USTAWA NR 7575: KLUCZOWE ZASADY DLA ZAGRANICZNYCH INWESTORÓW W GRUNTY I NIERUCHOMOŚCI W KOSTARYCE

Rozważają Państwo zakup gruntu lub nieruchomości w Kostaryce i chcą mieć pewność, że inwestycja jest całkowicie wolna od ryzyka prawnego?

W mojej rodzinnej Kostaryce wyjątkowe piękno przyrody łączy się z bezkompromisowymi ramami prawnymi w zakresie ochrony środowiska. Często spotykam inwestorów z Europy Środkowej, którzy przybywają urzeczeni dziką naturą, plażami i lasami tropikalnymi, mając jednak niewielkie pojęcie o tym, jak głęboko kostarykańskie prawo ochrony środowiska reguluje możliwości budowy, sprzedaży oraz codziennego użytkowania działek.

Do najważniejszych regulacji należy ustawa nr 7575, znana również jako ustawa o ochronie i zachowaniu bioróżnorodności oraz zasobów naturalnych (Ley de Protección y Conservación de la Biodiversidad y de los Recursos Naturales). Przepisy te dotyczą nie tylko gruntów publicznych, lecz także własności prywatnej. Ustawa określa rygorystyczne zasady, których każdy zagraniczny nabywca musi przestrzegać, aby uniknąć zakupu działki, na której uzyskanie pozwolenia na budowę nigdy nie będzie możliwe.

DLA KOGO JEST TEN ARTYKUŁ

Niniejsze opracowanie powstało przede wszystkim z myślą o inwestorach i nabywcach, którzy:

• planują zakup gruntu, nieruchomości mieszkalnej lub projektu deweloperskiego w Kostaryce
• szukają okazji w atrakcyjnych lokalizacjach w pobliżu parków narodowych, wybrzeża lub obszarów chronionych
• chcą wcześniej poznać granice prawne, strefy buforowe i ograniczenia środowiskowe
• potrzebują przeprowadzić rzetelne badanie prawne due diligence działki przed podpisaniem umów i przekazaniem środków
• preferują zrównoważone podejście do inwestowania w pełnej zgodzie z prawem Kostaryki.

OCHRONA OBSZARÓW PRZYRODNICZYCH NA MOCY USTAWY NR 7575 I JEJ FUNDAMENTALNE ZASADY

Ustawa stanowi, że parki narodowe, rezerwaty przyrody i obszary chronione są własnością państwa i podlegają najwyższemu poziomowi ochrony przed działalnością komercyjną oraz budowlaną. Celem tych regulacji jest zachowanie dziedzictwa naturalnego i zapewnienie długoterminowej stabilności ekosystemów, które mają kluczowe znaczenie dla bioróżnorodności oraz stabilności klimatycznej Kostaryki.

Kluczowe przepisy ustawy:

• Wszelkie prace budowlane i inwestycje komercyjne są na tych obszarach ściśle zabronione, chyba że wyjątek zostanie przyznany wyłącznie ze względów ekologicznych i naukowych.
• Strefy buforowe wokół parków narodowych i obszarów chronionych obejmują zazwyczaj od 2 do 5 kilometrów. W ich obrębie jakakolwiek działalność człowieka oraz ewentualna budowa podlegają bardzo rygorystycznym procedurom pozwoleniowym.
• W strefach obejmujących rzadkie i zagrożone ekosystemy dopuszcza się wyłącznie inicjatywy ekologiczne o niskim wpływie, najczęściej zrównoważoną infrastrukturę oraz obiekty na potrzeby ekoturystyki.
• Cieki i zbiorniki wodne posiadają wyznaczone strefy ochronne, standardowo 50 metrów od brzegów rzek i jezior, gdzie jakakolwiek ingerencja jest całkowicie zabroniona.

Właściwe organy i instytucje państwowe:

• Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC): krajowa agencja zarządzająca wszystkimi obszarami chronionymi w Kostaryce, w tym parkami narodowymi. SINAC decyduje o zatwierdzeniu lub odrzuceniu jakichkolwiek działań w granicach obszarów chronionych oraz w ich bezpośrednim sąsiedztwie.
• Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE): ministerstwo nadzorujące ochronę środowiska i zrównoważone zarządzanie zasobami naturalnymi.
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA): kluczowa agencja odpowiedzialna za procedurę oceny oddziaływania na środowisko (EIA), bez której zgody nie można rozpocząć żadnej budowy na obszarach wrażliwych przyrodniczo.

