OBLIGACIONES DE SOCIEDADES EN COSTA RICA 2026: GUÍA COMPLETA DE IMPUESTOS Y TASAS PARA INVERSIONISTAS INMOBILIARIOS EXTRANJEROS

¿Es usted propietario de una propiedad o proyecto de inversión en Costa Rica mediante una persona jurídica y desea tener total certeza de que su sociedad cumple con todas las obligaciones legales?

Cada vez más inversionistas extranjeros poseen bienes raíces en Costa Rica a través de una estructura corporativa, comúnmente una sociedad anónima (S.A.) o una sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.). Sin embargo, la constitución de la entidad y su debida inscripción registral son apenas el punto de partida. Año con año resulta indispensable atender una serie de trámites y pagos obligatorios ante las autoridades costarricenses, independientemente de si la sociedad mantiene una actividad comercial activa o si únicamente resguarda de manera pasiva una villa privada, un apartamento o un lote.

Omitir estas formalidades puede derivar en sanciones económicas considerables, congelamiento de cuentas bancarias y, en circunstancias críticas, la disolución forzosa de la persona jurídica por parte del Registro Nacional, lo que pone en peligro inmediato el derecho de propiedad sobre el inmueble.

En esta guía detallo con precisión las responsabilidades fiscales, arancelarias y regulatorias de las sociedades mercantiles en Costa Rica para el año 2026. Conozca con exactitud qué cánones cancelar, los plazos máximos para hacerlo y cómo gestionar su estructura corporativa con total respaldo legal.

Para profundizar en el proceso de adquisición y tenencia inmobiliaria, le invito a consultar el artículo Inversión en bienes raíces en Costa Rica con una corredora local.

A QUIÉN VA DIRIGIDO ESTE SERVICIO

Esta guía práctica y nuestras asesorías personalizadas están orientadas a inversionistas que:

• poseen una propiedad en Costa Rica a nombre de una sociedad mercantil local (S.A. o S.R.L.);
• gestionan una sociedad exclusivamente como vehículo patrimonial sin giro comercial y requieren confirmar que mantiene correctamente el estatus de sociedad inactiva;
• planean adquirir una villa, condominio o terreno en Costa Rica y desean calcular con antelación los costos reales de mantenimiento legal e impuestos anuales;
• requieren un calendario puntual de vencimientos para 2026 a fin de evitar recargos, trabas registrales o la extinción de la sociedad de oficio.

RESUMEN DE LAS OBLIGACIONES LEGALES DE LAS SOCIEDADES COSTARRICENSES PARA EL AÑO 2026

01IMPUESTO A LAS PERSONAS JURÍDICAS (CORPORATE TAX)

• Plazo de pago: hasta el 31 de enero de 2026
• Ámbito de aplicación: todas las entidades mercantiles, activas e inactivas

Este tributo corresponde a una tasa anual obligatoria por la sola vigencia registral de la entidad mercantil. Se devenga sin importar si la empresa percibe ganancias operativas o si únicamente conserva un inmueble en custodia. El impago acumulado por tres periodos consecutivos faculta al Registro Nacional para proceder con su disolución oficiosa, decretando el inicio forzoso de la fase de liquidación y comprometiendo directamente el patrimonio inmobiliario registrado a su nombre.

02IMPUESTO SOLIDARIO PARA EL FORTALECIMIENTO DE PROGRAMAS DE VIVIENDA (LUXURY TAX / IMPUESTO A LAS CASAS DE LUJO)

• Plazo de pago: hasta el 15 de enero de 2026
• Ámbito de aplicación: titulares de inmuebles con construcciones de uso habitacional cuyo valor sobrepase el monto de exención fijado por ley

Grava aquellos inmuebles residenciales en los que el costo de las edificaciones e instalaciones fijas supera el umbral determinado periódicamente por la Dirección General de Tributación. En 2025 dicho límite se situó cerca de los 145 000 000 CRC, y la cifra para el periodo 2026 la oficializará la administración tributaria. Cuando el avalúo de la construcción excede este parámetro, se integra también el valor del lote a la base imponible y se liquida conforme a una escala progresiva. Si es propietario de una residencia o villa de lujo, es imprescindible realizar la valoración técnica periódica con un perito o contador local.

03IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE BIENES INMUEBLES (MUNICIPAL PROPERTY TAX)

• Plazo de pago: trimestral, primer vencimiento el 31 de marzo de 2026 (o pago completo anual)
• Obligación periódica: declaración del valor del inmueble cada 5 años

Toda entidad propietaria de bienes raíces en el país debe satisfacer el impuesto correspondiente ante el gobierno local del cantón en el que radique el bien. El pago puede cubrirse en cuatro cuotas trimestrales o mediante una sola exhibición al principio del año fiscal. Asimismo, cada titular tiene la obligación de presentar cada cinco años la declaración jurada municipal para actualizar la base imponible del terreno y las obras, eludiendo así eventuales multas o revaloraciones de oficio.

04TIMBRE DE EDUCACIÓN Y CULTURA (CULTURE AND EDUCATION STAMP TAX)

• Plazo de pago: febrero a marzo de 2026
• Importe: se determina en función del capital neto consignado en la declaración fiscal

Constituye una contribución obligatoria exigible a la totalidad de las sociedades mercantiles debidamente registradas, sin importar si desarrollan operaciones comerciales. En estructuras patrimoniales destinadas al resguardo de bienes particulares, la suma anual habitualmente se sitúa en montos reducidos. Pese a no representar una carga financiera alta, descuidar este pago paraliza la emisión de personerías jurídicas y bloquea la formalización de escrituras, lo que impediría gravar o vender la propiedad.

