SKUTOČNÁ CENA ZA M² V PRAŽSKÝCH NOVOSTAVBÁCH V ROKU 2026: V ŠIRŠOM CENTRE UŽ 200 000 CZK ČASTO NESTAČÍ

Hľadáte novostavbu v Prahe na vlastné bývanie či investíciu, alebo pripravujete predaj developerského projektu a orientujete sa v reálnych cenových hladinách?

Takmer denne sa stretávam s kupujúcimi a investormi, ktorí hľadajú kvalitnú nehnuteľnosť v Prahe. Veľmi často prichádzajú s predstavami formovanými mediálnymi správami a všeobecnými štatistickými reportmi, podľa ktorých sa priemerná cena pražských novostavieb pohybuje okolo 180 000 CZK za meter štvorcový.

Keď sa však pozrieme na konkrétne dostupné byty v kvalitných projektoch, nastáva stret s realitou. Celopražský štatistický priemer totiž zahŕňa aj okrajové periférne mestské časti a rozsiahle prímestské etapy výstavby. Pokiaľ kupujúci preferujú širšie centrum s dobrou dopravnou dostupnosťou, realita je celkom iná.

Preto som pripravila vlastnú detailnú analýzu konkrétnych dostupných jednotiek v pražských novostavbách. Nejde o teoretický model ani o paušálny index celého trhu, ale o praktické zhodnotenie reálne ponúkaných bytov, developerov a skutočných cien za meter štvorcový. Záver je jednoznačný: v širšom centre Prahy dnes 200 000 CZK za meter štvorcový novostavby často už zďaleka nestačí.

PRE KOHO JE TENTO ČLÁNOK URČENÝ

Táto analýza a moje služby sú určené predovšetkým pre:

• kupujúcich, ktorí hľadajú moderný byt na vlastné bývanie v širšom centre Prahy a chcú poznať skutočné cenové relácie ešte predtým, ako si dohodnú obhliadky
• privátnych investorov zvažujúcich kúpu novostavby na prenájom, ktorí potrebujú vyhodnotiť pomer medzi obstarávacou cenou, likviditou a dlhodobým výnosom
• majiteľov nehnuteľností, ktorí plánujú predaj existujúceho bytu a chcú presne vedieť, ako obstojí ich ponuka v porovnaní s novou výstavbou
• developerské spoločnosti, ktoré pripravujú rezidenčné projekty v Prahe a hľadajú partnera na nastavenie predajnej stratégie, cenotvorby a oslovenie bonitnej klientely.

1. DELOITTE UKAZUJE PRIEMER, KONKRÉTNE BYTY REALITU KUPUJÚCEHO

Podľa uznávaného indexu Deloitte Develop Index dosiahla priemerná ponuková cena nových bytov v Prahe v prvom štvrťroku 2026 úroveň 180 300 CZK za meter štvorcový. Súčasne Deloitte upozorňuje na zásadný trend: ponuka nových bytov naďalej výrazne klesá. Na konci prvého štvrťroka bolo v Prahe evidovaných 313 developerských projektov a počet voľných bytov v ponuke klesol na 6 781.

Tento previs dopytu nad ponukou drží ceny stabilne vysoko. Pokiaľ na trhu chýba dostatok stavebných povolení a kvalitných projektov, nehnuteľnosti na dobrých adresách si svoju cenovú pozíciu nekompromisne obhája.

Pre kupujúceho je však kľúčová iná otázka: koľko reálne zaplatí za konkrétny byt v žiadanej lokalite dnes?

V mojej vzorke 56 konkrétnych jednotiek v pražských novostavbách vychádza vážený priemer na 233 155 CZK za meter štvorcový, teda približne 233 000 CZK. Medián predstavuje 230 585 CZK za meter štvorcový, teda zhruba 231 000 CZK. To znamená, že konkrétne byty v širšom centre Prahy sú v tejto vzorke približne o 53 000 CZK za meter štvorcový drahšie, než uvádza celomestský priemer v indexe Deloitte.

2. KĽÚČOVÉ ZISTENIA Z DETAILNEJ ANALÝZY 56 BYTOV V 25 PROJEKTOCH

Pre túto analýzu som vybrala 56 konkrétnych bytov v 25 rezidenčných novostavbách na území Prahy. Údaje vychádzajú priamo z oficiálnych webových stránok a verejných cenníkov jednotlivých projektov.

