NIELEGALNA BUDOWA W KOSTARYCE SIĘ NIE OPŁACA – NAWET GDY ZNA SIĘ PREZYDENTA

Rozważają Państwo zakup działki lub realizację projektu w Kostaryce i chcą mieć pewność, że inwestycja będzie całkowicie bezpieczna oraz w pełni zgodna z prawem?

Dla wielu międzynarodowych inwestorów Kostaryka stanowi urzeczywistnienie marzeń. Oferuje stabilne otoczenie, silną demokrację, nadzwyczajne bogactwo przyrodnicze oraz dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że przekonanie o możliwości taniego zakupu ziemi i budowy willi, domu rodzinnego czy kompleksu bungalowów bez bezwzględnego poszanowania kostarykańskiego prawa i ochrony środowiska prowadzi do bardzo bolesnego przebudzenia.

Jako prywatna specjalistka rynku nieruchomości z osobistymi więziami z Kostaryką oraz doświadczeniem zawodowym z Ambasady Republiki Kostaryki w Pradze regularnie spotykam inwestorów, którzy lekceważą lokalne regulacje. Na tej stronie, na przykładzie konkretnej, niedawnej sprawy, pokażę Państwu, dlaczego nieformalne skróty w Kostaryce nie działają, jak bezkompromisowo tamtejszy wymiar sprawiedliwości egzekwuje przepisy i jak postępować, aby Państwa inwestycja spoczywała na solidnym, w pełni legalnym fundamencie.

DLA KOGO PRZEZNACZONY JEST TEN ARTYKUŁ

Niniejsze informacje będą szczególnie cenne dla inwestorów, którzy:

• rozważają zakup działki, willi, apartamentu lub terenu inwestycyjnego w Kostaryce
• planują budownictwo mieszkaniowe lub komercyjne w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich oraz przyrodniczych
• otrzymali ofertę „okazyjnej” parceli, która nie posiada obecnie prawnie wiążących pozwoleń budowlanych i środowiskowych
• polegają na zapewnieniach pośredników obiecujących, że wszelkie rozbieżności da się rozwiązać post factum
• chcą inwestować rozważnie, chronić swój kapitał i uniknąć katastrofalnych strat prawnych oraz finansowych.

NIEDAWNY PRZYPADEK: NIELEGALNA BUDOWA W CHRONIONYM LESIE

W Kostaryce wyjątkowe poruszenie wywołała sprawa stanowiąca podręcznikowy przykład naiwnej i niezwykle ryzykownej strategii inwestycyjnej. Projekt o nazwie „Amanecer de Portalón” miał być luksusowym kompleksem mieszkaniowym w rejonie Portalón de Savegre, położonym w kantonie Quepos w prowincji Puntarenas na pacyficznym wybrzeżu Kostaryki.

Obszar ten leży między słynnymi na całym świecie parkami narodowymi Manuel Antonio oraz Marino Ballena. To niezwykle pożądane, lecz ściśle chronione terytorium o unikalnej bioróżnorodności i precyzyjnie określonych zasadach ochrony przyrody. Właśnie w tym miejscu deweloper zderzył się z twardą rzeczywistością prawną.

Prace budowlane przy tym projekcie mieszkaniowym prowadzono bezpośrednio w chronionym lesie, stanowiącym część korytarza biologicznego Paso La Danta. Teren ten ma kluczowe znaczenie dla zachowania kostarykańskiej fauny i flory oraz podlega najściślejszej ochronie ustawowej. Mimo to inwestor deklarował przed urzędami, że chodzi o standardową działkę przeznaczoną pod zabudowę.

W sprawę uwikłany jest także przedsiębiorca Christian Arce Carranza, jeden z najbardziej znaczących darczyńców kampanii obecnego prezydenta Kostaryki, Rodrigo Chavesa. W 2022 roku wsparł on kampanię prezydencką kwotą 231 milionów colonów kostarykańskich, co stanowi równowartość około 8 085 000 koron czeskich.

Nawet tak bliskie relacje z głową państwa nie zdołały jednak powstrzymać interwencji organów kontrolnych i wymiaru sprawiedliwości. Kostarykański system sądowniczy po raz kolejny dowiódł swojej absolutnej niezależności od nacisków politycznych.

