Získat hypotéku bude jednodušší. ČNB zmírnila pravidla u hypoték

Plánujete nákup rezidenční či investiční nemovitosti v Praze a v minulých měsících vás zastavily příliš přísné podmínky bank? Financování nákupu nemovitostí prochází zásadní změnou, která otevírá dveře k hypotéce širšímu okruhu zájemců. Česká národní banka rozhodla o deaktivaci jednoho z nejvíce omezujících regulatorních parametrů.

Od 1. července 2023 banky již nemusejí uplatňovat závazný limit ukazatele DSTI. Tento ukazatel dosud striktně určoval, jak velkou část čistého měsíčního příjmu smí žadatel vynaložit na splátky všech svých úvěrů. V praxi to znamená, že posuzování bonity přechází zpět do rukou jednotlivých komerčních bank, což přináší vyšší flexibilitu při strukturování úvěrů.

PRO KOHO JE TENTO PŘEHLED URČEN

Tyto informace ocení zejména klienti, kteří:

• zvažují pořízení vlastního bydlení nebo investičního bytu v Praze a potřebují hypoteční financování
• v nedávné době narazili na limit své měsíční příjmové kapacity podle dřívějších přísných tabulek ČNB
• disponují dostatečným vlastním kapitálem na pokrytí akontace, ale jejich čistý měsíční příjem těsně nestačil na požadovanou výši úvěru
• chtějí strategicky využít aktuální situaci na trhu nemovitostí ještě před tím, než případné oživení poptávky začne opět tlačit ceny vzhůru.

ROZBOR ZMĚN V HYPOTEČNÍCH REGULACÍCH OD ČNB

01ZRUŠENÍ OMEZUJÍCÍHO LIMITU UKAZATELE DSTI

Zkratka DSTI vychází z anglického termínu debt service to income, tedy poměr dluhové služby k příjmu žadatele. Jde o procentuální vyjádření poměru mezi celkovou výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem. Do těchto splátek se započítávají spotřebitelské úvěry, kontokorenty, kreditní karty, stávající úvěry i nově poptávaná hypotéka.

Od dubna 2022 stanovovala Česká národní banka horní hranici DSTI na 45 procent. Souhrn všech měsíčních splátek tak nesměl překročit 45 procent čistého příjmu žadatele, přičemž mírnější hranice 50 procent platila pouze pro mladé žadatele do 36 let.

Od 1. července 2023 banky tento limit dodržovat nemusejí. Jak uvedl guvernér ČNB Aleš Michl na tiskové konferenci u příležitosti Zprávy o finanční stabilitě: „V době, kdy bojujeme se zvýšenou inflací, je nutné dodržovat přísné podmínky pro poskytování hypoték. Při vyšších úrokových sazbách však ukazatel DSTI není zapotřebí.“

Členka bankovní rady Karin Kubelková potvrdila, že na jaře roku 2023 výrazně klesl počet nově poskytnutých hypoték. Centrální banka za tímto vývojem vidí primárně vysoké úrokové sazby, které úvěrový trh cíleně tlumily.

02PRAVIDLA PRO VLASTNÍ ZDROJE ZŮSTÁVAJÍ V PLATNOSTI (UKAZATEL LTV)

Zatímco příjmový strop na měsíční splátku padl, pravidla pro zajištění úvěru vlastními zdroji zůstávají beze změny. Limit ukazatele LTV (loan to value, tedy poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti) zůstává na úrovni 80 procent.

Standardní žadatel tak musí mít na pořízení nemovitosti připraveno alespoň 20 procent z vlastních finančních prostředků. Pro žadatele mladší 36 let platí i nadále zvýšený limit LTV ve výši 90 procent, takže jim postačí desetina hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Banky navíc disponují možností uplatnit pětiprocentní výjimku z objemu nově poskytnutých úvěrů s vyšším LTV, musí však v takových případech postupovat obzvlášť obezřetně.

03CO ZMĚNA ZNAMENÁ PRO BANKOVNÍ SEKTOR A ŽADATELE

Spolu s ukazateli LTV a DTI (celkový dluh k ročnímu příjmu) patřilo DSTI k trojici hlavních regulatorních pilířů. Ředitel sekce finanční stability ČNB Libor Holub k tomu uvedl, že banky nastavené limity doposud příkladně dodržovaly a zrušení limitu DSTI nepředstavuje hrozbu pro stabilitu českého finančního systému: „Bankám se vytváří prostor pro úvěrovou aktivitu, ale domníváme se, že za vysokých sazeb budou domácnosti opatrné a banky budou obezřetně vyhodnocovat rizika spojená s dluhovou službou dlužníků.“

Komerční banky sice získávají volnější ruce, to však neznamená nekontrolované rozdávání půjček. Každý bankovní dům si nastaví své vlastní interní limity pro posuzování schopnosti klienta splácet, proces schvalování však bude znatelně individuálnější.

PRAKTICKÉ PARAMETRY FINANCOVÁNÍ V KOSTCE

• Ukazatel DSTI od 1. července 2023: Zrušen centrální limit (dříve 45 procent pro žadatele nad 36 let, 50 procent pro žadatele do 36 let). Banky si posuzují výši měsíční splátky podle svých interních rizikových modelů.
• Ukazatel LTV: Zůstává 80 procent pro standardní žadatele (nutnost 20 procent vlastních zdrojů) a 90 procent pro žadatele do 36 let (nutnost 10 procent vlastních zdrojů).
• Výjimky bank u LTV: Až 5 procent z celkového objemu úvěrů mohou banky poskytnout i s vyšším LTV při zachování vysoké obezřetnosti.
• Další sledovaný parametr: Ukazatel DTI (celkový dluh vůči čistému ročnímu příjmu žadatele) zůstává součástí regulatorního rámce.

„Uvolnění pravidel ze strany centrální banky je vítaným impulsem. Umožňuje koupit vybranou nemovitost i klientům s vysokou bonitou, které dříve omezoval mechanický tabulkový výpočet. Klíčem k úspěchu však zůstává precizní příprava transakce a realistické zhodnocení vlastních rezerv.“

Maria Kopřivová

ZVAŽUJETE KOUPI NEMOVITOSTI A ŘEŠÍTE FINANCOVÁNÍ?

Pokud plánujete nákup rezidenční nemovitosti pro rodinu nebo hledáte zajímavou investiční příležitost v Praze, ráda vám pomohu zorientovat se v aktuálních možnostech trhu. Společně vyhodnotíme:

• jaké typy nemovitostí v daném rozpočtu dávají dlouhodobý smysl
• jak připravit proces akvizice tak, aby hladce navazoval na schvalování hypotečního úvěru u banky
• jak zajistit bezpečnou a diskrétní transakci od prvotního výběru až po zápis do katastru nemovitostí.

Stačí vyplnit krátký kontaktní formulář umístěný hned pod tímto článkem. Ráda se s vámi spojím a probereme vaše plány při nezávazné konzultaci.