REGULÁCIA AIRBNB, BOOKINGU A ETURISTA: ČO ČAKÁ MAJITEĽOV BYTOV V PRAHE A V CELOM ČESKU V ROKU 2026

Vlastníte investičný byt v Prahe alebo v inom českom meste, prevádzkujete krátkodobé prenájmy a zaujíma vás, ako nová legislatíva ovplyvní vaše výnosy?

Krátkodobé prenájmy prostredníctvom platforiem ako Airbnb a Booking.com sa v Česku v posledných rokoch premenili na plnohodnotné podnikanie. V roku 2025 sa naplno ukázalo, ako zásadne vplývajú na dostupnosť bývania, cenovú úroveň nájmov a každodenný život v centrách miest. Súčasne sa rozbehli legislatívne procesy na európskej aj národnej úrovni s cieľom priniesť do celého odvetvia transparentnosť a jasné pravidlá.

Rok 2026 predstavuje zásadný zlom pre majiteľov nehnuteľností aj investorov. Krátkodobé ubytovanie definitívne opúšťa sivú zónu a prechádza do plne regulovaného režimu. Ako privátna realitná špecialistka vidím v každodennej praxi, že iba udržiavať aktívnu ponuku na platforme už nestačí. Premyslená stratégia postavená na reálnych číslach, právnej istote a pripravených alternatívnych scenároch sa stala nevyhnutnosťou.

PRE KOHO JE TENTO ČLÁNOK URČENÝ

Táto analýza je určená predovšetkým majiteľom nehnuteľností a investorom, ktorí:

• vlastnia jeden alebo viac bytov v Prahe, Brne či iných turisticky exponovaných lokalitách a ponúkajú ich na krátkodobé ubytovanie
• zvažujú kúpu investičného bytu s vidinou výnosov z platforiem ako Airbnb či Booking.com a potrebujú poznať regulačné riziká
• chcú mať istotu, že ich príjmy z prenájmu a prevádzka ubytovania plne zodpovedajú daňovým aj evidenčným požiadavkám
• hľadajú realistický pohľad na ziskovosť a zvažujú, či by v nasledujúcich rokoch nebol bezpečnejší prechod na strednodobý či dlhodobý prenájom, prípadne včasný predaj a reinvestícia.

ČO PRINIESOL ROK 2025 A PREČO JE TÁTO TÉMA KĽÚČOVÁ

V priebehu roka 2025 výrazne zosilnel tlak samospráv na čele s Prahou na riešenie dosahov krátkodobého ubytovania na život v mestách:

• v najžiadanejších lokalitách naďalej rástol podiel bytov vyčlenených z bežného rezidenčného trhu
• v centrách miest sa prehĺbil deficit dostupného dlhodobého nájomného bývania
• stáli obyvatelia bytových domov a celých štvrtí opakovane poukazovali na hluk, neustálu rotáciu hostí a hotelovú prevádzku v domoch určených na trvalé bývanie.

Paralelne sa zintenzívnila debata o spravodlivom zdanení a riadnom výbere miestnych poplatkov z pobytu. Tradičné hotely a penzióny dlhodobo poukazovali na nerovné podmienky na trhu, keďže musia spĺňať prísne štandardy, zatiaľ čo významná časť súkromných prenájmov bytov fungovala mimo formálnej kontroly.

Výsledkom je spojenie troch zásadných regulačných pilierov, ktoré v roku 2026 určujú nové pravidlá hry:

1. európske nariadenie o zdieľaní údajov v oblasti krátkodobých prenájmov
2. český centrálny ubytovací register eTurista
3. automatické daňové nahlasovanie príjmov z digitálnych platforiem podľa európskej smernice DAC7.

1. EURÓPSKA REGULÁCIA KRÁTKODOBÝCH PRENÁJMOV: ÚDAJE PRE MESTÁ

Na úrovni Európskej únie vyvstala potreba vytvoriť jednotný a transparentný informačný rámec naprieč všetkými členskými štátmi. Praha, Brno, Český Krumlov a ďalšie české destinácie čelili presne rovnakému problému ako iné európske metropoly. Značná časť bytového fondu slúžila turistom, no samosprávy nemali k dispozícii objektívne údaje o skutočnom rozsahu tohto fenoménu.

Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 o zbere a zdieľaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého ubytovania prináša konkrétne povinnosti:

• ukladá členským štátom povinnosť vytvoriť digitálny systém na zber údajov o krátkodobých prenájmoch
• zaväzuje online sprostredkovateľské platformy (vrátane Airbnb a Booking.com) pravidelne nahlasovať počet inzerátov, rezervovaných nocí, ubytovaných hostí a celkovú vyťaženosť
• poskytuje mestám a obciam nástroje na presné posúdenie vplyvu ubytovacích služieb na dostupnosť bývania, výšku nájmov a obecné rozpočty.

Toto nariadenie bolo prijaté v roku 2024 a podľa svojich ustanovení sa začne plne uplatňovať od 20. mája 2026. Obdobie rokov 2024 a 2025 slúžilo ako prechodná fáza, v ktorej členské štáty budovali informačné systémy a harmonizovali národnú legislatívu. Cieľom je, aby sa od roku 2026 údaje zbierali, vyhodnocovali a priamo využívali v praxi samospráv. Pre majiteľov bytov to znamená rozhodujúci obrat. Krátkodobé prenájmy prestávajú byť neviditeľné a stávajú sa súčasťou oficiálnych evidencií, ktoré mestá využijú na cielené kontrolné a regulačné opatrenia.

2. ETURISTA: ČESKÝ CENTRÁLNY REGISTER UBYTOVANÝCH

Systém eTurista je plánovaný centrálny elektronický register ubytovacích zariadení a ubytovaných osôb v Českej republike. Jeho zámerom je nastaviť rovnaké podmienky pre všetkých poskytovateľov ubytovania, od veľkých hotelových komplexov a rodinných penziónov až po individuálnych majiteľov prenajímajúcich súkromné byty cez digitálne platformy.

Medzi hlavné ciele systému eTurista patrí:

• umožniť poskytovateľom ubytovania viesť elektronickú knihu hostí v jedinom centrálnom úložisku, ktoré úplne nahradí doterajšie papierové evidenčné knihy
• zautomatizovať plnenie ohlasovacích povinností voči obciam pri odvádzaní poplatkov z pobytu aj voči Cudzineckej polícii ČR
• priniesť plnú transparentnosť do finančných tokov v cestovnom ruchu a obmedziť daňové úniky, ktoré štát pripravujú o stovky miliónov korún ročne a rozpočty obcí o desiatky miliónov na miestnych poplatkoch.

Princíp fungovania je priamočiary:

1. každé ubytovacie zariadenie (hotel, apartmánový dom či súkromný byt) sa zaregistruje v systéme eTurista
2. nehnuteľnosť získa jedinečné registračné číslo
3. poskytovateľ ubytovania zadá identifikačné údaje hostí (meno, priezvisko, dátum narodenia, štátnu príslušnosť, bydlisko, číslo dokladu totožnosti a dĺžku pobytu) do jednotného rozhrania, ktoré ich automaticky rozošle príslušným úradom.

Pôvodný harmonogram síce počítal s testovaním v roku 2025 a ostrým štartom v roku 2026, no legislatívny proces novely zákona o cestovnom ruchu zaznamenal v Poslaneckej snemovni zdržanie, čo spustenie posunulo. Presný termín, odkedy bude registrácia povinná pre všetkých ubytovateľov, zatiaľ nebol definitívne určený. Z pohľadu majiteľa je však smer vývoja nezvratný. Systém eTurista skôr či neskôr zavedie povinnú registráciu a uvádzanie registračného čísla pri všetkých online inzerátoch. Poskytovateľom síce zjednoduší prihlasovanie hostí a odvádzanie poplatkov, no zároveň kompletne odkryje celý trh kontrolným orgánom.

3. SMERNICA DAC7: OHLASOVANIE PRÍJMOV FINANČNÉMU ÚRADU

Poperi vykazovaniu obsadenosti prebieha dôsledná daňová kontrola pod taktovkou európskej smernice DAC7. Tá vstúpila do praktického života už v roku 2023 a v roku 2025 sa stala bežnou súčasťou fungovania platforiem.

