaměřené na krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb
• jejich velkou výhodou je často nižší vstupní cena ve srovnání s tradičními byty
• nižší pořizovací náklad snižuje celkové riziko a dokáže zrychlit návratnost vloženého kapitálu.

Ubytovací jednotky tak představují cestu, jak vstoupit na trh v atraktivní centrální lokalitě s menším objemem vlastních finančních prostředků a dosáhnout zajímavého cash flow.

„Investice do pražských nemovitostí už dávno není o náhodném nákupu prvního volného bytu. Úspěch dnes určuje detailní znalost mikrolokality, správně zvolený typ jednotky a realistická kalkulace všech nákladů včetně financování.“

Maria Kopřivová

4. PRAKTICKÝ PŘÍKLAD VÝNOSU: BYT 2+KK V PĚTILETÉM HORIZONTU

Pro představu o reálné ekonomice investice poslouží modelový příklad typického bytu o dispozici 2+kk v Praze, financovaného kombinací vlastních zdrojů a hypotečního úvěru:

• Pořizovací cena bytu: 7 000 000 Kč
• Vlastní kapitál (20 %): 1 400 000 Kč
• Hypoteční úvěr (80 %): 5 600 000 Kč
• Předpokládaný roční růst cen: 5 % ročně

Při tomto konzervativním tempu růstu dosáhne hodnota bytu po pěti letech přibližně 8 900 000 Kč.

Po odečtení všech souvisejících nákladů, kam patří provize, daňové povinnosti, úroky a splátky úvěru za sledované období, přinese taková investice čistý zisk zhruba 650 000 Kč. Tento výnos lze dále zvýšit při rychlejším růstu cen nemovitostí nebo při prodloužení investičního horizontu, kdy se plně projeví efekt dlouhodobého splácení jistiny a kumulovaného zhodnocení.

Investice do nemovitostí přirozeně nejsou zcela bez rizika. Případný pokles cen nebo změna tržních podmínek může znamenat ztrátu, proto je nutné každou akvizici plánovat s dostatečnou finanční rezervou a jasnou strategií.

HLEDÁTE VHODNOU INVESTIČNÍ NEMOVITOST V PRAZE NEBO V ZAHRANIČÍ?

Ať už hledáte investiční byt z veřejné nabídky, zajímají vás neveřejné transakce v Praze, nebo zvažujete diverzifikaci kapitálu do zahraničních nemovitostí, ráda vám pomohu zorientovat se v aktuálních možnostech.

Společně zhodnotíme vaše finanční cíle, propočítáme reálné scénáře výnosu a vybereme nemovitost, která bude dávat smysl nejen na papíře, ale i v každodenní realitě.

Stačí vyplnit krátký formulář hned pod článkem nebo zavolat. Domluvíme si nezávaznou a diskrétní konzultaci.