SKUTEČNÁ CENA ZA M² V PRAŽSKÝCH NOVOSTAVBÁCH 2026: V ŠIRŠÍM CENTRU UŽ 200 000 KČ ČASTO NESTAČÍ

Hledáte nový byt v Praze pro vlastní bydlení či investici, nebo připravujete prodej developerského projektu a řešíte reálnou cenovou hladinu?

Téměř každý den se setkávám s kupujícími i investory, kteří hledají kvalitní nemovitost v Praze. Velmi často přicházejí s představou, kterou získali z médií a obecných statistických zpráv, kde se dočtou, že průměrná cena nových bytů v Praze se pohybuje kolem 180 000 Kč za metr čtvereční.

Když se však podíváme na konkrétní volné byty v kvalitních projektech, přichází vystřízlivění. Celopražský statistický průměr totiž zahrnuje okrajové části města i velké satelitní etapy. Pokud kupující preferují širší centrum Prahy s dobrou dostupností, realita je zcela jiná.

Připravila jsem proto vlastní detailní analýzu konkrétních dostupných jednotek v pražských novostavbách. Nejde o teoretický model ani obecný index celého trhu, ale o praktické zhodnocení skutečně nabízených bytů, developerů a reálných cen za metr čtvereční. Výsledek je jednoznačný: v širším centru Prahy už dnes částka 200 000 Kč za metr čtvereční u novostavby často nestačí.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tato analýza a mé služby jsou určeny zejména pro:

• kupující, kteří hledají moderní byt pro vlastní bydlení v širším centru Prahy a chtějí znát reálnou cenovou hladinu ještě před zahájením prohlídek
• privátní investory, kteří zvažují nákup novostavby za účelem pronájmu a potřebují posoudit poměr mezi pořizovací cenou, likviditou a dlouhodobým výnosem
• vlastníky nemovitostí, kteří plánují prodej stávajícího bytu a chtějí přesně vědět, jak si jejich nemovitost stojí v konkurenci nových projektů
• developerské společnosti, které připravují rezidenční projekty v Praze a hledají partnera pro nastavení prodejní strategie, ocenění a oslovení bonitní klientely.

1. DELOITTE UKAZUJE PRŮMĚR, KONKRÉTNÍ BYTY UKAZUJÍ REALITU KUPUJÍCÍHO

Dle uznávaného Deloitte Develop Indexu dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v Praze v 1. čtvrtletí roku 2026 úrovně 180 300 Kč za metr čtvereční. Společnost Deloitte zároveň upozorňuje na důležitý fenomén: nabídka nových bytů dál výrazně klesá. Ke konci prvního čtvrtletí bylo v Praze evidováno 313 developerských projektů a počet volných nabízených jednotek klesl na 6 781.

Tento převis poptávky nad nabídkou drží ceny stabilně vysoko. Pokud na trh nepřichází dostatek nových stavebních povolení a kvalitních projektů, dobře umístěné nemovitosti svou cenovou pozici nekompromisně obhájí.

Pro kupujícího je však klíčová jiná otázka: kolik stojí konkrétní byt, který si dnes může v žádané lokalitě skutečně pořídit?

V mém vzorku 56 konkrétních jednotek v pražských novostavbách vychází vážený průměr na 233 155 Kč za metr čtvereční, tedy přibližně 233 000 Kč. Medián se pohybuje na úrovni 230 585 Kč za metr čtvereční, tedy zhruba 231 000 Kč. To znamená, že konkrétní byty v širším centru Prahy jsou v tomto vzorku přibližně o 53 000 Kč za metr čtvereční výše než celopražský průměr uváděný v indexu Deloitte.

2. ZÁKLADNÍ VÝSLEDKY DETAILNÍ ANALÝZY 56 JEDNOTEK VE 25 PROJEKTECH

Pro účely této analýzy jsem vybrala 56 konkrétních bytů ve 25 rezidenčních projektech pražských novostaveb. Data pocházejí přímo z oficiálních webových stránek a veřejných ceníků jednotlivých projektů.

