ILLEGALES BAUEN IN COSTA RICA LOHNT SICH NICHT: NICHT EINMAL MIT KONTAKTEN ZUM PRÄSIDENTEN

Erwägen Sie den Kauf eines Grundstücks oder die Entwicklung eines Projekts in Costa Rica und möchten sicherstellen, dass Ihre Investition vollkommen rechtssicher und gesetzeskonform ist?

Für viele internationale Investoren erfüllt sich in Costa Rica ein Lebenstraum. Das Land bietet ein stabiles Umfeld, eine gefestigte Demokratie, außergewöhnlichen Naturreichtum und einen dynamisch wachsenden Immobilienmarkt. Gleichzeitig ist es unerlässlich zu verstehen, dass die Vorstellung, ein günstiges Grundstück zu erwerben und darauf ohne strikte Beachtung der costa-ricanischen Gesetze sowie des Umweltschutzes eine Villa, ein Wohnhaus oder ein Bungalow-Resort zu errichten, zu einem sehr bösen Erwachen führt.

Als private Immobilienspezialistin mit persönlichen Wurzeln in Costa Rica und beruflicher Erfahrung an der Botschaft der Republik Costa Rica in Prag begegne ich regelmäßig Investoren, welche die lokalen Vorschriften unterschätzen. Anhand eines konkreten aktuellen Falls zeige ich Ihnen auf dieser Seite, warum informelle Abkürzungen in Costa Rica nicht funktionieren, wie kompromisslos die örtliche Justiz das Recht durchsetzt und wie Sie vorgehen sollten, damit Ihre Investition auf einem soliden, vollständig legalen Fundament ruht.

FÜR WEN DIESER ARTIKEL BESTIMMT IST

Diese Informationen sind von besonderem Wert für Investoren, die:

• den Erwerb eines Grundstücks, einer Villa, eines Apartments oder von Entwicklungsland in Costa Rica in Betracht ziehen
• ein privates oder gewerbliches Bauvorhaben in attraktiven Küsten- oder Naturlagen planen
• das Angebot für ein vermeintliches Schnäppchen-Grundstück erhalten haben, für das derzeit rechtsverbindliche Bau- und Umweltgenehmigungen fehlen
• sich auf Empfehlungen von Vermittlern verlassen, die versprechen, etwaige Unstimmigkeiten ließen sich nachträglich regeln
• umsichtig investieren, ihr Kapital schützen und katastrophale rechtliche sowie finanzielle Verluste vermeiden möchten.

EIN AKTUELLER FALL: ILLEGALES BAUEN IN EINEM GESCHÜTZTEN WALDGEBIET

In Costa Rica erregte unlängst ein Fall außergewöhnliche Aufmerksamkeit, der als Paradebeispiel für eine naive und hochriskante Investitionsstrategie dient. Das Projekt mit dem Namen „Amanecer de Portalón“ sollte eine luxuriöse Wohnanlage im Gebiet Portalón de Savegre werden, gelegen im Kanton Quepos in der Provinz Puntarenas an der Pazifikküste Costa Ricas.

Diese Region befindet sich zwischen den weltberühmten Nationalparks Manuel Antonio und Marino Ballena. Es handelt sich um ein äußerst begehrtes, jedoch streng geschütztes Areal mit einzigartiger Biodiversität und klar definierten Naturschutzvorgaben. Genau hier kollidierte der Bauträger mit der harten rechtlichen Realität.

Die Bauarbeiten für dieses Wohnprojekt fanden unmittelbar in einem geschützten Waldgebiet statt, das Teil des biologischen Korridors Paso La Danta ist. Dieses Gebiet ist für den Erhalt der costa-ricanischen Flora und Fauna von zentraler Bedeutung und genießt den strengsten gesetzlichen Schutz. Dennoch deklarierte der Investor gegenüber den Behörden, es handele sich um reguläres Bauland.

