REGULACE AIRBNB, BOOKING A eTURISTA: CO ČEKÁ MAJITELE BYTŮ V PRAZE A V CELÉ ČR V ROCE 2026

Vlastníte investiční byt v Praze či jiném českém městě, provozujete krátkodobé pronájmy a přemýšlíte, jak váš výnos ovlivní nová legislativa?

Krátkodobé pronájmy přes platformy typu Airbnb a Booking.com se v Česku během posledních let proměnily v plnohodnotný byznys. V roce 2025 se naplno ukázalo, jak zásadně ovlivňují dostupnost bydlení, hladinu nájmů i běžný život v centrech měst. Současně se rozběhla legislativní soukolí na evropské i národní úrovni, která mají celý segment zpřehlednit a podrobit jasným pravidlům.

Rok 2026 představuje pro majitele bytů i investory přelomový moment. Krátkodobé ubytování definitivně opouští šedou zónu a přechází do plně transparentního režimu. Jako privátní realitní specialistka vidím v praxi, že pouhý aktivní inzerát na platformě již nestačí. Je nezbytné mít promyšlenou strategii podloženou reálnými čísly, právní jistotou a připravenými alternativními scénáři.

PRO KOHO JE TENTO ČLÁNEK URČEN

Tento rozbor je určen především pro majitele a investory, kteří:

• vlastní jeden či více bytů v Praze, Brně nebo jiných turisticky exponovaných lokalitách a nabízejí je ke krátkodobému ubytování
• zvažují nákup investičního bytu s vidinou výnosů z platforem Airbnb či Booking.com a potřebují znát regulatorní rizika
• chtějí mít jistotu, že jejich příjmy i provozování ubytovacích služeb jsou v plném souladu s daňovými a evidenčními předpisy
• hledají realistický pohled na výnosnost a zvažují, zda pro ně v horizontu dalších let nebude bezpečnější přechod na střednědobý či dlouhodobý nájem, případně včasný prodej nemovitosti a reinvestice.

CO PŘINESL ROK 2025 A PROČ JE TOTO TÉMA ZÁSADNÍ

V průběhu roku 2025 výrazně zesílil tlak městských samospráv, v čele s Prahou, na řešení dopadů krátkodobého ubytování na městský život:

• v nejžádanějších lokalitách dále narůstal podíl bytů vyčleněných z klasického rezidenčního trhu
• v centrech měst se prohluboval deficit dostupného dlouhodobého nájemního bydlení
• stálí obyvatelé bytových domů i celých čtvrtí opakovaně poukazovali na hluk, neustálou fluktuaci hostů a hotelový režim v prostorách určených k trvalému bydlení.

Souběžně s tím se otevřela debata o férovém zdanění a řádném výběru místních poplatků. Tradiční hotely a penziony dlouhodobě upozorňovaly na nerovné podmínky, protože samy podléhají přísným standardům, zatímco podstatná část pronájmů v soukromých bytech fungovala mimo oficiální dohled.

Výsledkem je souběh tří zásadních regulatorních pilířů, které v roce 2026 určují nová pravidla hry:

1. evropská regulace sdílení dat o krátkodobém ubytování
2. český centrální registr ubytování známý jako eTurista
3. automatické daňové reportování příjmů z digitálních platforem podle evropské směrnice DAC7.

1. EVROPSKÁ REGULACE KRÁTKODOBÉHO UBYTOVÁNÍ: DATA PRO MĚSTA

Na úrovni Evropské unie vznikla potřeba vytvořit jednotný a transparentní informační rámec napříč všemi členskými státy. Praha, Brno, Český Krumlov i další česká města stála před stejným úkolem jako evropské metropole. Značná část bytového fondu sloužila turistům, nicméně samosprávy neměly v rukou objektivní data o skutečném rozsahu tohoto fenoménu.

Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2024/1028 o sběru a sdílení údajů týkajících se služeb krátkodobého ubytování přináší konkrétní povinnosti:

• ukládá členským státům povinnost zřídit digitální systém pro shromažďování dat o krátkodobých pronájmech
• zavazuje zprostředkovatelské platformy (včetně Airbnb a Booking.com) k pravidelnému reportování počtu nabídek, počtu strávených nocí, počtu ubytovaných hostů i celkového vytížení
• dává městům a obcím nástroj, jak přesně vyhodnocovat vliv ubytovacích služeb na dostupnost bytů, výši nájemného i obecní rozpočty.

Toto nařízení bylo přijato v roce 2024 a podle jeho znění se začne plně uplatňovat od 20. května 2026. Období let 2024 až 2025 představuje přechodnou fázi, během níž členské státy budují své informační systémy a ladí národní legislativu. Cílem je, aby od roku 2026 bylo možné data sbírat, vyhodnocovat a přímo aplikovat v praxi. Pro majitele bytů to znamená zásadní zlom. Krátkodobý pronájem přestává být neviditelný a stává se součástí úředních statistik, na jejichž základě budou města plánovat konkrétní kontrolní i regulatorní kroky.

