PFLICHTEN FÜR GESELLSCHAFTEN IN COSTA RICA 2026: VOLLSTÄNDIGER LEITFADEN ZU STEUERN UND GEBÜHREN FÜR AUSLÄNDISCHE IMMOBILIENINVESTOREN

Besitzen Sie eine Immobilie oder ein Investitionsprojekt in Costa Rica über eine juristische Person und möchten sicherstellen, dass Ihre Gesellschaft sämtliche gesetzlichen Pflichten lückenlos erfüllt?

Immer mehr internationale Investoren halten Immobilien in Costa Rica über eine Gesellschaftsstruktur, meist über eine Aktiengesellschaft (S.A.) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S.R.L.). Die bloße Gründung und Eintragung in das öffentliche Register genügt jedoch nicht. Jedes Jahr sind gegenüber den Behörden Costa Ricas verbindliche gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, unabhängig davon, ob die Gesellschaft aktiv geschäftlich tätig ist oder lediglich als reine Vermögensgesellschaft eine private Villa, ein Apartment oder ein Grundstück hält.

Das Vernachlässigen dieser Formalitäten kann empfindliche Bußgelder, gesperrte Bankkonten und im äußersten Fall die behördliche Zwangslöschung der Gesellschaft durch das Registro Nacional nach sich ziehen, was das Eigentumsrecht an der zugrunde liegenden Immobilie unmittelbar gefährdet.

In diesem Leitfaden stelle ich Ihnen alle steuerlichen, gebührenrechtlichen und regulatorischen Pflichten für Gesellschaften in Costa Rica für das Jahr 2026 strukturiert vor. Sie erhalten einen präzisen Überblick über die anfallenden Zahlungen, Fristen und Vorgaben für die Corporate Governance, um Ihre Investitionen in Costa Rica langfristig rechtssicher und geschützt zu halten.

Weitere Informationen zum Erwerb und Halten von Immobilien finden Sie in meinem Beitrag Immobilieninvestition mit einem lokalen Investitionspartner in Costa Rica.

FÜR WEN DIESE ÜBERSICHT BESTIMMT IST

Diese Zusammenfassung und die anschließende Beratung richten sich primär an Investoren, die:

• Eigentümer einer Immobilie in Costa Rica sind, die über eine costa-ricanische Gesellschaft (S.A. oder S.R.L.) gehalten wird
• eine Gesellschaft ausschließlich als vermögensverwaltende Struktur ohne operative Geschäftstätigkeit nutzen und den Status einer inaktiven Gesellschaft vorschriftsmäßig wahren müssen
• den Kauf einer Villa, eines Apartments oder eines Grundstücks in Costa Rica planen und die realen jährlichen Betriebs- und Steuerkosten vorab exakt kalkulieren möchten
• einen strukturierten Fristenkalender für 2026 benötigen, um Strafen, Registersperren oder eine Zwangslöschung auszuschließen.

GESETZLICHE PFLICHTEN FÜR GESELLSCHAFTEN IN COSTA RICA IM JAHR 2026

01KÖRPERSCHAFTSTEUER (IMPUESTO A LAS PERSONAS JURÍDICAS)

• Fälligkeit: bis 31. Januar 2026
• Betrifft: alle juristischen Personen, sowohl aktive als auch inaktive

Die Körperschaftsteuer ist eine obligatorische Jahresabgabe für die Aufrechterhaltung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft. Sie fällt unabhängig davon an, ob das Unternehmen Einnahmen generiert oder ausschließlich als passive vermögenshaltende Struktur fungiert. Wird diese Steuer in drei aufeinanderfolgenden Jahren nicht beglichen, kann das Nationalregister (Registro Nacional) die Gesellschaft von Amts wegen auflösen. Ein solcher Schritt leitet die automatische Liquidation ein und gefährdet unmittelbar das im Eigentum der Gesellschaft stehende Vermögen.

