BTR (BUILD-TO-RENT): DER ZUKUNFTSWEISENDE WOHNTREND IN TSCHECHIEN UND WELTWEIT

Suchen Sie nach einer stabilen Anlagegelegenheit im Wohnungssektor oder erwägen Sie für Ihr Entwicklungsprojekt eine strategische Neuausrichtung auf langfristigen Mietwohnungsbau?

In jüngster Zeit habe ich regelmäßig die Gelegenheit, sowohl mit Eigentümern von Entwicklungsprojekten im Bereich des institutionellen Mietwohnungsbaus als auch mit privaten und institutionellen Investoren zusammenzuarbeiten, die dieses Modell als ein zentrales Fundament der Zukunft betrachten. Dennoch stelle ich in Gesprächen mit zahlreichen Investoren und Family Offices immer wieder fest, dass das BTR-Konzept für viele noch relativ neu ist.

Auf dieser Seite biete ich Ihnen einen umfassenden Überblick darüber, wie das Build-to-Rent-Modell funktioniert, wo seine Ursprünge liegen, welche internationalen Daten vorliegen und wie dynamisch es auf dem tschechischen Markt expandiert, wo sich Prag zum Zentrum dieses neuen Immobilienstandards entwickelt.

FÜR WEN DIESE ANALYSE BESTIMMT IST

Diese Übersicht richtet sich primär an:

• institutionelle und private Investoren, die einen stabilen Cashflow aus professionell verwaltetem Mietwohnungsbau anstreben
• Grundstückseigentümer und Projektentwickler, die einen Übergang vom traditionellen Einzelverkauf zu einem langfristigen Buy-and-Hold-Ertragsmodell prüfen
• Investmentgruppen und Family Offices, die ihr Portfolio durch den Erwerb kompletter Wohngebäude oder ganzer Entwicklungsareale diversifizieren möchten
• Fachleute und Interessierte des Immobilienmarktes, die den strukturellen Wandel des tschechischen Wohnungsmarktes verstehen wollen.

1. WAS IST DAS BUILD-TO-RENT-MODELL UND WIE ES SICH VOM TRADITIONELLEN ENTWICKLUNGSANSATZ UNTERSCHEIDET

Build-to-Rent (BTR) ist ein modernes Investitions- und Baumodell, das sich auf die Errichtung von Wohnimmobilien konzentriert, die von Beginn an ausschließlich für die langfristige Vermietung konzipiert und bestimmt sind, anstatt einzelne Einheiten in Sondereigentum zu veräußern.

Dies unterscheidet es grundlegend vom traditionellen Build-to-Sell-Modell (BTS), bei dem ein Bauträger Wohnungen mit dem Ziel errichtet, diese unmittelbar an Endkäufer abzuverkaufen.

Zu den zentralen Merkmalen von BTR-Projekten gehören:

• Einheitliches institutionelles Eigentum: Das gesamte Gebäude oder das Gesamtareal befindet sich in der Hand eines einzigen Eigentümers, was konsistente Standards bei Bewirtschaftung und Instandhaltung gewährleistet.
• Professionelles Property Management: Dies nimmt sowohl den Mietern als auch einzelnen privaten Vermietern den alltäglichen Verwaltungsaufwand ab.
• Gemeinschaftsflächen und Serviceangebote: Dazu zählen beispielsweise eine besetzte Rezeption, Sicherheitsdienste vor Ort, gemeinsame Co-Working-Bereiche, Fitness- und Wellnessanlagen oder integrierte Parkmöglichkeiten.
• Moderne Technologie, hohe Energieeffizienz und nachhaltige Materialien, die die Betriebskosten senken und den langfristigen Wert der Immobilie sichern.

BTR-Konzepte bieten den Bewohnern Planungssicherheit, hohe Flexibilität und ein gehobenes Serviceniveau. Dies spricht besonders junge Fachkräfte, Expats und Familien an, die einen zeitgemäßen urbanen Lebensstil suchen, ohne eigenes Kapital in Wohneigentum zu binden.

2. URSPRÜNGE UND INTERNATIONALE ENTWICKLUNG: VON AUSTRALIEN BIS IN DIE USA

Das BTR-Konzept entstand keineswegs im luftleeren Raum. Es nahm seinen Anfang in den 1980er-Jahren in Australien als Reaktion auf die steigende Nachfrage nach hochwertigem Mietwohnraum für Berufstätige und Familien in großen Ballungsräumen. Australien fungierte als Pionier und bewies in der Praxis, dass professionell betriebene, reine Mietwohnanlagen für Mieter äußerst attraktiv und für institutionelle Investoren außergewöhnlich lukrativ sind. Sydney und Melbourne zählen bis heute zu den zentralen Drehkreuzen dieser Anlageklasse.

Vereinigtes Königreich

Auf dem britischen Markt verzeichnet BTR seit 2015 ein exponentielles Wachstum. Bis 2024 machte der institutionelle Mietwohnungsbau rund 40 % aller neuen Wohneinheiten in bedeutenden Ballungsräumen wie London, Manchester und Birmingham aus.

Laut Daten von Savills aus dem zweiten Quartal 2024 erreichte der britische BTR-Sektor historische Höchststände:

• Das Gesamtvolumen fertiggestellter BTR-Einheiten überstieg 115.000, was einem Anstieg von 24 % im Jahresvergleich entspricht.
• Weitere 45.400 Einheiten befanden sich im Bau.
• 100.700 Einheiten waren in der Planungsphase dokumentiert.
• Insgesamt waren 261.870 Einheiten über verschiedene Entwicklungsphasen hinweg aktiv.