2. ETURISTA: ČESKÝ CENTRÁLNÍ REGISTR UBYTOVÁNÍ

Systém eTurista představuje plánovaný centrální elektronický registr ubytovacích zařízení a hostů na území České republiky. Jeho záměrem je narovnat podmínky pro všechny ubytovatele, od velkých hotelových komplexů přes rodinné penziony až po jednotlivé vlastníky bytů nabízených přes digitální zprostředkovatele.

Mezi hlavní cíle eTuristy patří:

• umožnit ubytovatelům vést knihu hostů digitálně na jednom centrálním místě a zcela nahradit dosavadní papírové evidenční knihy
• automatizovat plnění ohlašovacích povinností vůči obcím pro odvod místního poplatku z pobytu i vůči Cizinecké policii ČR
• přinést transparentnost do finančních toků v cestovním ruchu a zamezit daňovým únikům, které stát připravují o stovky milionů korun ročně a obecní kasy o desítky milionů na poplatcích.

Mechanismus fungování je přímočarý:

1. každé ubytovací zařízení (hotel, apartmán i byt v soukromí) se zaregistruje v systému eTurista
2. nemovitosti je přiděleno unikátní registrační číslo
3. ubytovatel vkládá identifikační údaje hostů (jméno, datum narození, státní příslušnost, bydliště, číslo osobního dokladu a termín pobytu) do jednotného rozhraní, které informace automaticky distribuuje příslušným úřadům.

Ačkoli původní harmonogram počítal se zkušebním provozem v roce 2025 a ostrým spuštěním v roce 2026, legislativní proces novely zákona o cestovním ruchu se v Poslanecké sněmovně protáhl a start systému zaznamenal posun. Přesné datum, kdy začne povinná registrace platit pro všechny ubytovatele, zatím nebylo závazně stanoveno. Z pohledu majitele bytu je však směr nezvratný. Systém eTurista dříve či později přinese povinnou registraci i nutnost uvádět registrační číslo u nabídek. Evidenci hostů i platby poplatků sice zjednoduší, současně však celý trh stoprocentně odkryje pro kontrolní orgány.

3. SMĚRNICE DAC7: REPORTING PŘÍJMŮ FINANČNÍ SPRÁVĚ

Paralelně s provozní evidencí nastupuje přísná daňová kontrola řízená evropskou směrnicí DAC7. Ta vstoupila v praktickou účinnost již v roce 2023 a v roce 2025 se stala pevnou součástí rutinního fungování digitálních platforem.

Směrnice DAC7 ukládá platformám typu Airbnb či Booking.com dvě základní povinnosti:

• důsledně identifikovat každého poskytovatele ubytování
• jednou za rok předat příslušné daňové správě ucelený přehled o jeho aktivitách a dosažených příjmech.

Platformy tak finančním úřadům standardně reportují:

• celkový finanční obrat generovaný daným hostitelem
• celkový počet uskutečněných ubytování a kalendářních nocí
• kompletní identifikační údaje hostitele (jméno, trvalé bydliště, rodné číslo nebo IČ, DIČ a bankovní spojení).

Tyto informace si daňové správy členských států Evropské unie automaticky vyměňují. Pokud jste českým daňovým rezidentem, český finanční úřad má díky mezinárodní výměně přesný přehled o tom, jaké částky vám na účet z platforem dorazily.

Z toho pro vás plynou zásadní pravidla:

• příjmy z krátkodobých pronájmů již nelze před finančním úřadem skrýt
• platformy daň z příjmů za hostitele neodvádějí, veškerá odpovědnost za správné zdanění a zařazení příjmů leží na majiteli
• správce daně disponuje přesnými podklady a snadno ověří, zda údaje ve vašem daňovém přiznání odpovídají realitě.

V roce 2026 dochází k faktickému propojení mechanismů DAC7 a eTuristy. Správa daní a samosprávy tak získávají ucelený soubor finančních i provozních ukazatelů o každém jednotlivém bytě.

LOKÁLNÍ REGULACE: PRAVOMOCI PRAHY A DALŠÍCH MĚST V ROCE 2026

Evropská i celostátní pravidla vytvářejí základní mantinely, konkrétní omezující opatření však budou vznikat přímo na úrovni městských radnic. Praha se dlouhodobě potýká s enormní koncentrací turistických bytů v památkové rezervaci, úbytkem stálých obyvatel i stížnostmi na narušování nočního klidu. V roce 2025 proto hlavní město vytrvale usilovalo o takové legislativní zmocnění, které by obcím umožnilo regulovat krátkodobé pronájmy obecně závaznou vyhláškou.

Praha usiluje především o možnost:

• omezit maximální počet dní v roce, po které lze byt ke krátkodobému ubytování nabízet
• zavést přísnější lokální pravidla pro nejzatíženější oblasti, typicky městskou část Praha 1
• striktně odlišit občasné sdílení vlastního domova v době dovolené od soustavného profesionálního ubytovacího byznysu.

