Pardubický kraj a Jihočeský kraj

Sledujete dění na realitním trhu a přemýšlíte, kam až mohou vystoupat částky za nájemní bydlení v České republice? Ať už vlastníte investiční byt v Praze či jiném krajském městě, nebo sami hledáte kvalitní domov k pronájmu, rok 2024 přinesl dynamiku, která předčila většinu původních očekávání. Ceny nájmů v některých regionech vyskočily až o 34 procent a trh začal velmi zřetelně reagovat na nedostupnost vlastnického bydlení i celkovou proměnu nájemního fondu.

V tomto přehledu vám nabízím podrobnou analýzu toho, co stálo za tímto skokovým růstem, jaká konkrétní data přinesl rok 2024 a co přesně můžeme na nájemním trhu očekávat v roce 2025.

PRO KOHO JE ČLÁNEK URČEN

Tento rozbor pomůže především těm z vás, kteří:

• vlastní investiční byty či nájemní domy a chtějí nastavit férové, ale tržně odpovídající nájemné
• zvažují nákup rezidenční nemovitosti na pronájem a počítají její budoucí výnosnost
• pronajímají nemovitost v Praze či regionech a potřebují se orientovat v chování zájemců
• sami hledají nájemní bydlení a chtějí vědět, jaké podmínky a argumenty jim pomohou při vyjednávání s pronajímateli.

ZÁKLADNÍ ČÍSLA: JAK ROSTLY NÁJMY V ROCE 2024

Rok 2024 znamenal pro nájemní trh v Česku citelný posun. Průměrné ceny nájemného vzrostly v celorepublikovém měřítku o 17 %, což představuje nárůst, jaký jsme na tuzemském realitním trhu v takové míře dosud nezaznamenali. Tento pohyb odráží nejen silnou poptávku nájemníků, ale také reálné náklady majitelů spojené s dražšími hypotékami, správou a údržbou bytů.

• Praha: Tradičně nejdražší trh v republice, kde se průměrné nájemné vyšplhalo na 412 Kč/m², což odpovídá meziročnímu růstu o 16 %. Pro typický byt o ploše 65 m² to představuje měsíční náklad okolo 26 763 Kč bez poplatků.
• Olomoucký kraj: Zaznamenal vůbec nejvyšší skok v celé zemi, když nájemné vzrostlo o rekordních 34 %, což potvrzuje dynamický rozvoj regionálního trhu i citelný převis poptávky nad nabídkou.
• Pardubický kraj a Jihočeský kraj: Překvapily velmi výrazným posunem vzhůru, konkrétně o 28 % v Pardubickém a o 25 % v Jihočeském kraji.
• Celorepublikový průměr: Dosáhl úrovně 344 Kč/m². V praxi si nájemníci připlatili v průměru o 51 Kč za každý metr čtvereční oproti závěru roku 2023.

TŘI HLAVNÍ FAKTORY RYCHLÉHO RŮSTU NÁJEMNÉHO

Za skokovým zdražením nestojí náhoda, ale souběh tří konkrétních tržních vlivů, které dlouhodobě sleduji při své práci s majiteli i investory.

01NEUTUCHAJÍCÍ PŘEVIS POPTÁVKY

Základním hybatelem zůstává nedostatek dostupného vlastnického bydlení, způsobený vysokými úrokovými sazbami hypoték v posledních letech. Velká část rodin i jednotlivců, kteří by dříve volili nákup do osobního vlastnictví, zamířila do nájmu.

Podle dat portálu Bezrealitky připadalo v Praze na jeden nabízený byt až 108 zájemců, což představuje téměř dvojnásobek oproti běžnému stavu. Podobný tlak panuje také v Brně, kde se o jednu nemovitost uchází v průměru 60 zájemců. Lidé reagují na několik nabídek současně a soutěž o kvalitní byty žene ceny vzhůru.

02ROSTOUCÍ NÁKLADY MAJITELŮ NEMOVITOSTÍ

Pronajímatelé museli do cen promítnout své skutečné výdaje. Řada z nich pořídila investiční byty s financováním, jehož úroková sazba po refixaci narostla. Pokud má investice dávat ekonomický smysl a pokrýt splátku úvěru, fond oprav, pojištění i nutnou údržbu, majitelé nemají jinou možnost než nájemné přizpůsobit realitě.

