OBOWIĄZKI SPÓŁEK W KOSTARYCE W 2026 ROKU: KOMPLETNY PRZEWODNIK PO PODATKACH I OPŁATACH DLA ZAGRANICZNYCH INWESTORÓW W NIERUCHOMOŚCI

Posiadają Państwo nieruchomość lub projekt inwestycyjny w Kostaryce za pośrednictwem osoby prawnej i pragną Państwo zyskać pewność, że spółka spełnia wszystkie nałożone prawem obowiązki?

Coraz większa liczba międzynarodowych, w tym czeskich i polskich inwestorów, posiada nieruchomości w Kostaryce za pośrednictwem lokalnej osoby prawnej, najczęściej spółki akcyjnej (S.A.) lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (S.R.L.). Samo założenie podmiotu i wpisanie go do rejestru publicznego to jednak dopiero początek. Każdego roku na spółkach ciąży szereg bezwzględnych formalności wobec kostarykańskich organów, niezależnie od tego, czy spółka prowadzi aktywną działalność gospodarczą, czy pełni jedynie funkcję pasywnej struktury holdingowej dla prywatnej willi, apartamentu lub działki budowlanej.

Zaniedbanie tych procedur wiąże się z dotkliwymi karami finansowymi, zablokowaniem kont bankowych, a w skrajnych przypadkach z administracyjnym wykreśleniem i przymusową likwidacją spółki przez Registro Nacional, co stanowi bezpośrednie zagrożenie dla tytułu własności samej nieruchomości.

W niniejszym przewodniku szczegółowo omawiam wszystkie podatki, opłaty oraz obowiązki korporacyjne i regulacyjne ciążące na kostarykańskich spółkach w 2026 roku. Poniższe zestawienie pozwoli Państwu zachować pełną transparentność w zakresie niezbędnych terminów, wymaganych płatności oraz dobrych praktyk corporate governance, gwarantując nienaruszalność i bezpieczeństwo inwestycji w Kostaryce.

Więcej informacji na temat bezpiecznego nabywania i zarządzania nieruchomościami znajdą Państwo w moim artykule Inwestycje w nieruchomości w Kostaryce z lokalnym partnerem.

DLA KOGO PRZEZNACZONY JEST TEN PRZEWODNIK

Poniższe zestawienie oraz indywidualne konsultacje dedykowane są w szczególności inwestorom, którzy:

• posiadają nieruchomości w Kostaryce zarejestrowane na lokalną spółkę (S.A. lub S.R.L.),
• wykorzystują podmiot wyłącznie jako wehikuł holdingowy bez prowadzenia działalności komercyjnej i chcą utrzymać zgodny z prawem status podmiotu nieaktywnego operacyjnie,
• planują zakup willi, apartamentu czy gruntu w Kostaryce i chcą poznać realne, roczne koszty operacyjne i podatkowe utrzymania struktury prawnej z wyprzedzeniem,
• oczekują przejrzystego harmonogramu terminów na rok 2026, aby uniknąć kar, zamrożenia rejestracji lub postępowania likwidacyjnego.

OBOWIĄZKOWE ŚWIADCZENIA I TERMINY DLA KOSTARYKAŃSKICH SPÓŁEK W 2026 ROKU

01PODATEK OD OSÓB PRAWNYCH (IMPUESTO A LAS PERSONAS JURÍDICAS)

• Termin płatności: do 31 stycznia 2026 roku
• Kogo dotyczy: wszystkich zarejestrowanych osób prawnych, aktywnych oraz nieaktywnych gospodarczo

Podatek od osób prawnych to coroczna opłata za sam fakt legalnego istnienia podmiotu. Płaci się go niezależnie od tego, czy spółka generuje jakiekolwiek przychody, czy służy jedynie do pasywnego posiadania aktywów. Nieopłacenie tego podatku przez trzy kolejne lata uprawnia Rejestr Narodowy (Registro Nacional) do wszczęcia procedury likwidacji z urzędu. Wiąże się to z automatycznym procesem rozwiązania podmiotu i stwarza bezpośrednie ryzyko utraty praw do majątku wpisanego na spółkę.

02PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI LUKSUSOWYCH (IMPUESTO SOLIDARIO / PODATEK OD LUKSUSU)

• Termin płatności: do 15 stycznia 2026 roku
• Kogo dotyczy: właścicieli nieruchomości mieszkalnych przekraczających ustawowy próg wartości odtworzeniowej

Podatek ten obejmuje nieruchomości mieszkalne, w których szacunkowa wartość samej konstrukcji przekracza limit określony przez organy podatkowe. W 2025 roku próg ten wynosił około 145 000 000 CRC, a zaktualizowana kwota na rok 2026 jest corocznie ogłaszana przez urząd skarbowy. Gdy wycena samej części budowlanej przekroczy tę kwotę, do podstawy opodatkowania wlicza się również wartość gruntu, a stawka podatku ma charakter progresywny. W przypadku posiadania luksusowej willi lub rezydencji, regularna aktualizacja i weryfikacja jej wyceny przez zaufanego lokalnego księgowego jest kluczowa.

03GMINNY PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI (IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES)

• Termin płatności: kwartalnie, z pierwszą ratą płatną do 31 marca 2026 roku (lub jednorazowo za cały rok z góry)
• Wymóg cykliczny: aktualizacja deklaracji wartości nieruchomości co 5 lat

Każdy właściciel nieruchomości w Kostaryce, w tym każda spółka, odprowadza podatek lokalny do urzędu gminy właściwego dla położenia działki. Płatności można dokonywać w czterech kwartalnych ratach lub uregulować całość na początku roku. Istotnym obowiązkiem formalnym spoczywającym na właścicielu jest złożenie nowej deklaracji wartości nieruchomości co pięć lat, co pozwala uniknąć sankcji i arbitralnego oszacowania wartości przez gminę.

04OPŁATA SKARBOWA NA EDUKACJĘ I KULTURĘ (TIMBRE DE EDUCACIÓN Y CULTURA)

• Termin płatności: luty, marzec 2026 roku
• Wysokość: obliczana na podstawie kapitału własnego netto wykazanego w rocznym sprawozdaniu finansowym

Jest to obligatoryjna opłata ponoszona przez wszystkie zarejestrowane podmioty w Kostaryce, bez względu na status operacyjny. W przypadku typowych struktur holdingowych kwota ta wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt dolarów amerykańskich. Mimo że jest to stosunkowo niewielki koszt, jego brak uniemożliwia dokonywanie jakichkolwiek oficjalnych wpisów i czynności prawnych, w tym transakcji sprzedaży nieruchomości czy ustanawiania hipotek.

05REJESTR BENEFICJENTÓW RZECZYWISTYCH (REGISTRO DE TRANSPARENCIA Y BENEFICIARIOS FINALES)

• Termin zgłoszenia: do 30 kwietnia 2026 roku
• Organ nadzorczy: Bank Centralny Kostaryki (Banco Central de Costa Rica)

Wszystkie osoby prawne w Kostaryce muszą raz w roku złożyć deklarację ujawniającą ich ostatecznych beneficjentów rzeczywistych. Raport ten odpowiada rejestrom UBO w Unii Europejskiej, lecz w Kostaryce wymaga corocznej, bezwzględnej aktualizacji. Niedopełnienie tego wymogu skutkuje bardzo wysokimi karami pieniężnymi oraz natychmiastowym zamrożeniem statusu prawnego spółki w bankach, kancelariach notarialnych i Rejestrze Narodowym.

06REJESTRACJA ADRESU KORPORACYJNEGO DO DORĘCZEŃ, REPREZENTANT PRAWNY ORAZ NADZÓR NAD KSIĘGAMI

• Ostateczny termin: do 4 czerwca 2026 roku
• Kluczowe instytucje: Pełnomocnik do doręczeń (Service Process Agent) oraz piecza nad księgami (Custodia de Libros)

Do 4 słonecznego dnia czerwca 2026 roku każda spółka w Kostaryce musi posiadać oficjalnie zarejestrowany adres e-mail do doręczeń urzędowych. W ramach wprowadzanej reformy Kostaryka wdraża cyfrowy system doręczeń pism sądowych i administracyjnych. W praktyce zagraniczni inwestorzy powierzają te formalności lokalnym pełnomocnikom, którzy zabezpieczają następujące kwestie:

• Pełnomocnik do doręczeń (Service Process Agent): wyznaczona lokalna osoba prawna lub fizyczna upoważniona do niezwłocznego odbierania i przekazywania pism procesowych oraz decyzji administracyjnych,
• Piecza nad księgami (Custodia de Libros): bezpieczne przechowywanie oryginalnych, papierowych ksiąg korporacyjnych na terytorium Kostaryki.

Szczegółowe omówienie nowych regulacji znajdą Państwo w moim artykule Kostaryka wprowadza obowiązkowe skrzynki cyfrowe dla spółek i inwestorów.

