REGULIERUNG VON AIRBNB, BOOKING UND ETURISTA: WAS WOHNUNGSEIGENTÜMER IN PRAG UND TSCHECHIEN 2026 ERWARTET

Besitzen Sie eine Anlageimmobilie in Prag oder einer anderen tschechischen Stadt, betreiben Kurzzeitvermietung und fragen sich, wie sich neue Gesetze auf Ihre Rendite auswirken?

Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb und Booking.com hat sich in Tschechien in den letzten Jahren zu einem vollwertigen Wirtschaftszweig entwickelt. Im Jahr 2025 wurde vollends sichtbar, wie stark dieser Sektor die Wohnraumverfügbarkeit, das Mietpreisniveau und den Alltag in den Stadtzentren beeinflusst. Zeitgleich wurden auf europäischer und nationaler Ebene gesetzliche Weichen gestellt, um klare Regeln und Transparenz für das gesamte Segment zu schaffen.

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt für Immobilieneigentümer und Investoren gleichermaßen. Die Kurzzeitunterkunft verlässt endgültig die Grauzone und geht in ein vollständig transparentes System über. Als private Immobilienspezialistin erlebe ich in der täglichen Praxis, dass ein einfaches aktives Inserat auf einer Plattform längst nicht mehr ausreicht. Eine durchdachte Strategie auf Basis realer Zahlen, rechtlicher Sicherheit und vorbereiteter Alternativszenarien ist heute unverzichtbar.

FÜR WEN DIESER ARTIKEL BESTIMMT IST

Diese Analyse richtet sich vor allem an Immobilieneigentümer und Investoren, die:

• eine oder mehrere Wohnungen in Prag, Brünn oder anderen stark frequentierten Tourismusregionen besitzen und diese zur Kurzzeitvermietung anbieten
• den Kauf einer Anlagewohnung mit Blick auf Erträge über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com erwägen und regulatorische Risiken verstehen müssen
• sicherstellen möchten, dass ihre Mieteinnahmen und der Beherbergungsbetrieb steuerlich sowie melderechtlich vollkommen konform aufgestellt sind
• eine realistische Perspektive auf die Rentabilität suchen und prüfen möchten, ob ein Wechsel zur Mittel- oder Langzeitvermietung oder ein gezielter Verkauf mit Reinvestition für die kommenden Jahre die sicherere Wahl ist.

WAS DAS JAHR 2025 BRACHTE UND WARUM DIESES THEMA ENTSCHEIDEND IST

Im Laufe des Jahres 2025 nahm der Druck der Kommunalpolitik, angeführt von der Stadt Prag, spürbar zu, um die Folgen der Kurzzeitvermietung auf das städtische Leben zu regulieren:

• in den gefragtesten Lagen stieg der Anteil der Wohnungen, die dem regulären Mietmarkt entzogen wurden, weiter an
• der Mangel an bezahlbarem langfristigem Wohnraum verschärfte sich in den Stadtzentren
• ständige Bewohner von Mehrfamilienhäusern und ganzen Quartieren wiesen wiederholt auf Lärmbelästigung, ständigen Gästewechsel und hotelähnliche Zustände in klassischen Wohngebäuden hin.

Parallel dazu intensivierte sich die Debatte über eine gerechte Besteuerung und die korrekte Erhebung lokaler Kurtaxen. Traditionelle Hotels und Pensionen kritisieren seit langem ungleiche Wettbewerbsbedingungen, da sie strenge Vorschriften erfüllen müssen, während ein beachtlicher Teil der privaten Vermietungen ohne formelle Aufsicht stattfand.

Das Ergebnis ist das Zusammenwirken dreier zentraler Regulierungssäulen, die die neuen Spielregeln für das Jahr 2026 bestimmen:

1. Die europäische Verordnung über den Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen
2. das tschechische zentrale Beherbergungsregister eTurista
3. der automatische Steuermeldedienst für Einnahmen aus digitalen Plattformen gemäß der europäischen DAC7-Richtlinie.