Smernica DAC7 ukladá platformám ako Airbnb a Booking.com dve základné povinnosti:

• dôsledne identifikovať každého poskytovateľa ubytovania
• odovzdávať príslušnému daňovému úradu komplexný ročný prehľad o jeho činnosti a hrubých príjmoch.

Platformy daňovým správam štandardne nahlasujú nasledujúce údaje:

• celkový finančný obrat vygenerovaný daným ubytovateľom
• celkový počet uskutočnených rezervácií a kalendárnych nocí
• kompletné identifikačné údaje hostiteľa (meno a priezvisko, trvalé bydlisko, rodné číslo alebo IČO, DIČ a bankové spojenie).

Finančné úrady členských štátov Európskej únie si tieto informácie vymieňajú automaticky. Ak ste daňovým rezidentom Česka, Finančná správa ČR dostáva presné výpisy o tom, aké sumy vám prišli na účet od zahraničných prevádzkovateľov platforiem.

Kľúčové závery pre majiteľov nehnuteľností:

• príjmy z krátkodobého prenájmu sa už pred správcom dane nedajú zatajiť
• platformy neodvádzajú daň z príjmov za hostiteľov, všetka zodpovednosť za správne daňové zaradenie a odvod leží výhradne na majiteľovi nehnuteľnosti
• správcovia dane majú k dispozícii presné podklady a dokážu veľmi jednoducho overiť, či čísla v daňovom priznaní zodpovedajú skutočnosti.

V roku 2026 dochádza k faktickému prepojeniu mechanizmov DAC7 a systému eTurista. Daňové úrady aj samosprávy tak získavajú ucelený prehľad o finančných aj prevádzkových tokoch každého jednotlivého bytu.

LOKÁLNE REGULÁCIE: PRÁVOMOCI PRAHY A ĎALŠÍCH MIEST V ROKU 2026

Európske a národné predpisy stanovujú všeobecný rámec, konkrétne obmedzenia však vznikajú priamo na úrovni samospráv. Praha sa dlhodobo vyrovnáva s mimoriadnou koncentráciou ubytovacích kapacít v historickom centre, úbytkom stálych obyvateľov a sťažnosťami na rušenie nočného pokoja. Vedenie hlavného mesta preto počas celého roka 2025 aktívne usilovalo o získanie zákonných právomocí, ktoré by obciam umožnili regulovať krátkodobé prenájmy prostredníctvom všeobecne záväzných vyhlášok.

Praha žiada najmä o možnosti:

• obmedziť maximálny počet dní v roku, počas ktorých možno byt ponúkať na krátkodobé ubytovanie
• stanoviť prísnejšie podmienky v najviac zaťažených mestských častiach, predovšetkým v Prahe 1
• striktne odlíšiť príležitostné zdieľanie vlastného domova počas dovolenky od sústavného, profesionálneho prevádzkovania ubytovacích služieb.

V roku 2026 bude mať vedenie mesta k dispozícii spoľahlivé dáta z platforiem aj záznamy z pripravovaného registra eTurista. Pre majiteľov to znamená nutnosť dôsledne sledovať mestské vyhlášky, špecifické pravidlá mestských častí, ročné limity dní, stavebné predpisy aj stanovy spoločenstiev vlastníkov jednotiek (SVJ). Podobný vývoj možno očakávať aj v ďalších turistických centrách, napríklad v Českom Krumlove či horských strediskách. V určitých zónach sa podmienky môžu výrazne sprísniť, zatiaľ čo inde zostanú voľnejšie. Skúsený investor preto dnes neposudzuje byt len podľa očakávaného výnosu, ale dôkladne hodnotí celý regulačný profil lokality, ktorý priamo rozhoduje o dlhodobej udržateľnosti investície.

ČO TIETO ZMENY ZNAMENAJÚ PRE MAJITEĽOV JEDNÉHO ALEBO DVOCH BYTOV

Ak v Prahe alebo inom meste prevádzkujete jeden či dva investičné byty cez ubytovacie platformy, v roku 2026 si pozornosť vyžadujú tri zásadné oblasti:

1. Daňová disciplína: majte úplne v poriadku daňové priznania za roky 2024 a 2025, pretože finančné úrady aktívne porovnávajú dáta z DAC7 s podanými priznaniami.
2. Pripravenosť na eTurista: sledujte vývoj spustenia registra, zaobstarajte si registračné číslo včas a nastavte si systém na jednoduché nahlasovanie hostí.
3. Odolnosť voči lokálnym limitom: spočítajte si finančný dopad na čistý výnos v prípade, že mesto zavedie strop na počet povolených dní prenájmu v kalendárnom roku.