In den Fall ist unter anderem der Unternehmer Christian Arce Carranza verwickelt, einer der prominentesten Wahlkampfspender des amtierenden Präsidenten von Costa Rica, Rodrigo Chaves. Im Jahr 2022 unterstützte dieser Unternehmer die Präsidentschaftskampagne mit 231 Millionen Costa-Rica-Colónes, was rund 8.085.000 tschechischen Kronen entspricht.

Doch selbst solch enge Verbindungen zum Staatsoberhaupt konnten ein Einschreiten der Kontrollorgane und der Justiz nicht verhindern. Das costa-ricanische Gerichtswesen bewies einmal mehr seine uneingeschränkte Unabhängigkeit von politischem Einfluss.

Nach eingehenden Ermittlungen der Umweltstaatsanwaltschaft (Fiscalía Ambiental de Osa) ordnete das Gericht in Quepos den sofortigen Baustopp des Projekts an. Darüber hinaus wurde das Unternehmen verpflichtet, sämtliche über dem Bachbett errichteten Bauten unverzüglich zu beseitigen, die ursprünglichen Schutzzonen wiederherzustellen und umfangreiche Maßnahmen zur Bodenstabilisierung durchzuführen, um Erdrutsche zu verhindern.

Dieser Fall datiert aus dem Mai 2025 und wird derzeit unter dem Aktenzeichen 24-000079-1111-PE verhandelt. Das Strafverfahren betrifft keineswegs bloße administrative Bauvergehen; es umfasst eine Reihe außerordentlich schwerwiegender Anklagepunkte.

LISTE DER ANKLAGEPUNKTE GEGEN DEN BAUTRÄGER

Im Rahmen des Gerichtsverfahrens sieht sich der Investor zahlreichen Vorwürfen ausgesetzt:

1. Illegale Änderung der Flächennutzung
2. Illegaler Holzeinschlag
3. Unbefugte Ausbeutung forstwirtschaftlicher Ressourcen
4. Unberechtigte Aneignung von Wasserressourcen
5. Zerstörung von Vegetation innerhalb einer Schutzzone
6. Abbau von Mineralien und Baustoffen innerhalb eines Schutzstreifens
7. Unbefugter Eingriff in ein Naturschutzgebiet
8. Falsedad ideológica, das bedeutet mittelbare Falschbeurkundung und inhaltliche Fälschung offizieller Dokumente zur Täuschung staatlicher Behörden.

WEDER GELD NOCH POLITISCHE KONTAKTE SCHAFFEN AUSNAHMEN IN COSTA RICA

Der beschriebene Fall ist kein Einzelfall. In den vergangenen Jahren gab es wiederholt Versuche ausländischer wie einheimischer Investoren, geltende Vorschriften in dem Glauben zu umgehen, persönliche Kontakte oder beträchtliches Finanzkapital würden jedes Problem lösen. Die Realität ist jedoch unerbittlich. Solche Versuche enden fast immer auf dieselbe Weise: mit einem Baustopp über Nacht, der Einleitung eines Strafverfahrens, massiven finanziellen Verlusten und der Verpflichtung, das Grundstück auf eigene Kosten in den Ursprungszustand zurückzusetzen.

Costa Rica ist eine präsidentielle Demokratie. Der Präsident leitet die Exekutive, besitzt weitreichende Befugnisse und fungiert als tatsächlicher Regierungschef, anstatt ein rein zeremonielles Amt auszuüben. Dennoch beweist die costa-ricanische Justiz immer wieder, dass sie nicht zögert, selbst gegen höchste politische Amtsträger vorzugehen.

In der Vergangenheit ordneten costa-ricanische Gerichte die Verhaftung und Anklage mehrerer ehemaliger Präsidenten der Republik an, sobald deren Verstrickung in korrupte Praktiken oder Machtmissbrauch ans Licht kam. Dieser historische Präzedenzfall belegt eindeutig, dass politische Beziehungen keinerlei Straffreiheit garantieren.