V prehľade sú zastúpené projekty spoločností: Vivus, Metrostav Development, Penta Real Estate, Cresco Real Estate, SATPO, SYNER Real Estate, Fidurock, Creditas Real Estate, Horizon, Daramis, PSN, STRM Gama, J&T Real Estate, Sekyra Group, Karlin Group, CS Developia, Crestyl, Geosan Development, IMMO Building a Nové Vysočany I.

Cena za meter štvorcový je vypočítaná z konečnej kúpnej ceny bytu vrátane DPH delenej celkovou podlahovou plochou jednotky.

Metrika	Hodnota
Počet analyzovaných bytov	56
Počet analyzovaných projektov	25
Celková podlahová plocha bytov vo vzorke	2 417,56 m²
Celková hodnota analyzovaných bytov	563 666 397 CZK
Prostý priemer	234 190 CZK/m²
Plošne vážený priemer	233 155 CZK/m²
Medián	230 585 CZK/m²
Najnižšia cena za m² vo vzorke	171 592 CZK/m²
Najvyššia cena za m² vo vzorke	349 040 CZK/m²

Rozdiel medzi najnižšou a najvyššou cenou je viac než dvojnásobný. To jasne potvrdzuje, že Praha dnes nefunguje ako jeden jednotný trh, ale ako súbor výrazne odlišných mikrolokalít a kvalitatívnych úrovní.

3. PREHĽAD DEVELOPEROV, PROJEKTOV A REÁLNYCH CIEN ZA M²

Nasledujúca tabuľka uvádza váženú priemernú cenu za meter štvorcový v členení podľa konkrétnych projektov zaradených do mojej analýzy. Nejde o kompletné portfólio každého developera, ale o presný prepočet zo sledovaných dostupných jednotiek.

Developer	Projekt	Priemerná cena za m²
Penta Real Estate	Vinohradská 8	345 293 CZK/m²
J&T Real Estate	Nový Rohan	277 108 CZK/m²
Daramis	Connect Vršovice	270 402 CZK/m²
Sekyra Group	Ethos Karlín	267 674 CZK/m²
Fidurock	Near Living	257 585 CZK/m²
IMMO Building	Rezidence Dejvice	252 176 CZK/m²
CS Developia	Michelské údolí	250 154 CZK/m²
Karlin Group	ZIGZAG haus	240 385 CZK/m²
Cresco Real Estate	SOHO Holešovice	239 200 CZK/m²
Nové Vysočany I	Dvory Vysočany	237 568 CZK/m²
Horizon	Rezidence Blízká	235 714 CZK/m²
Geosan Development	Re.Start Petynka	235 406 CZK/m²
Cresco Real Estate	Yards Žižkov	233 478 CZK/m²
Penta Real Estate	Žižkov 3.0	221 143 CZK/m²
Horizon	Arboret	219 782 CZK/m²
STRM Gama	Žižkovské Zahrady	219 596 CZK/m²
Penta Real Estate	Mocca Rezidence	219 037 CZK/m²
SYNER Real Estate	MUSE 7 Holešovice	218 666 CZK/m²
Crestyl Real Estate	Hagibor Kappa	218 523 CZK/m²
Creditas Real Estate	Rezidence Newton	207 868 CZK/m²
SATPO	Rezidence Escape	201 838 CZK/m²
PSN	Jitro	200 910 CZK/m²
Vivus	VIVUS Žižkov	200 100 CZK/m²
Vivus	Vivus Kolbenova III	188 288 CZK/m²
Metrostav Development	Viladomy u Mlýna	177 949 CZK/m²

Toto porovnanie odhaľuje skutočnú realitu pražského trhu. Na jednej strane sú projekty s cenami medzi 178 000 a 200 000 CZK za meter štvorcový. Na druhej strane stoja realizácie bežne presahujúce 250 000 CZK, 270 000 CZK a v prípade prémiových adries, ako je Vinohradská 8 od Penta Real Estate, dosahujúce až 345 000 CZK za meter štvorcový.

