POVINNOSTI KOSTARICKÝCH SPOLOČNOSTÍ 2026: KOMPLETNÝ SPRIEVODCA DAŇAMI A POPLATKAMI PRE ZAHRANIČNÝCH INVESTOROV DO NEHNUTEĽNOSTÍ

Vlastníte nehnuteľnosť alebo investičný projekt v Kostarike prostredníctvom právnickej osoby a chcete mať absolútnu istotu, že vaša spoločnosť spĺňa všetky zákonné povinnosti?

Čoraz väčší počet medzinárodných, českých a slovenských investorov vlastní nehnuteľnosti v Kostarike prostredníctvom korporátnej štruktúry, najčastejšie akciovej spoločnosti (S.A.) alebo spoločnosti s ručením obmedzeným (S.R.L.). Samotné založenie spoločnosti a jej zápis do verejného registra však nestačí. Každý rok je potrebné voči kostarickým úradom splniť niekoľko povinných náležitostí bez ohľadu na to, či subjekt vykonáva aktívnu podnikateľskú činnosť, alebo len pasívne vlastní súkromnú vilu, apartmán či pozemok.

Zanedbanie týchto formalít môže viesť k vysokým pokutám, zablokovaniu bankových účtov a v krajných prípadoch až k nútenému administratívnemu zrušeniu spoločnosti zo strany verejného registra (Registro Nacional), čo priamo ohrozuje právne vlastníctvo samotnej nehnuteľnosti.

V tomto sprievodcovi systematicky zhrňujem všetky daňové, poplatkové a regulačné povinnosti kostarických korporátnych subjektov pre rok 2026. Získate jasný prehľad o požadovaných platbách, lehotách a postupoch správy spoločnosti, ktoré sú potrebné na to, aby boli vaše kostarické investície plne zabezpečené a v súlade s predpismi.

Podrobnejšie informácie o kúpe a držbe nehnuteľností nájdete v mojom článku Investície do nehnuteľností s lokálnym investičným partnerom v Kostarike.

PRE KOHO JE TÁTO SLUŽBA URČENÁ

Tento prehľad a nadväzujúca konzultácia sú určené predovšetkým investorom, ktorí:

• vlastnia nehnuteľnosť v Kostarike držanú prostredníctvom kostarickej spoločnosti (S.A. alebo S.R.L.)
• využívajú korporátny nástroj výhradne ako štruktúru na držbu majetku bez aktívnych obchodných operácií a potrebujú zabezpečiť súlad so statusom neaktívnej spoločnosti
• plánujú kúpu kostarickej vily, apartmánu či pozemku a chcú vopred poznať skutočné ročné prevádzkové a daňové náklady
• požadujú štruktúrovaný harmonogram termínov pre rok 2026, aby sa vyhli sankciám, zablokovaniu v registri či administratívnemu zrušeniu spoločnosti.

ZÁKONNÉ POVINNOSTI PRE KOSTARICKÉ SPOLOČNOSTI V ROKU 2026

01DAŇ Z PRÁVNICKÝCH OSÔB (IMPUESTO A LAS PERSONAS JURÍDICAS)

• Termín splatnosti: do 31. januára 2026
• Vzťahuje sa na: všetky právnické osoby, aktívne aj neaktívne

Daň z právnických osôb je povinný ročný poplatok za právnu existenciu spoločnosti. Vyrubuje sa bez ohľadu na to, či podnik generuje príjmy, alebo slúži výlučne ako pasívny subjekt na držbu majetku. Ak spoločnosť túto daň nezaplatí tri po sebe nasledujúce roky, národný register (Registro Nacional) ju môže zrušiť z úradnej moci. Takýto krok spúšťa automatický proces likvidácie a predstavuje priame riziko pre majetok vlastnený spoločnosťou.