Im ersten Halbjahr 2024 flossen im Rahmen von Investitionsaktivitäten 1,2 Milliarden Pfund an Kapital in den britischen BTR-Sektor. Die Nachfrage wird zudem stark durch den demografischen Wandel angetrieben. Die Zahl der Einpersonenhaushalte im Vereinigten Königreich stieg auf 8,4 Millionen, was 13 % aller Haushalte im Land entspricht. Das Wachstum dieser Gruppe, das maßgeblich durch die Alterung der Bevölkerung und eine wachsende Zahl von Männern über 65 geprägt ist, übt einen anhaltenden Druck auf das Angebot an flexiblem, betreutem Mietwohnraum aus.

Vereinigte Staaten

In den USA nimmt der institutionelle Mietsektor bereits seit Jahrzehnten eine dominierende Stellung ein. Im Jahr 2024 wurden mehr als 150.000 neue BTR-Einheiten fertiggestellt, was 15 % aller neu errichteten Wohnungen im gesamten Bundesgebiet entspricht. Bedeutende Metropolmärkte wie New York, San Francisco und Austin bleiben zentrale Zielmärkte für institutionelles Kapital.

3. TSCHECHIEN: PRAG ALS DREHKREUZ FÜR INSTITUTIONELLE VERMIETUNG

In Tschechien befinden sich BTR-Projekte derzeit in einer Phase dynamischer Beschleunigung. Der primäre Katalysator ist Prag. Die treibende Kraft dahinter ist der steile Anstieg der Wohnimmobilienpreise, die 2024 landesweit um 10,7 % und direkt in Prag sogar um ganze 18 % gestiegen sind. Diese Entwicklung rückt das traditionelle Wohneigentum für einen erheblichen Teil der Bevölkerung in weite finanzielle Ferne und erzeugt eine nachhaltige Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum zur Miete.

Infolgedessen treten neben etablierten Marktteilnehmern wie AFI Home, SIKO, Trigema und Dostupné bydlení České spořitelny weitere große Projektentwickler in das Segment ein. Im ersten Halbjahr 2024 kündigten FINEP, Penta und Metrostav, Unternehmen, die sich zuvor fast ausschließlich auf den Bau von Einheiten für den Einzelverkauf konzentriert hatten, ihren Einstieg in bedeutende BTR-Projekte an.

Auch Stadtbezirke und der öffentliche Sektor beteiligen sich aktiv:

• Prag 11 und das Projekt Opatov II: Die Sekyra Group schloss eine Vereinbarung mit Dostupné bydlení České spořitelny und Kooperativa über den Bau von mehr als 300 Mietwohnungen mit geplanter Fertigstellung im ersten Quartal 2025.
• Neuer Stadtteil Letnany: Der Prager Stadtrat nahm Gespräche mit dem Staat über Grundstücke in Letnany auf, wo ein neues Stadtviertel für bis zu 50.000 Einwohner geplant ist. Wie Finanzminister Zbynek Stanjura auf dem Gipfeltreffen für bezahlbaren Wohnraum und Wohnungsbaustadtrat Adam Zabransky erklärten, hat die Kommune großes Interesse an dieser Entwicklung. Petr Urbanek, Direktor der Prague Development Company, wies darauf hin, dass die Transaktion einen Tausch gegen andere städtische Grundstücke umfassen könnte, die sich für Zwecke der staatlichen Verteidigung eignen.

4. HERVORRAGENDE BTR-PROJEKTE IN PRAG

Der tschechische Markt verfügt bereits über erfolgreiche, betriebene Vorhaben, die Maßstäbe für die gesamte Branche setzen:

• Luka Living (Prag, Stodulky): Der Pionier des modernen BTR-Konzepts in Tschechien. Dieses gemischt genutzte Gebäude verbindet Mietwohnungen mit Gewerbeflächen, Büros, einem Wellnessbereich und einem Fitnesscenter. Die Immobilie schließt nahtlos an ein bestehendes Einkaufszentrum an und bietet einen wettergeschützten, direkten Zugang zur U-Bahn-Station Luka.
• Fragment Karlin: Ein ikonisches Projekt, das aus der Zusammenarbeit des Bauträgers Trigema, des Studios Qarta architektura und des Künstlers David Cerny hervorgegangen ist. Es umfasst 140 voll möblierte Premium-Mietwohnungen und vereint avantgardistische Architektur mit fortschrittlicher Technologie. Das Projekt wurde bei den International Property Awards in London ausgezeichnet und bei den renommierten CEEQA-Awards zum Residential Development of the Year gekürt.
• Delta Hagibor (Prag 10): Teil eines großflächigen Masterplan-Viertels an der Grenze zwischen Strasnice und Zizkov unter der Leitung von Crestyl und der Sekyra Group. Es bietet modernes Premium-Mietwohnen in unmittelbarer Nähe zur U-Bahn-Station Zelivskeho.

"Institutioneller Mietwohnungsbau ist nicht bloß ein vorübergehender Markttrend; er ist die logische Antwort auf makroökonomische Verschiebungen im Immobiliensektor. Für Investoren liefert BTR eine stabile, Cashflow-starke Anlageklasse mit professionellem Management; für die Stadt eröffnet es den Weg zu bezahlbarem, zeitgemäßem Wohnen."

Maria Kopřivová

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