V roce 2026 se hlavní město bude moci opřít o přesná data z platforem i z chystaného registru eTurista. Pro majitele to znamená nutnost pečlivě sledovat vývoj městských vyhlášek, specifická nařízení jednotlivých městských částí, limity povolených dnů, územní omezení i pravidla společenství vlastníků jednotek (SVJ). Obdobný vývoj se týká i dalších turistických center, jakými jsou Český Krumlov nebo horská střediska. V určitých zónách může dojít k výraznému zpřísnění podmínek, zatímco jinde zůstane režim volnější. Prozíravý investor proto již nehodnotí pouze tabulkový výnos bytu, nýbrž komplexní regulatorní profil lokality, který přímo předurčuje dlouhodobou udržitelnost investice.

CO ZMĚNY ZNAMENAJÍ PRO MAJITELE JEDNOHO ČI DVOU BYTŮ

Pokud v Praze či jiném městě provozujete jeden investiční byt přes platformy, v roce 2026 musíte mít vyřešeny tři zásadní okruhy:

1. Daňová bezúhonnost: mít bezchybně zpracovaná daňová přiznání za roky 2024 a 2025, protože data z DAC7 již finanční úřady aktivně párují s daňovými přiznáními.
2. Připravenost na eTuristu: sledovat náběh registru, zajistit si včasné přidělení registračního čísla a nastavit si jednoduchý proces evidence ubytovaných hostů.
3. Odolnost vůči lokálním limitům: propočítat si dopad případného zastropování počtu ubytovacích dnů v roce na celkový výnos.

Profesionální přístup vyžaduje mít připraven záložní plán. Tím bývá přechod na střednědobé pronájmy pro zahraniční experty, studenty či manažery, případně stabilní dlouhodobý nájem. Spoléhat se na jediný, regulatorně nejvíce ohrožený model se stává zbytečným hazardem.

„Bytový dům byl postaven pro lidi, kteří v něm žijí a tvoří komunitu. Krátkodobé pronájmy dávají v mnoha ohledech ekonomický smysl, ale dny divokého západu v centrech měst definitivně skončily. Kdo chce dnes v realitách dlouhodobě chránit svůj kapitál, musí hrát s otevřenými kartami a rozumět nejen výnosům, ale i legislativě.“

Maria Kopřivová

JAK K SITUACI V ROCE 2026 PŘISTOUPIT STRATEGICKY

Regulace neznamená konec investování do bytů, přináší však konec improvizace. Správnou reakcí na přísnější dohled není nervozita, nýbrž audit vlastního portfolia:

• Zrevidujte administrativní základ: zkontrolujte správnost daňových přiznání, odvody místních poplatků z pobytu, živnostenské oprávnění i kolaudační stav prostor.
• Sledujte náběh eTuristy: buďte připraveni na registraci a povinné uvádění registračního čísla v inzerci.
• Spočítejte si alternativní scénáře: porovnejte čistý výnos krátkodobého ubytování (po odečtení poplatků platformám, úklidu, energií, správy a daní) s výnosem ze střednědobého či dlouhodobého nájmu.
• Zvažte prodej a reinvestici: v některých případech dává největší smysl prodat byt na vrcholu trhu a přesunout kapitál do stabilnějších nemovitostních aktiv, ať už do činžovních domů, nebo do mezinárodních investic s vyšším čistým výnosem.

Dívat se na nemovitost optikou horizontu 3 až 10 let je vždy bezpečnější než žít z měsíce na měsíc podle aktuální turistické sezóny. Majitelé, kteří své podnikání postaví na transparentních základech, získají vyšší bankovní důvěryhodnost i klidnější spaní. Modely postavené na předpokladu, že úřady nemají o příjmech přehled, v roce 2026 neobstojí.

DOPORUČENÉ ČLÁNKY:

• BTR (Build-to-Rent): Trend budoucnosti bydlení, který dobývá Česko i svět
• Proč jen Sreality nestačí: Největší mýtus při prodeji nemovitosti, který vás může stát stovky tisíc
• Prodej nemovitosti a osvobození od DPH: Co se mění od července 2025?

ZVAŽUJETE BUDOUCNOST SVÉHO INVESTIČNÍHO BYTU V PRAZE?

Provozujete krátkodobé pronájmy a nejste si jisti, jak se nová pravidla promítnou do vaší čisté výnosnosti? Nebo zvažujete, zda byt v centru raději se ziskem neprodat a neumístit prostředky do konzervativnějších aktiv?

Ráda se s vámi potkám na osobní či online konzultaci. Společně:

• zanalyzujeme aktuální provozní čísla vašeho bytu a porovnáme je se střednědobým i dlouhodobým nájmem
• vyhodnotíme regulatorní rizika vaší konkrétní městské části a domu
• v případě zájmu připravíme strategii diskrétního prodeje prověřeným investorům za maximální tržní cenu.

Stačí vyplnit krátký formulář hned pod článkem. Spojím se s vámi a domluvíme termín nezávazného rozhovoru.