Do přehledu jsou zahrnuty projekty developerů: Vivus, Metrostav Development, Penta Real Estate, Cresco Real Estate, SATPO, SYNER Real Estate, Fidurock, Creditas Real Estate, Horizon, Daramis, PSN, STRM Gama, J&T Real Estate, Sekyra Group, Karlin Group, CS Developia, Crestyl, Geosan Development, IMMO Building a Nové Vysočany I.

Výpočet ceny za metr čtvereční vychází z koncové ceny bytu včetně DPH dělené celkovou podlahovou plochou jednotky.

Ukazatel	Hodnota
Počet analyzovaných bytů	56
Počet analyzovaných projektů	25
Celková plocha bytů ve vzorku	2 417,56 m²
Celková hodnota analyzovaných bytů	563 666 397 Kč
Jednoduchý průměr	234 190 Kč/m²
Vážený průměr podle plochy	233 155 Kč/m²
Medián	230 585 Kč/m²
Nejnižší cena za m² ve vzorku	171 592 Kč/m²
Nejvyšší cena za m² ve vzorku	349 040 Kč/m²

Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší cenou je více než dvojnásobný. To jasně dokazuje, že Praha dnes nefunguje jako jeden slitý trh, ale skládá se z velmi odlišných mikrolokalit a kvalitativních kategorií.

3. PŘEHLED DEVELOPERŮ, PROJEKTŮ A SKUTEČNÝCH CEN ZA M²

Následující tabulka přináší váženou průměrnou cenu za metr čtvereční podle konkrétních projektů zahrnutých v mé analýze. Nejde o kompletní portfolio developerů, nýbrž o přesný výpočet ze sledovaných dostupných jednotek.

Developer	Projekt	Průměrná cena za m²
Penta Real Estate	Vinohradská 8	345 293 Kč/m²
J&T Real Estate	Nový Rohan	277 108 Kč/m²
Daramis	Connect Vršovice	270 402 Kč/m²
Sekyra Group	Ethos Karlín	267 674 Kč/m²
Fidurock	Near Living	257 585 Kč/m²
IMMO Building	Rezidence Dejvice	252 176 Kč/m²
CS Developia	Michelské údolí	250 154 Kč/m²
Karlin Group	ZIGZAG haus	240 385 Kč/m²
Cresco Real Estate	SOHO Holešovice	239 200 Kč/m²
Nové Vysočany I	Dvory Vysočany	237 568 Kč/m²
Horizon	Rezidence Blízká	235 714 Kč/m²
Geosan Development	Re.Start Petynka	235 406 Kč/m²
Cresco Real Estate	Yards Žižkov	233 478 Kč/m²
Penta Real Estate	Žižkov 3.0	221 143 Kč/m²
Horizon	Arboret	219 782 Kč/m²
STRM Gama	Žižkovské Zahrady	219 596 Kč/m²
Penta Real Estate	Mocca Rezidence	219 037 Kč/m²
SYNER Real Estate	MUSE 7 Holešovice	218 666 Kč/m²
Crestyl Real Estate	Hagibor Kappa	218 523 Kč/m²
Creditas Real Estate	Rezidence Newton	207 868 Kč/m²
SATPO	Rezidence Escape	201 838 Kč/m²
PSN	Jitro	200 910 Kč/m²
Vivus	VIVUS Žižkov	200 100 Kč/m²
Vivus	Vivus Kolbenova III	188 288 Kč/m²
Metrostav Development	Viladomy u Mlýna	177 949 Kč/m²

Toto srovnání odkrývá skutečnou realitu pražského trhu. Na jedné straně stojí projekty s cenami v rozmezí 178 000 až 200 000 Kč za metr čtvereční, na druhé straně projekty běžně přesahující 250 000 Kč, 270 000 Kč a u prémiových adres, jakou je Vinohradská 8 od Penta Real Estate, dokonce 345 000 Kč za metr čtvereční.