1. EUROPÄISCHE REGULIERUNG DER KURZZEITVERMIETUNG: DATEN FÜR DIE STÄDTE

Auf Ebene der Europäischen Union entstand die Notwendigkeit, einen einheitlichen und transparenten Informationsrahmen für alle Mitgliedstaaten zu schaffen. Prag, Brünn, Český Krumlov und weitere Destinationen in Tschechien standen vor derselben Herausforderung wie andere europäische Metropolen: Ein beträchtlicher Teil des Wohnungsbestands wurde für Touristen genutzt, den Behörden vor Ort fehlten jedoch verlässliche Daten über das tatsächliche Ausmaß.

Die Verordnung (EU) 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates über die Datenerhebung und den Datenaustausch im Bereich der Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften führt konkrete Verpflichtungen ein:

• sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, ein digitales System zur Erfassung von Daten über Kurzzeitvermietungen einzurichten
• sie verpflichtet Online-Vermittlungsplattformen (einschließlich Airbnb und Booking.com), regelmäßig die Anzahl der Inserate, der gebuchten Nächte, der untergebrachten Gäste sowie die Gesamtauslastung zu melden
• sie gibt den Kommunen verlässliche Instrumente an die Hand, um die Auswirkungen von Unterkunftsangeboten auf den Wohnungsmarkt, das Mietniveau und die städtischen Haushalte präzise zu bewerten.

Diese Verordnung wurde 2024 verabschiedet und entfaltet ab dem 20. Mai 2026 ihre volle Rechtswirkung. Der Zeitraum von 2024 bis 2025 diente als Übergangsphase, in der die Mitgliedstaaten ihre Informationssysteme aufbauten und das nationale Recht anpassten. Ziel ist es, dass die Daten ab 2026 erfasst, ausgewertet und direkt in der kommunalen Praxis angewendet werden können. Für Wohnungseigentümer markiert dies eine Zäsur: Kurzzeitvermietung verliert ihre Anonymität und wird Teil offizieller Register, auf deren Basis Städte gezielte Kontroll- und Regulierungsmaßnahmen ergreifen werden.

2. ETURISTA: DAS ZENTRALE TSCHECHISCHE BEHERBERGUNGSREGISTER

Das System eTurista ist das geplante zentrale elektronische Register für Beherbergungsbetriebe und Gäste in Tschechien. Sein Zweck besteht darin, gleiche Ausgangsbedingungen für alle Unterkunftsgeber zu schaffen: von großen Hotelkomplexen und Familienpensionen bis hin zu einzelnen Eigentümern, die private Wohnungen über Plattformen anbieten.

Zu den Hauptzielen von eTurista gehören:

• Unterkunftsgebern die Führung eines digitalen Gästebuchs in einer zentralen Datenbank zu ermöglichen, wodurch herkömmliche Papierunterlagen vollständig entfallen
• Meldepflichten gegenüber den Kommunen zur Abführung der Kurtaxe sowie gegenüber der tschechischen Fremdenpolizei automatisiert abzuwickeln
• vollständige Transparenz über die Finanzströme im Tourismus herzustellen und Steuerhinterziehung einzudämmen, durch die dem Staat jährlich Hunderte Millionen Kronen und den Kommunen beträchtliche Abgaben entgehen.

Die Funktionsweise ist klar strukturiert:

1. Jede Unterkunftseinrichtung (Hotel, Aparthotel oder Privatwohnung) registriert sich im System eTurista
2. die Immobilie erhält eine eindeutige Registrierungsnummer
3. der Unterkunftsgeber erfasst die Identifikationsdaten der Gäste (Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Adresse, Ausweis- oder Passnummer und Aufenthaltsdauer) in einer einheitlichen Maske, woraufhin die Daten automatisch an die zuständigen Stellen übermittelt werden.

Obwohl der ursprüngliche Zeitplan Testläufe für 2025 und den Regelbetrieb für 2026 vorsah, kam es im tschechischen Abgeordnetenhaus zu Verzögerungen bei der Novelle des Tourismusgesetzes. Das genaue Datum, ab dem die Registrierung für alle Anbieter verpflichtend wird, steht derzeit noch nicht endgültig fest. Aus Sicht der Eigentümer ist die Richtung dennoch unumkehrbar: Das System eTurista wird früher oder später eine Pflichtregistrierung vorschreiben, ebenso wie die Angabe der Registrierungsnummer in sämtlichen Online-Inseraten. Es vereinfacht zwar die Gästemeldung und Gebührenabwicklung, legt den Markt jedoch zugleich vollständig vor den Kontrollbehörden offen.