4. PREČO UŽ 200 000 CZK/M² NIE JE V ŠIRŠOM CENTRE ŽIADNOU VÝNIMKOU

Pred necelým rokom som zastupovala predaj bytov v rezidenčnom projekte na Vinohradoch, kde sa cenovka pohybovala okolo hranice 200 000 CZK za meter štvorcový. Pamätám si, že mnohí záujemcovia vtedy reagovali s citeľným prekvapením. Dnes, o púhych dvanásť mesiacov neskôr, by tento projekt patril k cenovo najdostupnejším ponukám v celom širšom centre Prahy.

Zistenia analýzy hovoria jednoznačnou rečou:

• 54 z 56 analyzovaných bytov malo cenu vyššiu než celomestský priemer 180 000 CZK za meter štvorcový
• 50 z 56 analyzovaných jednotiek prekonalo hranicu 200 000 CZK za meter štvorcový
• takmer 90 % sledovaných bytov sa predáva za ceny vyššie než 200 000 CZK za meter štvorcový.

Ak teda kupujúci vstupuje na trh s očakávaním, že zaobstará novostavbu v pešej dostupnosti širšieho centra za 180 000 CZK za meter štvorcový, bude pri reálnom hľadaní zásadne sklamaný.

5. NAJNIŽŠIA CENA ZA METER ŠTVORCOVÝ NIE JE AUTOMATICKY NAJLEPŠIA KÚPA

V mojej vzorke bola najnižšia cena za meter štvorcový zaznamenaná v projekte Vivus Kolbenova III, kde bol dvojizbový byt (2+kk) s výmerou 53,4 m² ocenený na približne 171 600 CZK za meter štvorcový. Na opačnom konci stál projekt Vinohradská 8, kde jednoizbový byt (1+kk) s výmerou 27,3 m² dosiahol viac než 349 000 CZK za meter štvorcový.

Rozpätie je obrovské, no zúžiť výber nehnuteľnosti iba na matematické porovnávanie cien by bolo zásadnou chybou. Pri rezidenčných aj investičných nehnuteľnostiach totiž rozhoduje súhra parametrov:

• celková absolútna kúpna cena a jej financovateľnosť hypotekárnym úverom
• reálny nájomný potenciál a profil nájomcov v danej lokalite
• likvidita bytu v prípade opätovného predaja v horizonte 5 až 10 rokov
• urbanistický rozvoj širšieho okolia a budúca konkurencia v bezprostrednom susedstve
• dispozícia bytu, energetická náročnosť budovy a kvalita štandardov vyhotovenia interiéru.

Nižšia cena za meter štvorcový môže predstavovať vynikajúcu príležitosť v dynamicky rastúcej lokalite, ale rovnako môže odrážať štrukturálne limity daného miesta. Naopak, vyššia cena za meter štvorcový dáva ekonomický zmysel na prémiových adresách, kde je nová výstavba prísne limitovaná a dopyt trvalo vysoký.

„Štatistika vám ukáže celomestský priemer, no kupujúci nikdy nekupuje priemer. Kupuje konkrétnu adresu, konkrétnu dispozíciu a budúcu hodnotu svojho domova či kapitálu. Preto skutočná hodnota kvalitného bytu v širšom centre začína presne tam, kde tabuľkové priemery končia.“

Maria Kopřivová

Pre investorov aj záujemcov o vlastné bývanie tak správna otázka neznie iba koľko stojí meter štvorcový dnes, ale akú hodnotu a likviditu vám tento meter štvorcový prinesie o päť či desať rokov.

HĽADÁTE BYT V PRAŽSKEJ NOVOSTAVBE ALEBO PARTNERA NA PREDAJ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU?

Orientácia na pražskom trhu novostavieb si vyžaduje dôkladnú znalosť prostredia a schopnosť čítať developerské cenníky v širšom kontexte:

• ak hľadáte byt v pražskej novostavbe na vlastné bývanie či investíciu, rada pre vás posúdim konkrétne projekty, zhodnotím opodstatnenosť ceny za meter štvorcový, dispozíciu aj budúcu likviditu nehnuteľnosti
• ak ste developer a pripravujete rezidenčný projekt v Prahe, ponúkam vám strategické konzultácie, nastavenie cenovej stratégie a priamy prístup ku kvalifikovaným privátnym investorom a kupujúcim bez nutnosti zdĺhavých a neefektívnych marketingových kampaní.

Napíšte mi prostredníctvom formulára nižšie alebo mi priamo zavolajte. Spoločne preberieme vaše priority a zvolíme najvhodnejší postup na aktuálnom pražskom trhu.