4. PROČ HRANICE 200 000 KČ/M² UŽ NENÍ V ŠIRŠÍM CENTRU VÝJÍMKOU

Přibližně před rokem jsem měla v nabídce byty v developerském projektu na Vinohradech, kde se cenová hladina blížila hranici 200 000 Kč za metr čtvereční. Pamatuji si, že řada zájemců reagovala s velkým překvapením. Dnes, s odstupem pouhých dvanácti měsíců, by takový projekt patřil k nejlevnějším nabídkám v celém širším centru Prahy.

Výsledky analýzy mluví jasně:

• 54 z 56 analyzovaných jednotek se nacházelo nad celopražským průměrem 180 000 Kč za metr čtvereční
• 50 z 56 analyzovaných jednotek překročilo hranici 200 000 Kč za metr čtvereční
• téměř 90 % sledovaných bytů se prodává za cenu vyšší než 200 000 Kč za metr čtvereční.

Pokud tedy kupující vstupuje na trh s představou, že v dochozí vzdálenosti širšího centra pořídí novostavbu za 180 000 Kč za metr čtvereční, bude při reálném výběru velmi zklamán.

5. NEJNIŽŠÍ CENA ZA METR NENÍ AUTOMATICKY NEJLEPŠÍ KOUPĚ

V mém vzorku vyšla nejnižší cena v projektu Vivus Kolbenova III, kde jednotka 2+kk o výměře 53,4 m² stála přibližně 171 600 Kč za metr čtvereční. Na opačném pólu byl projekt Vinohradská 8, kde jednotka 1+kk o velikosti 27,3 m² vycházela na více než 349 000 Kč za metr čtvereční.

Rozpětí je obrovské, ale redukovat výběr nemovitosti na pouhý souboj čísel by byla zásadní chyba. U rezidenční i investiční nemovitosti rozhoduje soubor parametrů:

• celková absolutní kupní cena a její dostupnost pro financování
• reálný nájemní potenciál a skladba budoucích nájemců v daném místě
• likvidita bytu při případném prodeji v horizontu 5 až 10 let
• urbanistický rozvoj celé čtvrti a budoucí konkurence v nejbližším okolí
• vnitřní dispozice, energetická náročnost budovy a úroveň dokončovacích standardů.

Levnější metr může být skvělou příležitostí v lokalitě s dynamickým rozvojem, ale může také odrážet strukturální nevýhody místa. Naopak vyšší cena za metr dává ekonomický smysl u výjimečných adres, kde je nová výstavba přísně limitována a poptávka zůstane trvale vysoká.

„Statistika vám ukáže průměr celého města, ale kupující si nikdy nekupuje průměr. Kupuje si konkrétní adresu, konkrétní dispozici a budoucí hodnotu svého domova či kapitálu. Proto skutečná hodnota kvalitního bytu v širším centru začíná tam, kde tabulkový průměr dávno končí.“

Maria Kopřivová

Správná otázka pro investora i kupujícího proto nezní pouze, kolik stojí metr čtvereční dnes, ale jakou hodnotu a likviditu bude mít tento metr čtvereční za pět či deset let.

HLEDÁTE BYT V PRAŽSKÉ NOVOSTAVBĚ NEBO PARTNERA PRO PRODEJ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU?

Orientace na trhu pražských novostaveb vyžaduje hlubokou znalost lokálního prostředí i schopnost číst developerské ceníky v širším kontextu:

• pokud hledáte nový byt v Praze pro vlastní bydlení nebo investici, ráda pro vás vyhodnotím konkrétní projekty, posoudím oprávněnost nastavené ceny za metr čtvereční, prověřím dispozici i budoucí likviditu nemovitosti
• pokud jste developer a připravujete rezidenční projekt v Praze, nabízím strategické poradenství, nastavení cenové politiky a přímé napojení na bonitní privátní investory a kupující bez nutnosti zdlouhavých a neefektivních kampaní.

Napište mi prostřednictvím formuláře níže nebo mi přímo zavolejte. Společně probereme vaše priority a nastavíme nejlepší možný postup na současném pražském trhu.