3. DIE DAC7-RICHTLINIE: EINKOMMENSMELDUNGEN AN DAS FINANZAMT

Neben der Auslastungserfassung greift eine stringente steuerliche Kontrolle auf Grundlage der europäischen DAC7-Richtlinie. Diese trat bereits 2023 in Kraft und gehörte 2025 bereits zum festen Betriebsstandard der Vermittlungsplattformen.

Die DAC7-Richtlinie erlegt Plattformen wie Airbnb und Booking.com zwei grundlegende Pflichten auf:

• jeden einzelnen Unterkunftsgeber eindeutig zu identifizieren
• der zuständigen Finanzbehörde jährlich eine vollständige Übersicht über die Vermietungsaktivitäten und die Bruttoeinnahmen zu übermitteln.

Die Plattformen übermitteln den Finanzverwaltungen routinemäßig folgende Daten:

• die gesamten finanziellen Umsätze jedes einzelnen Gastgebers
• die Gesamtzahl der abgeschlossenen Buchungen und Übernachtungen
• vollständige Identifikationsdaten des Anbieters (Name, ständige Adresse, Geburtsnummer bzw. Firmenidentifikationsnummer, Steuernummer und Bankverbindung).

Die Finanzämter innerhalb der Europäischen Union tauschen diese Informationen automatisch untereinander aus. Bei steuerlicher Ansässigkeit in Tschechien erhält die tschechische Finanzverwaltung genaue Übersichten darüber, welche Beträge von ausländischen Plattformgesellschaften auf Ihr Bankkonto geflossen sind.

Wesentliche Konsequenzen für Immobilieneigentümer:

• Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen können nicht mehr vor dem Finanzamt verborgen werden
• Plattformen führen keine Einkommensteuer für Gastgeber ab; die gesamte Verantwortung für die korrekte steuerliche Einstufung und Zahlung verbleibt beim Eigentümer
• die Finanzbehörden verfügen über lückenlose Datensätze und können Steuererklärungen mühelos auf ihre Richtigkeit überprüfen.

Im Jahr 2026 greifen die Mechanismen von DAC7 und eTurista nahtlos ineinander. Steuerbehörden und Kommunen erhalten damit einen einheitlichen Einblick in die finanziellen und operativen Kennzahlen jeder einzelnen Wohnung.

LOKALE REGULIERUNGEN: BEFUGNISSE VON PRAG UND WEITEREN STÄDTEN IM JAHR 2026

Europäische und nationale Gesetze setzen den Rahmen, konkrete Einschränkungen werden jedoch direkt auf kommunaler Ebene formuliert. Prag steht seit Jahren vor der Herausforderung einer massiven Konzentration von Touristenunterkünften im historischen Kern, sinkender Einwohnerzahlen und anhaltender Beschwerden über Ruhestörungen. Im Verlauf des Jahres 2025 setzte sich die Hauptstadt intensiv für gesetzliche Befugnisse ein, um die Kurzzeitvermietung über verbindliche Gemeindeverordnungen steuern zu können.

Prag strebt dabei vor allem folgende Kompetenzen an:

• die Begrenzung der maximalen Anzahl von Tagen pro Jahr, an denen eine Wohnung zur Kurzzeitunterkunft angeboten werden darf
• strengere lokale Auflagen in stark belasteten Stadtteilen, insbesondere in Prag 1
• eine klare Abgrenzung zwischen gelegentlicher Vermietung der eigenen Wohnung während des Urlaubs und dauerhaftem, gewerblichem Unterkunftsbetrieb.

Im Jahr 2026 wird die Stadtführung Zugriff auf verlässliche Daten der Plattformen und des kommenden eTurista-Registers haben. Für Wohnungseigentümer bedeutet dies, städtische Erlasse, Vorgaben der einzelnen Stadtbezirke, jährliche Höchstgrenzen, Flächennutzungspläne sowie Beschlüsse der Eigentümergemeinschaften (SVJ) sehr genau im Auge zu behalten. Ähnliche Tendenzen zeigen sich in anderen Tourismuszentren wie Český Krumlov oder beliebten Bergregionen. In bestimmten Lagen dürften die Anforderungen spürbar anziehen, während sie andernorts moderat bleiben. Vorausschauende Investoren bewerten eine Wohnung daher nicht mehr nur nach der prognostizierten Bruttorendite, sondern analysieren das gesamte regulatorische Umfeld der Lage, das über die langfristige Rentabilität entscheidet.