05REGISTRO DE TRANSPARENCIA Y BENEFICIARIOS FINALES (RTBF)

• Plazo de presentación: hasta el 30 de abril de 2026
• Entidad a cargo: Banco Central de Costa Rica (BCCR)

Toda corporación constituida en Costa Rica debe divulgar anualmente la titularidad de su capital social y certificar la identidad de sus beneficiarios finales. Equivale a los sistemas de control de transparencia internacional, con la particularidad de que en el país se exige su renovación obligatoria año con año. Incumplir este trámite genera severas sanciones económicas e impide realizar actos ante notarios públicos, tramitar gestiones en el Registro Nacional y operar libremente cuentas en el sistema bancario.

06DOMICILIO ELECTRÓNICO OFICIAL, AGENTE RESIDENTE Y CUSTODIA DE LIBROS

• Fecha límite de implementación: 4 de junio de 2026
• Mecanismos indispensables: Agente Residente y Custodia de Libros

A más tardar el 4 de junio de 2026, cada persona jurídica en Costa Rica debe tener registrado un correo electrónico oficial para la recepción de comunicaciones tributarias y administrativas. Con esto el país consolida la digitalización entre el Estado y el sector privado. Para inversionistas no residentes, esto se solventa a través del respaldo de profesionales en el país:

• Agente Residente: abogado local debidamente facultado para recepcionar y trasladar inmediatamente cualquier notificación judicial o administrativa;
• Custodia de Libros: resguardo formal y físico de los libros de actas y registros de socios dentro del territorio costarricense.

Abordo en profundidad estas disposiciones en el artículo Costa Rica implementa buzones digitales para empresas e inversionistas.

07ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA Y DECLARACIONES DE RENTA

• Asamblea General: anual, generalmente celebrada dentro de los tres meses posteriores al cierre fiscal
• Obligación tributaria: presentación regular de declaraciones para personas jurídicas activas e inactivas

La sociedad debe sesionar anualmente en asamblea ordinaria de accionistas o socios, ratificar el balance de la situación patrimonial y asentar los acuerdos en sus libros corporativos oficiales. A la par, es obligatorio presentar las declaraciones tributarias correspondientes. Incluso las sociedades patrimoniales catalogadas como inactivas deben reportar la integración de sus activos y pasivos. La preparación de estas liquidaciones corresponde a un profesional contable autorizado en Costa Rica, si bien la responsabilidad legal última permanece siempre en la junta directiva y representantes de la firma.

08MARCO REGULATORIO SUGEF PARA INVERSIONES MAYORES

Esta normativa supervisa actividades específicas tales como proyectos de desarrollo constructivo a gran escala, intermediación de propiedades de terceros u otorgamiento de financiamiento inmobiliario privado. Las personas jurídicas con estas actividades quedan sujetas al monitoreo de la SUGEF (artículos 15 y 15 bis de la Ley 7786) y deben apegarse a rigurosos estándares de prevención de lavado de activos (AML) y debida diligencia de clientes (KYC). Esta regulación especializada no aplica para inversionistas particulares que únicamente emplean su sociedad como tenedora pasiva de una casa vacacional, villa o lote.

EN QUIÉN RECAE LA RESPONSABILIDAD DEL CUMPLIMIENTO CORPORATIVO

Tanto los asesores legales como el despacho contable externo en Costa Rica pueden ofrecerle un acompañamiento de alto nivel; sin embargo, la responsabilidad jurídica por pagar los tributos a tiempo y proveer los datos pertinentes corresponde invariablemente al propio inversionista en su calidad de administrador o propietario. En caso de que el cliente no envíe la información requerida o no apruebe los desembolsos a tiempo, los asesores no asumen responsabilidad por las penalizaciones aplicadas por el fisco.

Con base en la experiencia profesional, aconsejo comisionar a un miembro específico de su equipo o grupo familiar para servir de enlace directo con mi oficina, el abogado a cargo y el contador, asegurando así un seguimiento permanente del calendario de pagos.

"La firma de adquisición de una propiedad en Costa Rica no marca el final del camino, sino el comienzo. Implementar y sostener una adecuada gobernanza corporativa es el mecanismo más seguro para blindar su inversión y garantizar un proceso fluido y sin sorpresas cuando decida concretar una futura venta."

Maria Kopřivová

La presente guía tiene fines orientativos para inversionistas extranjeros y no sustituye un dictamen jurídico enfocado en su estructura específica, ya que las tarifas y lineamientos fiscales se actualizan anualmente conforme a la ley.

¿PLANEA UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN MI NATAL COSTA RICA?

¿Cuenta ya con una sociedad que posee inmuebles en Costa Rica y desea verificar su situación legal y fiscal, o está evaluando adquirir una villa, un lote o integrarse a un proyecto de desarrollo residencial?

A partir de mi trayectoria personal, mi experiencia previa en la Embajada de la República de Costa Rica en Praga y una red consolidada de firmas legales y consultores tributarios locales, con gusto le oriento para:

• estructurar un esquema corporativo idóneo para la tenencia de su patrimonio;
• diagnosticar que su sociedad actual se encuentre totalmente al día con las tasas y deberes de 2026;
• seleccionar oportunidades inmobiliarias de alta gama y acompañarle durante cada fase de la compra hasta la debida inscripción en el Registro Nacional.

Le invito a completar el breve formulario de contacto al final de esta página. Con todo gusto me comunicaré con usted para coordinar una sesión de asesoría virtual o personal bajo total confidencialidad.