Costa Rica continúa modernizando y digitalizando sus servicios públicos —similar al consolidado sistema de buzones digitales de la República Checa— e…
¿Es propietario de una propiedad en Costa Rica a través de una sociedad local, o está considerando ingresar al mercado inmobiliario del país?
Costa Rica da otro paso fundamental hacia la modernización y digitalización de su administración pública. Siguiendo modelos implementados en Europa, como las casillas electrónicas obligatorias para empresas, el país introduce ahora la comunicación electrónica obligatoria entre personas jurídicas e instituciones públicas.
La Ley n.° 10597 transforma de manera significativa la forma en que las instituciones y los tribunales notifican documentos oficiales a las empresas, incluidas aquellas sociedades utilizadas habitualmente por inversionistas extranjeros para adquirir y mantener bienes raíces. A partir de junio de 2025, el correo electrónico oficialmente inscrito se convierte en el medio principal de notificación con plena validez legal. Para los propietarios extranjeros de bienes inmuebles en Costa Rica, esto representa una simplificación notable de la administración y un ahorro de costos, pero también la obligación de implementar un control oportuno de su correspondencia oficial.
A QUIÉN VA DIRIGIDO ESTE ARTÍCULO
La información aquí expuesta resulta indispensable para aquellos inversionistas que:
- ya poseen una propiedad en Costa Rica a través de una sociedad mercantil local (por ejemplo, una SPV o vehículo de propósito especial)
- tienen previsto comprar un lote, una villa frente al océano o un proyecto de inversión comercial en el país
- desean mantener control directo sobre los asuntos legales y tributarios de su sociedad costarricense sin intermediarios innecesarios
- necesitan conocer los plazos legales aplicables y cómo prevenir el bloqueo de inscripciones en el Registro Nacional.
QUÉ REGULA EXACTAMENTE LA LEY N.° 10597
La Ley n.° 10597, aprobada el 3 de diciembre de 2024, reforma varias disposiciones jurídicas relevantes en Costa Rica. Su objetivo central es la designación de una dirección de correo electrónico como medio de notificación oficial y vinculante para las personas jurídicas.
Toda sociedad, incluidas las estructuras patrimoniales utilizadas comúnmente para la tenencia de bienes raíces, tiene la obligación de registrar su correo electrónico oficial ante el Registro Nacional. A esta dirección electrónica, las entidades estatales dirigirán cualquier requerimiento formal, resoluciones tributarias, notificaciones administrativas y fallos judiciales.
FIN DEL AGENTE RESIDENTE OBLIGATORIO Y AHORRO DE COSTOS
Hasta ahora, la operativa legal en Costa Rica dependía en gran medida de correspondencia física y notificaciones presenciales. Cuando los representantes legales de una sociedad no residían en Costa Rica, situación muy frecuente entre inversionistas internacionales, la legislación exigía el nombramiento de un agente residente. Esta figura debía recaer en un abogado o notario local con domicilio físico en el territorio nacional, donde el Estado realizaba las notificaciones en papel.
La Ley n.° 10597 moderniza este esquema:
- las sociedades mercantiles ya no requerirán designar un agente residente, aun cuando sus representantes no residan en Costa Rica, siempre que la empresa cuente con su correo electrónico oficial debidamente inscrito en tiempo y forma
- se reducen de manera directa los gastos operativos periódicos por servicios de representación legal
- se simplifica considerablemente la gestión corporativa de empresas controladas desde el extranjero.
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LEY N.° 7575: NORMAS CLAVE QUE TODO INVERSIONISTA EXTRANJERO EN TIERRAS Y BIENES RAÍCES EN COSTA RICA DEBE CONOCER
CALENDARIO VINCULANTE Y PERÍODO DE TRANSICIÓN
La normativa fija hitos temporales definidos que todo titular de una sociedad debe considerar:
| Etapa | Alcance de la disposición |
|---|---|
| 3 de diciembre de 2024 | Publicación de la ley en el diario oficial La Gaceta n.° 195, momento a partir del cual la legislación adquiere plena validez formal. |
| 4 de junio de 2025 | Entrada en vigencia de la obligación de registrar el correo electrónico oficial para todas las sociedades de nueva constitución. |
| 4 de junio de 2025 al 4 de junio de 2026 | Período de transición de un año para que las sociedades existentes inscriban su dirección electrónica ante el Registro Nacional. |
| A partir del 5 de junio de 2026 | Aquellas empresas que no hayan inscrito su correo electrónico sufrirán el bloqueo de trámites registrales. No será posible registrar traspasos de inmuebles, constituir gravámenes ni inscribir cambios de apoderados o socios. |
CONSECUENCIAS LEGALES Y FICCIÓN DE NOTIFICACIÓN: CUÁNDO SE CONSIDERA RECIBIDA UNA COMUNICACIÓN
La nueva disposición legal demanda un seguimiento riguroso de la cuenta de correo electrónico inscrita. Cualquier notificación enviada por una institución a dicha dirección se tendrá por válidamente entregada desde el momento exacto de su envío, independientemente de si la persona receptora abrió o leyó el mensaje.
El artículo 20 de la Ley de Notificaciones Judiciales establece:
«Se considerará notificada la parte a la que se le haya enviado la comunicación al correo electrónico inscrito en el Registro correspondiente, en la fecha y hora en que esta haya sido remitida, independientemente de si fue abierta o leída.»
De esta forma, las personas jurídicas asumen la responsabilidad procesal completa respecto al funcionamiento técnico y al monitoreo constante de su buzón oficial registrado.
OPORTUNIDAD PARA LOS INVERSIONISTAS
«La digitalización en Costa Rica representa un avance extraordinario para los propietarios e inversionistas extranjeros. Permite mantener un control absoluto sobre la sociedad y sus activos inmobiliarios en tiempo real, sin depender de terceros ni afrontar retrasos por envíos físicos.»
Maria Kopřivová
Esta actualización normativa sitúa la seguridad operativa de Costa Rica a la par de los estándares internacionales más rigurosos. El inversionista cuenta con la garantía de conocer de inmediato cualquier comunicación oficial, responder con agilidad y preservar la supervisión directa de su patrimonio sin la carga innecesaria de intermediaciones obligatorias.
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Autora
Maria Kopřivová
Real Estate Investment Partner. Praga y Costa Rica, transacciones off-market y propiedades de inversión.