Profesionálny prístup si žiada pripravený krízový scenár. Ten často zahŕňa presun k strednodobým prenájmom pre firemných manažérov, digitálnych nomádov či zahraničných študentov, alebo návrat k stabilnému dlhodobému nájmu. Spoliehať sa výhradne na jeden model vystavený silnejúcemu regulačnému tlaku je zbytočný hazard.

"Bytový dom bol postavený pre ľudí, ktorí v ňom žijú a tvoria susedskú komunitu. Krátkodobé prenájmy dávajú v mnohom ekonomický zmysel, no divoké obdobie v centrách miest sa definitívne skončilo. Kto chce dlhodobo chrániť hodnotu svojho majetku v nehnuteľnostiach, musí postupovať transparentne a poznať nielen výnosy, ale aj legislatívny rámec."

Maria Kopřivová

STRATEGICKÝ PRÍSTUP K ROKU 2026

Regulácia neznamená koniec investícií do rezidenčných nehnuteľností, znamená len koniec improvizácie. Správnou reakciou na sprísňujúci sa dohľad nie sú obavy, ale štruktúrovaný audit vášho existujúceho portfólia:

• Skontrolujte administratívne základy: preverte správnosť daňových podaní, úhrady miestnych poplatkov za ubytovanie, živnostenské oprávnenia aj kolaudačný stav nehnuteľnosti.
• Sledujte nábeh systému eTurista: buďte pripravení na registráciu a povinnosť uvádzať registračné číslo na všetkých inzertných kanáloch.
• Namodelujte si alternatívne scenáre: porovnajte si čistý výnos z krátkodobého ubytovania (po odpočítaní provízií platformám, upratovania, energií, správy a daní) s výnosom zo strednodobého či dlhodobého nájmu.
• Zvážte predaj a reinvestíciu: v niektorých prípadoch je najrozumnejším krokom predaj na vrchole trhu a presun kapitálu do defenzívnejších realitných aktív, či už ide o činžovné domy, alebo zahraničné nehnuteľnosti s vyšším čistým výnosom.

Posudzovať nehnuteľnosť v horizonte troch až desiatich rokov je podstatne bezpečnejšie než fungovať z mesiaca na mesiac podľa aktuálnej turistickej sezóny. Majitelia, ktorí postavia svoje podnikanie na transparentných základoch, získajú vyššiu dôveryhodnosť pre banky a dlhodobý pokoj. Obchodné modely založené na tom, že finančný úrad o ničom nevie, v regulačnom prostredí roku 2026 neobstoja.

ODPORÚČANÉ ČÍTANIE:

• BTR (Build-to-Rent): Trend bývania budúcnosti, ktorý ovláda Česko aj svet
• Prečo len Sreality nestačia: Najväčší mýtus pri predaji nehnuteľnosti, ktorý vás môže stáť státisíce
• Predaj nehnuteľnosti a oslobodenie od DPH: Čo sa mení od júla 2025?

ZVAŽUJETE BUDÚCNOSŤ SVOJHO INVESTIČNÉHO BYTU V PRAHE?

Prevádzkujete krátkodobé prenájmy a nie ste si istí, ako nové pravidlá zasiahnu vaše čisté výnosy? Alebo uvažujete o tom, že byt v centre Prahy výhodne predáte a presuniete kapitál do konzervatívnejších aktív?

Rada sa s vami stretnem pri osobnej či online konzultácii. Spoločne môžeme:

• zanalyzovať aktuálne ekonomické ukazovatele vášho bytu a porovnať ich so strednodobým a dlhodobým modelom prenájmu
• vyhodnotiť konkrétne regulačné riziká v danej mestskej časti a bytovom dome
• pripraviť stratégiu pre diskrétny Off-market predaj overeným investorom za maximálnu trhovú cenu, ak sa rozhodnete pre odpredaj.

Stačí vyplniť krátky kontaktný formulár nižšie. Ozvem sa vám a dohodneme si termín úvodného nezáväzného rozhovoru.