03ZVYŠUJÍCÍ SE KVALITA BYTOVÉHO FONDU

Za poslední tři roky prošel nájemní trh zásadní proměnou. Do nabídky přibyly moderní novostavby a kompletně zrekonstruované byty s vyšším standardem vybavení, promyšlenými dispozicemi a energeticky úspornějším provozem. Vyšší průměrná cena tak odráží i fakt, že nájemníci dnes platí za nesrovnatelně kvalitnější bydlení než v minulých dekádách.

„Kvalitní nájemní bydlení přestává být v Česku vnímáno jako nouzové řešení. Stává se plnohodnotným životním stylem, který vyžaduje profesionální přístup na obou stranách, od transparentního výběru nájemníka až po špičkovou péči o stav domu či bytu.“

Maria Kopřivová

CO OČEKÁVAT NA TRHU V ROCE 2025

Vývoj v roce 2025 přinese pokračování růstového trendu, tempo však bude podstatně umírněnější než v uplynulém období. Podle odborných odhadů se růst ustálí v jednotkách procent. Trh směřuje k tolik potřebné stabilizaci.

V některých lokalitách, kde byl loňský růst extrémní, nelze vyloučit ani dílčí korekci. Týká se to zejména Olomouckého kraje s jeho skokem o 34 %. Vše se bude odvíjet od reálné koupěschopnosti místních obyvatel a tempa příchodu nových bytů na trh.

Pro nájemníky bude v novém roce zásadní schopnost doložit svou spolehlivost. Doporučuji připravit si reference od předchozích pronajímatelů, čisté výpisy z registrů dlužníků a zvážit pojištění odpovědnosti za škody. Pronajímatelé v Praze i dalších velkých městech dnes nehledají nutně toho, kdo nabídne nejvyšší částku, ale toho, kdo představuje nulové riziko a bezproblémové soužití.

REGIONÁLNÍ VÝHLED PRO ROK 2025

Při pohledu na jednotlivé části republiky je zřejmé, že se dynamika trhu začne více diferencovat:

• Praha a Brno: Zůstanou nejvýznamnějšími a nejdražšími trhy. Očekává se stabilizace tempa s meziročním růstem v pásmu 5 až 10 %.
• Olomoucký a Pardubický kraj: Po prudkém nárůstu z roku 2024 lze čekat zpomalení tempa nebo mírnou cenovou korekci, poptávka po bydlení v centrech těchto krajů však zůstává stabilní.
• Ústecký a Karlovarský kraj: Regiony s dosud pomalejším vývojem nájmů pravděpodobně zaznamenají mírný růst v rozmezí 5 až 8 %, kde se projeví postupné dohánění celorepublikového standardu.

Český rezidenční trh se postupně přibližuje západnímu modelu. Nájemné tvoří stabilní a významnou část rodinných rozpočtů, současně však roste důraz na právní jistotu, dlouhodobé kontrakty a odpovídající kvalitu nemovitostí.

HLEDÁTE SPOLEHLIVÉHO NÁJEMNÍKA NEBO INVESTIČNÍ NEMOVITOST V PRAZE?

Vlastníte byt či činžovní dům v Praze a chcete mít jistotu, že vaše nemovitost generuje odpovídající tržní příjem bez starostí a zbytečných rizik?

Ráda vám pomohu:

• nastavit správnou výši nájemného na základě reálných dat z pražského trhu
• najít a důkladně prověřit bonitní nájemníky
• zajistit bezpečné smluvní podklady chránící vaši investici
• nabídnout vaši nemovitost diskrétně v neveřejném režimu, pokud si nepřejete klasickou inzerci na portálech.

Pokud naopak sami hledáte reprezentativní bydlení k pronájmu, napište mi své požadavky. Řadu prémiových nemovitostí v Praze spravuji v off-market režimu a do veřejné inzerce se vůbec nedostanou.

Stačí vyplnit krátký formulář hned pod článkem nebo mi přímo zavolat. Ráda s vámi vaše plány osobně zkonzultuji.