02LUXUSIMMOBILIENSTEUER (IMPUESTO SOLIDARIO / LUXURY TAX)

• Fälligkeit: bis 15. Januar 2026
• Betrifft: Eigentümer von Wohnimmobilien, deren baulicher Schätzwert den gesetzlichen Schwellenwert übersteigt

Diese Steuer betrifft Wohnimmobilien, bei denen allein der Wert des Baukörpers den von der Steuerverwaltung festgelegten Grenzwert übersteigt. Im Jahr 2025 lag dieser Schwellenwert bei rund 145.000.000 CRC, der aktualisierte Betrag für 2026 wird von der Steuerbehörde veröffentlicht. Sobald der Baukörperwert diesen Schwellenwert übertrifft, fließt auch der Grundstückswert in die steuerliche Bemessungsgrundlage ein, auf die ein progressiver Steuersatz angewendet wird. Wenn Sie eine Luxusvilla oder eine gehobene Residenz besitzen, ist eine regelmäßige Neubewertung durch einen lokalen Steuerberater unerlässlich.

03KOMMUNALE IMMOBILIENSTEUER (IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES)

• Fälligkeit: vierteljährlich, erste Rate bis 31. März 2026 (oder als Einmalzahlung zu Jahresbeginn)
• Wiederkehrende Pflicht: Aktualisierung der Immobilienbewertung alle 5 Jahre

Jede Gesellschaft, die Immobilien in Costa Rica besitzt, muss an die zuständige Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt, Grundsteuer entrichten. Die Zahlung kann auf vier Quartalsraten aufgeteilt oder vollständig zu Jahresbeginn beglichen werden. Eine zentrale Pflicht des Eigentümers besteht darin, alle fünf Jahre eine förmliche Vermögenserklärung einzureichen, um Verwaltungssanktionen der lokalen Behörden zu vermeiden.

04ABGABE FÜR BILDUNG UND KULTUR (TIMBRE DE EDUCACIÓN Y CULTURA)

• Fälligkeit: Februar bis März 2026
• Höhe: bemisst sich nach dem im Jahresabschluss ausgewiesenen Netto-Eigenkapital

Hierbei handelt es sich um eine gesetzliche Pflichtabgabe für alle registrierten Gesellschaften in Costa Rica, ungeachtet ihrer geschäftlichen Aktivität. Bei klassischen Vermögensstrukturen bewegt sich der Betrag üblicherweise im zweistelligen US-Dollar-Bereich. Obwohl die Kosten moderat sind, verhindert ein Zahlungsversäumnis amtliche Rechtshandlungen der Gesellschaft, wie etwa den Verkauf oder die Beleihung der Immobilie.

05TRANSPARENZ- UND WIRTSCHAFTLICH BERECHTIGTENREGISTER (REGISTRO DE TRANSPARENCIA Y BENEFICIARIOS FINALES)

• Fälligkeit: bis 30. April 2026
• Registerbehörde: Zentralbank von Costa Rica (Banco Central de Costa Rica)

Alle Kapitalgesellschaften in Costa Rica müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten jährlich offenlegen. Diese Meldepflicht ähnelt den Registern der wirtschaftlich Berechtigten in der Europäischen Union, verlangt in Costa Rica jedoch ausnahmslos eine jährliche Aktualisierung. Eine Nichteinhaltung führt zu spürbaren Geldstrafen und der sofortigen Sperrung von Anträgen der Gesellschaft bei Banken, Notaren und dem Nationalregister.

06REGISTRIERTE GESCHÄFTS-E-MAIL, ZUSTELLUNGSBEVOLLMÄCHTIGTER UND BUCHFÜHRUNGSAUFBEWAHRUNG

• Gesetzliche Frist: bis 4. Juni 2026
• Wesentliche Instrumente: Service Process Agent und Custodia de Libros

Bis zum 4. Juni 2026 muss jede juristische Person in Costa Rica über eine offiziell registrierte Zustell-E-Mail-Adresse verfügen. Mit dieser Reform führt Costa Rica eine verpflichtende digitale Zustellung für Unternehmen ein. Ausländische Investoren übertragen diese Aufgaben standardmäßig an lokale Rechtsvertreter:

• Service Process Agent: ein bevollmächtigter lokaler Vertreter, der gerichtliche und behördliche Zustellungen entgegennimmt und unverzüglich weiterleitet
• Custodia de Libros: die physische und rechtliche Verwahrung der gesetzlichen Gesellschaftsbücher direkt in Costa Rica

Einen ausführlichen Überblick über diese Neuregelungen finden Sie in meinem Beitrag Costa Rica führt verbindliche digitale Postfächer für Unternehmen und Investoren ein.