WAS DIESE ÄNDERUNGEN FÜR EIGENTÜMER VON EIN ODER ZWEI WOHNUNGEN BEDEUTEN

Wer in Prag oder einer anderen tschechischen Stadt ein oder zwei Anlageobjekte über Plattformen vermietet, sollte 2026 drei Kernbereiche unverzüglich prüfen:

1. Steuerliche Konformität: Stellen Sie sicher, dass Ihre Steuererklärungen für 2024 und 2025 absolut lückenlos sind, da die Finanzbehörden DAC7-Daten aktiv mit den Angaben der Steuerzahler abgleichen.
2. Vorbereitung auf eTurista: Verfolgen Sie den Zeitplan des Registers, sichern Sie sich rechtzeitig Ihre Registrierungsnummer und etablieren Sie feste Abläufe für die Gästemeldung.
3. Kalkulation lokaler Tagesgrenzen: Berechnen Sie frühzeitig, wie sich eine mögliche Obergrenze zulässiger Miettage pro Kalenderjahr auf Ihren Nettoertrag auswirken würde.

Ein professioneller Ansatz verlangt nach einem Plan B. Oft erweist sich ein Wechsel zu mittelfristigen Vermietungen an Fachkräfte, digitale Nomaden oder internationale Studierende als vorteilhaft, ebenso wie die Rückkehr zu solider Langzeitvermietung. Sich ausschließlich auf ein Modell zu stützen, das wachsendem regulatorischem Druck ausgesetzt ist, stellt ein vermeidbares Risiko dar.

"Ein Wohngebäude wurde für Menschen gebaut, die dort leben und eine Hausgemeinschaft bilden. Kurzzeitvermietung bietet in vielen Fällen wirtschaftliche Vorteile, doch die Zeiten unregulierter Pionierarbeit in den Innenstädten sind endgültig vorbei. Wer Vermögen in Immobilien langfristig sichern will, muss vollkommen transparent agieren und neben der Rendite auch das rechtliche Umfeld präzise kennen."

Maria Kopřivová

EINE STRATEGISCHE PERSPEKTIVE FÜR 2026

Regulierung bedeutet keineswegs das Ende für Immobilieninvestitionen; sie beendet lediglich die Ära der Improvisation. Die richtige Reaktion auf intensivere Kontrollen ist nicht Verunsicherung, sondern eine strukturierte Analyse des eigenen Portfolios:

• Administrative Grundlagen prüfen: Kontrollieren Sie die Richtigkeit Ihrer Steuerangaben, die Abführung der lokalen Aufenthaltsgebühren, etwaige Gewerbeanmeldungen sowie die baurechtliche Widmung der Immobilie.
• Einführung von eTurista begleiten: Bereiten Sie sich auf die Registrierungspflicht und die Nennung der Registrierungsnummer in allen Werbekanälen vor.
• Alternativszenarien durchrechnen: Vergleichen Sie den Nettoertrag der Kurzzeitvermietung (nach Abzug von Plattformprovisionen, Reinigung, Nebenkosten, Hausverwaltung und Steuern) mit den Erträgen mittel- oder langfristiger Mietverträge.
• Verkauf und Reinvestition prüfen: In bestimmten Lagen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, die Marktphase für einen gewinnbringenden Verkauf zu nutzen und Kapital in defensivere Immobilienwerte umzuschichten, sei es in Zinshäuser oder ertragsstarke Auslandsimmobilien.

Die Betrachtung einer Immobilie über einen Horizont von drei bis zehn Jahren bietet ungleich mehr Sicherheit als die monatliche Abhängigkeit von saisonalen Tourismusströmen. Eigentümer, die ihr Handeln auf ein transparentes Fundament stellen, sichern sich eine hohe Bonität bei Banken und langfristige Stabilität. Geschäftsmodelle, die darauf aufbauen, dass Kontrollbehörden uninformiert bleiben, haben im regulatorischen Umfeld des Jahres 2026 keine Zukunft mehr.

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