02DAŇ Z LUXUSNÝCH NEHNUTEĽNOSTÍ (IMPUESTO SOLIDARIO / LUXURY TAX)

• Termín splatnosti: do 15. januára 2026
• Vzťahuje sa na: vlastníkov rezidenčných nehnuteľností presahujúcich zákonný limit hodnoty stavby

Táto daň sa vzťahuje na rezidenčné nehnuteľnosti, kde hodnota samotnej stavby presahuje hranicu stanovenú daňovou správou. V roku 2025 predstavoval tento limit približne 145 000 000 CRC, pričom aktualizovanú sumu pre rok 2026 zverejní daňový úrad. Akonáhle hodnota stavby prekročí tento limit, do daňového základu sa započítava aj hodnota pozemku a uplatňuje sa progresívna daňová sadzba. Ak vlastníte luxusnú vilu alebo rezidenciu, pravidelné posúdenie a prepočítanie jej hodnoty miestnym účtovníkom je nevyhnutnosťou.

03KOMUNÁLNA DAŇ Z NEHNUTEĽNOSTÍ (IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES)

• Termín splatnosti: štvrťročne, prvá splátka do 31. marca 2026 (alebo jednorazovo na celý rok)
• Pravidelná povinnosť: aktualizácia ocenenia nehnuteľnosti každých 5 rokov

Každý subjekt, ktorý vlastní nehnuteľnosť v Kostarike, musí platiť obecnú daň z nehnuteľností príslušnej obci, v ktorej katastri sa nehnuteľnosť nachádza. Platby je možné rozdeliť do štyroch štvrťročných splátok alebo uhradiť v plnej výške na začiatku roka. Zásadnou povinnosťou vlastníka je každých päť rokov podať oficiálne daňové priznanie k hodnote nehnuteľnosti, čím sa predíde administratívnym sankciám zo strany miestnych úradov.

04POPLATOK NA PODPORU VZDELÁVANIA A KULTÚRY (TIMBRE DE EDUCACIÓN Y CULTURA)

• Termín splatnosti: február až marec 2026
• Výška: vypočítava sa na základe čistého vlastného imania vykázaného v ročnom podaní spoločnosti

Ide o zákonný poplatok, ktorý platia všetky registrované kostarické spoločnosti bez ohľadu na obchodnú aktivitu. V prípade štandardných štruktúr určených na držbu majetku sa táto suma zvyčajne pohybuje v desiatkach amerických dolárov. Hoci je náklad relatívne nízky, jeho neuhradenie zablokuje možnosť vykonávať oficiálne právne úkony vrátane predaja alebo založenia nehnuteľnosti.

05REGISTER SKUTOČNÝCH MAJITEĽOV (REGISTRO DE TRANSPARENCIA Y BENEFICIARIOS FINALES)

• Termín splatnosti: do 30. apríla 2026
• Registrová autorita: Centrálna banka Kostariky (Banco Central de Costa Rica)

Všetky kostarické korporácie musia každoročne nahlásiť svojich konečných užívateľov výhod. Toto podanie je obdobou registrov skutočných majiteľov v Európskej únii, Kostarika však striktne vyžaduje ročnú aktualizáciu. Nesplnenie tejto povinnosti vedie k citeľným finančným pokutám a okamžitému zablokovaniu úkonov spoločnosti v bankách, u notárov aj v národnom registri.

06REGISTROVANÝ FIREMNÝ E-MAIL, DORUČOVACÍ ZÁSTUPCA A ARCHIVÁCIA KNÍH

• Povinný termín: do 4. júna 2026
• Kľúčové inštitúty: Service Process Agent a Custodia de Libros

Do 4. júna 2026 musí mať každá korporátna entita v Kostarike oficiálne zaregistrovanú úradnú e-mailovú adresu na doručovanie. Prostredníctvom tejto reformy Kostarika zavádza oficiálne elektronické doručovanie pre právnické osoby. Zahraniční investori tieto požiadavky štandardne riešia prostredníctvom miestnych právnych zástupcov:

• Service Process Agent: autorizovaný lokálny zástupca poverený prijímaním a bezodkladným postupovaním všetkých súdnych a správnych oznámení
• Custodia de Libros: fyzická a právna úschova oficiálnych korporátnych kníh priamo na území Kostariky

Podrobný prehľad týchto pravidiel nájdete v mojom špecializovanom článku Kostarika zavádza povinné dátové schránky pre firmy a investorov.