07JÄHRLICHE GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNG UND STEUERERKLÄRUNGEN

• Ordentliche Gesellschafterversammlung: einmal jährlich, in der Regel innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres
• Steuererklärungen: fristgerechte Einreichung für aktive wie auch inaktive Gesellschaften

Jede Gesellschaft muss formell eine jährliche Haupt- oder Gesellschafterversammlung abhalten, die Finanzergebnisse genehmigen und das Protokoll in den offiziellen gesetzlichen Büchern beurkunden. Parallel dazu sind die Steuererklärungen einzureichen. Auch inaktive Gesellschaften sind verpflichtet, ihre Vermögenswerte und Verbindlichkeiten offenzulegen. Die administrative Abwicklung übernimmt ein lizenzierter costa-ricanischer Buchhalter, die rechtliche Letztverantwortung verbleibt jedoch stets bei den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft.

08SUGEF-COMPLIANCE BEI ERWEITERTEN INVESTITIONSAKTIVITÄTEN

Diese Anforderung gilt für spezifische Geschäftsbereiche wie Projektentwicklung, Immobilienvermittlung oder die Vergabe privater Darlehen und Finanzierungen. Solche Gesellschaften unterliegen der Aufsicht der SUGEF und müssen strenge Vorgaben zur Geldwäscheprävention (AML) und zur Kundenidentifizierung (KYC) einhalten. Klassische Investoren, die eine Gesellschaft ausschließlich für das passive Halten einer privaten Residenz oder eines Apartments nutzen, sind von dieser Regelung in der Regel befreit.

WER DIE VERANTWORTUNG FÜR DIE COMPLIANCE TRÄGT

Rechtsanwaltskanzleien und externe Buchhalter in Costa Rica bieten professionelle Unterstützung, doch die gesetzliche Pflicht zur fristgerechten Abführung von Steuern und zur Vorlage aller Nachweise liegt immer beim Investor als Geschäftsführer oder Gesellschafter. Stellt der Eigentümer die benötigten Informationen nicht zur Verfügung oder veranlasst er Zahlungen nicht rechtzeitig, können Dienstleister für verhängte Strafen nicht haftbar gemacht werden.

Aus der Praxis empfehle ich, innerhalb Ihres Family Office oder Ihrer Investorengruppe einen festen Koordinator zu benennen. Diese Person hält den regelmäßigen Kontakt zu meinem Team, dem costa-ricanischen Rechtsbeistand sowie dem Steuerberater und überwacht den Zahlungsplan systematisch.

"Der Prozess endet nicht mit dem Kauf einer Immobilie in Costa Rica, dort beginnt er erst. Die korrekte Strukturierung Ihrer gesellschaftsrechtlichen Pflichten ist das entscheidende Fundament, um Ihr Vermögen abzusichern und böse Überraschungen beim späteren Wiederverkauf von vornherein auszuschließen."

Maria Kopřivová

Diese Übersicht dient als strategische Orientierung für internationale Investoren. Sie ersetzt keine individuelle juristische Würdigung der konkreten Gesellschaftsstruktur, da Gebührenordnungen und Grenzwerte jährlich angepasst werden.

PLANEN SIE EINE IMMOBILIENINVESTITION IN MEINER HEIMAT COSTA RICA?

Besitzen Sie bereits eine Gesellschaft, die Immobilien in Costa Rica hält, und möchten deren Rechtskonformität überprüfen lassen, oder bereiten Sie den Kauf einer Residenz, eines Grundstücks oder die Beteiligung an einem Entwicklungsprojekt vor?

Dank meiner Herkunft, meiner diplomatischen Erfahrung an der Botschaft der Republik Costa Rica in Prag und eines etablierten Netzwerks verlässlicher lokaler Rechtsanwälte und Steuerexperten unterstütze ich Sie gern dabei:

• eine sichere und rechtskonforme Gesellschaftsstruktur für Ihr Immobilieneigentum aufzusetzen
• Ihre bestehende Gesellschaft zu auditieren, damit sämtliche Abgaben und Meldepflichten für 2026 lückenlos erfüllt sind
• erstklassige Investitionsgelegenheiten zu identifizieren und Sie sicher durch die gesamte Transaktion bis zur Eigentumseintragung zu begleiten.

Bitte füllen Sie das kurze Anfrageformular unten aus. Ich freue mich darauf, mich mit Ihnen für ein vertrauliches persönliches oder digitales Beratungsgespräch in Verbindung zu setzen.