REGULACJE W PIĘCIU STRATEGICZNYCH REGIONACH KOSTARYKI

01PARK NARODOWY SANTA ROSA

Park Narodowy Santa Rosa znajduje się w północno-zachodniej części kraju, w prowincji Guanacaste. Odgrywa kluczową rolę w ochronie tropikalnych lasów suchych, należących do najbardziej zagrożonych ekosystemów na świecie. Miejsce to ma także ogromne znaczenie historyczne, chroniąc pole bitwy słynnego zwycięstwa z 1856 roku nad amerykańskimi filibusterami.

• Zakaz budowy i inwestycji: Wszelka zabudowa komercyjna na terenie parku jest zabroniona. Ewentualne wyjątki dotyczą wyłącznie projektów o minimalnym wpływie na środowisko, takich jak wyspecjalizowana infrastruktura naukowa i ekoturystyczna, która szanuje historyczny charakter tego obszaru.
• Strefy buforowe: Obszar wokół parku jest chroniony strefą buforową o szerokości od 2 do 5 kilometrów. Rozwój komercyjny w tym pasie jest ściśle ograniczony, aby zapobiec naruszeniu ekosystemu oraz wartości kulturowych tego miejsca.

02PARK NARODOWY TORTUGUERO

Położony w północno-wschodniej Kostaryce park należy do najważniejszych na arenie międzynarodowej obszarów przyrodniczych. Służy jako kluczowe miejsce lęgowe dla zagrożonych żółwi morskich, przede wszystkim karett, żółwi skórzastych i żółwi szylkretowych. Park obejmuje nie tylko plaże, lecz także rozległe laguny, namorzyny, lasy deszczowe i kanały słodkowodne.

• Budownictwo jest całkowicie wykluczone wewnątrz parku oraz wzdłuż przyległego pasa wybrzeża, gdzie żółwie składają jaja. Wyjątki mogą dotyczyć jedynie obiektów ekoturystycznych o zerowym negatywnym wpływie na środowisko.
• Wokół cieków wodnych, kanałów i jezior obowiązuje strefa ochronna o szerokości co najmniej 50 metrów, w której budowa jest niedozwolona.
• Każdy projekt inwestycyjny w tym regionie wymaga rygorystycznego audytu środowiskowego oraz formalnej zgody zarówno SINAC, jak i SETENA.

03PARK NARODOWY CORCOVADO

Corcovado, położony na południowo-zachodnim Półwyspie Osa, stanowi jedno z najbardziej zróżnicowanych biologicznie miejsc na Ziemi. Chroni rozległe nizinne lasy deszczowe i strefy przybrzeżne, stanowiąc siedlisko populacji jaguarów, tapirów oraz licznych rzadkich gatunków ptaków.

• Działalność budowlana na terenie parku jest całkowicie nielegalna. Poważne restrykcje dotyczą również sąsiednich działek położonych w strefach buforowych.
• Ustawa nr 7575 przewiduje surowe kary za nielegalny wyrąb lasu i bezprawne karczowanie gruntów. Każdy projekt w sąsiedztwie parku musi przejść wnikliwą ocenę oddziaływania na środowisko (EIA) przeprowadzaną pod auspicjami SETENA.

04PÓŁWYSEP OSA I REZERWAT BIOSFERY UNESCO

Cały Półwysep Osa znajduje się pod ochroną Rezerwatu Biosfery UNESCO. Obejmuje zarówno strefę centralną Parku Narodowego Corcovado, jak i otaczające korytarze biologiczne o wyjątkowym stopniu ochrony.

• Specjalny status rezerwatu biosfery oznacza, że działalność człowieka podlega ścisłemu nadzorowi międzynarodowemu i krajowemu. Projekty deweloperskie na dużą skalę nie mają tu racji bytu.
• Strefy buforowe rozciągają się na kilka kilometrów poza granice parków przyrody. Zgody wydawane są wyłącznie dla pojedynczych obiektów o niskim wpływie, spełniających rygorystyczne kryteria zrównoważonego rozwoju.