Po drobiazgowym śledztwie przeprowadzonym przez Prokuraturę ds. Środowiska (Fiscalía Ambiental de Osa) sąd w Quepos nakazał natychmiastowe wstrzymanie projektu. Ponadto zobowiązał spółkę do bezzwłocznego usunięcia wszelkich konstrukcji wzniesionych w korycie potoku, odtworzenia pierwotnych stref ochrony przyrody oraz wykonania szeroko zakrojonych prac stabilizacyjnych gruntu w celu zapobieżenia osuwiskom.

Sprawa pochodzi z maja 2025 roku i jest obecnie prowadzona pod numerem akt 24-000079-1111-PE. Postępowanie karne nie dotyczy drobnych uchybień budowlanych, lecz obejmuje szereg wyjątkowo poważnych zarzutów.

LISTA ZARZUTÓW POSTAWIONYCH DEWELOPEROWI

W ramach postępowania sądowego inwestorowi postawiono liczne zarzuty:

1. Nielegalna zmiana przeznaczenia gruntów
2. Nielegalna wycinka drzew
3. Bezprawne pozyskiwanie zasobów leśnych
4. Bezprawne zawłaszczenie zasobów wodnych
5. Zniszczenie roślinności w strefie chronionej
6. Wydobywanie minerałów i surowców w strefie buforowej
7. Bezprawna ingerencja w obszar chroniony
8. Falsedad ideológica, czyli poświadczenie nieprawdy w dokumentach urzędowych w celu wprowadzenia w błąd organów państwowych.

ANI PIENIĄDZE, ANI ZNAJOMOŚCI POLITYCZNE NIE ZAPEWNIAJĄ W KOSTARYCE TARYFY ULGOWEJ

Opisany przypadek nie jest odosobniony. W ostatnich latach obserwowaliśmy liczne próby omijania obowiązujących reguł, podejmowane zarówno przez inwestorów zagranicznych, jak i krajowych, w przekonaniu, że osobiste kontakty lub pokaźny kapitał finansowy rozwiążą każdy problem. Rzeczywistość okazuje się jednak nieubłagana. Podobne próby kończą się zazwyczaj tak samo: natychmiastowym nakazem wstrzymania prac, wszczęciem postępowania karnego, ogromnymi stratami finansowymi oraz obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego na własny koszt.

Kostaryka funkcjonuje jako demokracja prezydencka. Prezydent stoi na czele władzy wykonawczej, posiada szerokie uprawnienia i jest faktycznym szefem rządu, a nie tylko reprezentacyjną głową państwa. Mimo to kostarykańskie sądownictwo regularnie dowodzi, że nie waha się podejmować działań przeciwko najwyższym urzędnikom państwowym.

W przeszłości sądy w Kostaryce decydowały o aresztowaniu i oskarżeniu kilku byłych prezydentów republiki, gdy tylko ujawniono ich udział w praktykach korupcyjnych lub nadużyciach władzy. Ten precedens historyczny jednoznacznie potwierdza, że żadne koneksje polityczne nie zapewniają bezkarności.

RYZYKO ŚLEPEGO ZAUFANIA WŚRÓD RODAKÓW

Poważną pułapką przy zakupie nieruchomości za granicą bywa bezkrytyczne zaufanie rodakom. W Kostaryce odnotowano wiele przypadków, w których doświadczeni zagraniczni gracze, nierzadko inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych, wciągali swoich współobywateli w projekty obiecujące nadzwyczajne zyski. W praktyce okazywało się jednak, że były to parcele pozbawione planu zagospodarowania i pozwoleń na budowę, grunty w strefach chronionych bądź koncepcje, których władze nigdy nie zatwierdziły.

Problem ten nie dotyczy wyłącznie inwestorów amerykańskich. Kanadyjczycy, Europejczycy i inne grupy nabywców również padają ofiarą błędnego założenia, że rodak mówiący tym samym językiem zweryfikował każdy wymóg formalny.

Poleganie wyłącznie na wspólnym pochodzeniu bywa fatalnym błędem. W realiach kostarykańskiego porządku prawnego, z jego bezkompromisowym naciskiem na normy środowiskowe, taka łatwowierność prowadzi wprost do utraty zainwestowanego kapitału.