DIE GEFAHR BLINDEN VERTRAUENS ZWISCHEN LANDSLEUTEN

Eine gravierende Fallstrick beim Erwerb von Auslandsimmobilien ist unkritisches Vertrauen gegenüber Landsleuten. In Costa Rica haben wir zahlreiche Fälle beobachtet, in denen erfahrene ausländische Akteure, häufig Investoren aus den Vereinigten Staaten, ihre eigenen Mitbürger in Projekte mit dem Versprechen außergewöhnlicher Renditen lockten. In der Praxis handelte es sich jedoch oft um Parzellen ohne Raumordnungs- und Baugenehmigungen, um Land in Schutzzonen oder um Entwürfe, die von den Behörden nie genehmigt worden waren.

Dieses Vorgehen betrifft keineswegs nur US-amerikanische Investoren. Auch Kanadier, Europäer und andere Käufergruppen erleben dies, wenn sie dem Irrglauben verfallen, ein Landsmann mit derselben Muttersprache habe sämtliche Voraussetzungen gewissenhaft geprüft.

Sich ausschließlich auf eine gemeinsame nationale Herkunft zu verlassen, kann ein fataler Fehler sein. Im Kontext des costa-ricanischen Rechtsrahmens mit seinem kompromisslosen Fokus auf Umweltvorschriften führt solche Leichtgläubigkeit schnell zum Verlust des investierten Kapitals.

Die Realität in Costa Rica gilt ausnahmslos für jeden. Sie müssen die Gesetze des Landes respektieren, ungeachtet dessen, woher Sie stammen. Wer dagegen verstößt, bekommt die Konsequenzen des Rechtssystems sehr rasch zu spüren.

„Costa Rica ist ein großartiges Land mit immensem Investitionspotenzial, aber es gelten strenge Regeln. Weder höchste politische Kontakte noch beträchtliche finanzielle Mittel schützen Sie vor dem Gesetz, wenn Sie auf Kosten geschützter Natur bauen. In Costa Rica steht das Recht über Beziehungen.“

Maria Kopřivová

PRAKTISCHE REGELN FÜR EINE SICHERE INVESTITION IN COSTA RICA

Wenn Sie den Erwerb einer Immobilie in Costa Rica zum Wohnen, für Urlaubsaufenthalte oder zur Kapitalanlage planen, gehen Sie den gesamten Prozess mit derselben Sorgfalt an wie in Europa:

• Halten Sie die costa-ricanische Gesetzgebung strikt ein. Lokale Bau- und Verwaltungsvorschriften stellen spezifische Anforderungen. Unkenntnis gesetzlicher Vorgaben schützt Sie nicht vor Sanktionen.
• Bedenken Sie, dass Natur nicht käuflich ist. Die Umweltvorschriften in Costa Rica gehören zu den strengsten weltweit. Der Schutz von Wäldern, Wasserquellen und Wildtierkorridoren hat für öffentliche Institutionen wie auch für die Bürger oberste Priorität.
• Arbeiten Sie ausschließlich mit lizenzierten Fachleuten zusammen. Vermeiden Sie informelle Absprachen mit Personen, die schnelle Lösungen versprechen. Kooperieren Sie mit bewährten lokalen Anwälten, zugelassenen Fachingenieuren und Spezialisten, die über fundierte Erfahrung im Raumordnungsrecht verfügen.
• Lehnen Sie scheinbare Abkürzungen ab. Ohne vollständige Genehmigungen zu bauen, rächt sich ausnahmslos. Im glimpflicheren Fall verlieren Sie das investierte Kapital; im schlimmeren Fall droht Ihnen ein Strafverfahren.

Genau wie in Europa müssen vor dem ersten Spatenstich in Costa Rica sämtliche rechtsverbindlichen Genehmigungen der Behörden vorliegen. Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, dass ein beträchtlicher Teil des Landes unter besonderem Naturschutz steht. Ein Grundstück zu erwerben und mit dem Bau zu beginnen, ohne den tatsächlichen rechtlichen Status der Parzelle verifiziert zu haben, ist hier schlichtweg unmöglich.

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