05TERYTORIA RDZENNEJ LUDNOŚCI I ZAKAZ SPRZEDAŻY ZIEMI

Ustawa nr 7575 respektuje szczególny status ziem rdzennych mieszkańców, chronionych przez ustawę o ludności rdzennej nr 6172 (Ley Indígena) z 1977 roku. Grupy etniczne takie jak Bribri, Cabécar, Ngöbe, Boruca, Teribe (Térraba), Maleku i inne zarządzają około 8% całkowitej powierzchni lądowej Kostaryki.

• Bezwzględny zakaz sprzedaży gruntów: Ziemia w granicach tych rezerwatów nie może zostać prawnie przeniesiona na zagranicznych inwestorów ani na jakiekolwiek osoby spoza danej społeczności rdzennej.
• Pewność prawna: W obszarach takich jak Talamanca w prowincji Limón, zamieszkiwanej przez ludy Bribri i Cabécar, obowiązuje najbardziej rygorystyczny reżim chroniący własność wspólnotową. Jakakolwiek próba zakupu takiej nieruchomości jest z mocy prawa nieważna (null and void), a inwestor ryzykuje całkowitą utratę wszystkich zainwestowanych środków.

"Kostaryka to wspaniały kraj o ogromnym potencjale inwestycyjnym, jednak jej system prawny bezkompromisowo chroni przyrodę. Zagraniczni inwestorzy często widzą jedynie spektakularny widok, podczas gdy księga wieczysta może kryć całkowity zakaz zabudowy. Moją rolą jest bezpieczne przeprowadzenie Państwa przez cały proces, tak aby nabyli Państwo sprawdzoną nieruchomość o rzeczywistej wartości i nienagannym statusie prawnym."

Maria Kopřivová

PRAKTYCZNE PODEJŚCIE DO INWESTOWANIA W GRUNTY W KOSTARYCE

Skuteczne nabycie gruntu w Kostaryce wymaga systematycznego badania due diligence na kilku płaszczyznach:

• Kompleksowe sprawdzenie w Rejestrze Narodowym (Registro Nacional) w celu weryfikacji prawowitego właściciela, a także ewentualnych hipotek, zastawów lub obciążeń prawnych.
• Analiza ograniczeń środowiskowych wynikających z ustawy nr 7575, w tym weryfikacja odległości od parków narodowych, rezerwatów przyrody i źródeł wody.
• Weryfikacja stref buforowych SINAC oraz ocena wykonalności projektu we współpracy z SETENA.
• Potwierdzenie granic w odniesieniu do terytoriów rdzennej ludności zgodnie z ustawą nr 6172, aby zapobiec nieważnemu przeniesieniu własności.
• Weryfikacja prawnego dostępu do drogi, a także dostępności mediów i wody, które w Kostaryce stanowią niezbędne warunki wstępne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Ta rzetelność nie jest przeszkodą. Przeciwnie, gwarantuje, że wartość Państwa nieruchomości będzie z czasem rosła, a jej status prawny i środowiskowy pozostanie niepodważalny.

PLANUJĄ PAŃSTWO BEZPIECZNY ZAKUP GRUNTU W KOSTARYCE?

Rozważają Państwo zakup działki, budowę prywatnej rezydencji lub inwestycję w projekt hotelarski w Kostaryce? Zapraszam do kontaktu, jeśli chcą Państwo:

• ocenić wybraną nieruchomość pod kątem ustawy nr 7575 i powiązanych przepisów środowiskowych
• uniknąć prawnie nieważnych transakcji na obszarach chronionych lub terytoriach rdzennej ludności
• zidentyfikować w pełni sprawdzone okazje inwestycyjne zgodne z Państwa celami finansowymi i osobistymi
• współpracować z partnerem, który rozumie rynek kostarykański, lokalną kulturę biznesową oraz uwarunkowania prawne zarówno dzięki osobistemu pochodzeniu, jak i praktyce dyplomatycznej.

Z przyjemnością omówię Państwa plany inwestycyjne podczas wstępnej konsultacji. Wystarczy wypełnić krótki formularz kontaktowy poniżej tego artykułu, a my umówimy się na spotkanie osobiste lub online.