07ZWYCZAJNE ZGROMADZENIE WSPÓLNIKÓW I CYKLICZNE ZEZNANIA PODATKOWE

• Zwyczajne Zgromadzenie Wspólników: raz w roku, standardowo w terminie do trzech miesięcy od zakończenia roku obrotowego
• Deklaracje podatkowe: terminowe składanie sprawozdań dla podmiotów aktywnych i nieaktywnych

Każda spółka musi formalnie odbyć roczne zgromadzenie wspólników lub akcjonariuszy, zatwierdzić wyniki finansowe oraz wpisać odpowiednie protokoły do oficjalnych ksiąg korporacyjnych. Równolegle należy terminowo składać zeznania podatkowe z tytułu podatku dochodowego. Nawet spółki nieaktywne operacyjnie mają bezwzględny obowiązek corocznego raportowania stanu swoich aktywów i pasywów. Czynności te przygotowuje licencjonowany kostarykański księgowy, jednak ostateczna odpowiedzialność prawna spoczywa na reprezentantach podmiotu.

08WYMOGI SUGEF DLA ZAAWANSOWANYCH TRANSAKCJI INWESTYCYJNYCH

Obowiązek ten dotyczy wybranych profili działalności, takich jak deweloperzy, agencje nieruchomości czy podmioty świadczące prywatne finansowanie i pożyczki. Przedsiębiorstwa te podlegają nadzorowi SUGEF i muszą ściśle przestrzegać procedur AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy) oraz KYC (weryfikacja tożsamości klienta). Inwestorzy indywidualni, którzy wykorzystują podmiot wyłącznie do pasywnego posiadania prywatnej rezydencji lub apartamentu, są z tych rygorystycznych wymogów zwolnieni.

KTO PONOSI ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA PRAWIDŁOWOŚĆ ZARZĄDU SPÓŁKĄ

Kancelarie prawne oraz licencjonowani księgowi w Kostaryce mogą zapewnić profesjonalne doradztwo, jednak to na właścicielu, wspólnikach i członkach zarządu spółki ciąży ostateczny obowiązek terminowej zapłaty podatków i dostarczenia niezbędnej dokumentacji. Jeśli właściciel nie przekaże wymaganych informacji lub nie dokona płatności w wyznaczonym terminie, doradcy nie ponoszą odpowiedzialności za nałożone przez urzędy kary.

Z perspektywy wieloletniej praktyki rekomenduję wyznaczenie jednej zaufanej osoby w ramach Państwa zespołu, biura rodzinnego (family office) lub grupy inwestycyjnej. Osoba ta powinna utrzymywać stały kontakt z moim zespołem, lokalnymi prawnikami w Kostaryce oraz biurem rachunkowym, stale nadzorując harmonogram procedur i płatności.

„Zakup nieruchomości w Kostaryce nie jest końcem procesu, lecz jego początkiem. Właściwe zorganizowanie i utrzymanie struktury korporacyjnej stanowi fundamentalną gwarancję bezpieczeństwa kapitału i pozwala uniknąć przykrych niespodzianek prawnych w momencie, gdy zechcą Państwo zrealizować zysk ze sprzedaży”.

Maria Kopřivová

Niniejsze opracowanie ma charakter strategicznego przewodnika dla inwestorów. Nie zastępuje ono zindywidualizowanej porady prawnej, ponieważ taryfikatory opłat oraz progi podatkowe podlegają corocznym aktualizacjom przez kostarykańskie organy skarbowe.

ROZWAŻAJĄ PAŃSTWO INWESTYCJĘ W NIERUCHOMOŚCI W MOJEJ OJCZYSTEJ KOSTARYCE?

Posiadają już Państwo kostarykańską spółkę będącą właścicielem nieruchomości i chcą zweryfikować jej status prawny, a może dopiero przygotowują się Państwo do zakupu willi, ziemi bądź udziału w projekcie deweloperskim?

Dzięki mojej znajomości tamtejszego rynku, doświadczeniu zdobytemu w strukturach dyplomatycznych Ambasady Republiki Kostaryki w Pradze oraz stałej współpracy z weryfikowaną siecią lokalnych adwokatów i doradców podatkowych, zapewniam Państwu:

• bezpieczne powołanie odpowiedniej, dopasowanej struktury prawnej do posiadania nieruchomości,
• kompleksowy audyt Państwa obecnej spółki pod kątem spełnienia wszelkich formalności i opłat na 2026 rok,
• wyszukanie unikalnych nieruchomości Off-market oraz bezpieczne przeprowadzenie przez całą transakcję aż po oficjalny wpis do rejestru własności.

Zapraszam do wypełnienia poniższego krótkiego formularza kontaktowego. Z przyjemnością skontaktuję się z Państwem, aby umówić poufne spotkanie osobiste lub konsultację online.