Kostarykańska rzeczywistość dotyczy każdego bez wyjątku. Prawa tego kraju należy przestrzegać bez względu na to, skąd się pochodzi. W razie naruszenia przepisów system sprawiedliwości reaguje bardzo szybko.

„Kostaryka to zachwycający kraj o olbrzymim potencjale inwestycyjnym, ale obowiązują w nim surowe zasady. Ani najwyższe kontakty polityczne, ani zasobny portfel nie uchronią nikogo przed prawem, jeśli budowa narusza chronioną przyrodę. W Kostaryce prawo stoi ponad znajomościami”.

Maria Kopřivová

PRAKTYCZNE ZASADY BEZPIECZNEJ INWESTYCJI W KOSTARYCE

Jeśli planują Państwo zakup nieruchomości w Kostaryce z myślą o zamieszkaniu, wypoczynku lub pomnażaniu kapitału, warto podejść do całego procesu z taką samą starannością jak w Europie:

• Ściśle przestrzegać prawodawstwa Kostaryki. Lokalne przepisy budowlane i administracyjne stawiają określone wymagania. Nieznajomość wymogów prawnych nie zwalnia z odpowiedzialności ani kar.
• Pamiętać, że natura nie jest na sprzedaż. Przepisy ochrony środowiska w Kostaryce należą do najbardziej rygorystycznych na świecie. Ochrona lasów, źródeł wody oraz korytarzy migracyjnych dzikiej fauny stanowi absolutny priorytet zarówno dla instytucji publicznych, jak i obywateli.
• Współpracować wyłącznie z licencjonowanymi specjalistami. Należy unikać nieformalnych ustaleń z osobami obiecującymi szybkie rozwiązania. Warto współpracować ze sprawdzonymi lokalnymi prawnikami, uprawnionymi inżynierami oraz ekspertami biegłymi w przepisach zagospodarowania przestrzennego.
• Odrzucać pozorne drogi na skróty. Budowanie bez kompletnego zestawu pozwoleń zawsze obraca się przeciwko inwestorowi. W łagodniejszym wariancie oznacza to utratę zainwestowanych środków, w gorszym postępowanie karne.

Podobnie jak w Europie, przed wbiciem pierwszej łopaty w Kostaryce trzeba dysponować kompletem wiążących zgód od organów publicznych. Zasadnicza różnica polega na tym, że znaczna część terytorium kraju objęta jest szczególnym statusem ochronnym. Zakup działki i rozpoczęcie budowy bez uprzedniej weryfikacji faktycznego statusu prawnego parceli jest tutaj po prostu niemożliwe.

Warto przeczytać również powiązane artykuły:

• Nieruchomości inwestycyjne w Kostaryce: wybór okiem inwestora, nie tylko według osobistych upodobań
• Co warto wiedzieć przed zakupem działki w Kostaryce
• Ustawa leśna nr 7575: kluczowe zasady dla zagranicznych inwestorów w grunty i nieruchomości w Kostaryce
• Sprzedaż kamienic i budynków mieszkalnych w Pradze: oferty Off-market jako klucz do sukcesu na rynku nieruchomości

PLANUJĄ PAŃSTWO INWESTYCJĘ W NIERUCHOMOŚCI W KOSTARYCE?

Chcą Państwo wejść na rynek kostarykański bezpiecznie, przejrzyście i w pełnej zgodzie z lokalnym prawem? Z przyjemnością pomogę ustrukturyzować całą inwestycję tak, aby Państwa kapitał był maksymalnie chroniony:

• zweryfikuję stan prawny gruntu, strefy ochrony środowiska oraz kompletność niezbędnych pozwoleń
• zorganizuję współpracę z renomowanymi lokalnymi kancelariami prawnymi i inżynierami planistami
• pomogę w wyborze stabilnej nieruchomości inwestycyjnej, willi mieszkalnej lub działki budowlanej pod inwestycję.

Wystarczy wypełnić krótki formularz pod artykułem lub skontaktować się ze mną bezpośrednio telefonicznie. Wspólnie przeanalizujemy Państwa plany i umówimy się na niezobowiązującą konsultację.