07VÝROČNÉ VALNÉ ZHROMAŽDENIE A PRAVIDELNÉ DAŇOVÉ PRIZNANIA

• Výročné valné zhromaždenie: raz ročne, štandardne do troch mesiacov od ukončenia fiškálneho roka
• Daňové priznania: včasné podanie pre aktívne aj neaktívne subjekty

Každá spoločnosť musí formálne usporiadať výročné valné zhromaždenie akcionárov alebo spoločníkov, schváliť hospodárske výsledky a zapísať zápisnicu do oficiálnych štatutárnych kníh. Súčasne je potrebné podať daňové priznanie k dani z príjmov. Aj neaktívne subjekty majú povinnosť deklarovať svoj majetok a záväzky. Administratívne spracovanie zabezpečuje licencovaný kostarický účtovník, konečná právna zodpovednosť však vždy zostáva na štatutárnych zástupcoch spoločnosti.

08SÚLAD S PREDPISMI SUGEF PRI ROZSIAHLEJŠÍCH INVESTIČNÝCH OPERÁCIÁCH

Táto povinnosť sa vzťahuje na špecifické obchodné činnosti, ako je developerská činnosť, sprostredkovanie predaja nehnuteľností alebo poskytovanie súkromných pôžičiek a financovania. Tieto subjekty spadajú pod dohľad úradu SUGEF a musia dodržiavať prísne protokoly AML (boj proti praniu špinavých peňazí) a KYC (identifikácia klienta). Bežní investori, ktorí využívajú spoločnosť výhradne na pasívne vlastníctvo súkromnej rezidencie alebo apartmánu, sú z tejto regulácie spravidla vyňatí.

KTO NESIE ZODPOVEDNOSŤ ZA SÚLAD S PREDPISMI

Právne kancelárie a externí účtovníci v Kostarike môžu poskytnúť odbornú podporu, no zákonná povinnosť uhrádzať dane včas a poskytovať podklady leží vždy na investorovi ako konateľovi či akcionárovi. Ak vlastník nedodá potrebné informácie alebo včas neuvoľní platby, poskytovatelia služieb nenesú zodpovednosť za zákonné sankcie.

Na základe praktických skúseností odporúčam určiť jedného zodpovedného správcu v rámci vašej rodinnej kancelárie či investičnej skupiny. Táto osoba by mala udržiavať pravidelný kontakt s mojím tímom, kostarickým právnym zástupcom a účtovníkom a systematicky sledovať platobný kalendár.

"Proces sa kúpou nehnuteľnosti v Kostarike nekončí, naopak, práve tam sa začína. Správne nastavenie korporátnych povinností je základnou istotou, že vaša investícia zostane v bezpečí a pri prípadnom budúcom predaji vás neprekvapia nečakané komplikácie."

Maria Kopřivová

Tento prehľad slúži ako strategické vodidlo pre medzinárodných investorov. Nenahrádza individuálne právne posúdenie konkrétnej firemnej štruktúry, keďže sadzobníky poplatkov a regulačné limity sa každoročne aktualizujú.

ZVAŽUJETE INVESTÍCIU DO NEHNUTEĽNOSTÍ V MOJEJ RODNEJ KOSTARIKE?

Vlastníte už spoločnosť vlastniacu nehnuteľnosť v Kostarike a chcete overiť jej právny stav, alebo sa pripravujete na kúpu rezidencie, pozemku či vstup do developerského projektu?

Vďaka svojmu lokálnemu zázemiu, diplomatickým skúsenostiam z Veľvyslanectva Kostarickej republiky v Prahe a preverenej sieti miestnych advokátov a daňových poradcov vám pomôžem:

• založiť bezpečnú a plne vyhovujúcu korporátnu štruktúru na držbu vašej nehnuteľnosti
• preveriť vašu existujúcu spoločnosť, aby boli všetky poplatky a povinné podania pre rok 2026 riadne splnené
• vybrať prémiové investičné príležitosti a bezpečne vás previesť celou transakciou až po zápis vlastníckeho práva.

Vyplňte, prosím, krátky formulár nižšie. Rada sa s vami spojím a dohodneme si dôvernú osobnú alebo online konzultáciu.