STAVAŤ NAČIERNO V KOSTARICE SA NEOPLÁCA: ANI VTEDY, AK POZNÁTE PREZIDENTA

Uvažujete o kúpe pozemku alebo realizácii developerského projektu v Kostarike a chcete mať istotu, že vaša investícia bude úplne bezpečná a v plnom súlade so zákonom?

Pre mnohých medzinárodných investorov predstavuje Kostarika splnený sen. Ponúka stabilné prostredie, pevnú demokraciu, mimoriadne prírodné bohatstvo a dynamicky rastúci realitný trh. Zároveň je nevyhnutné pochopiť, že predstava kúpy lacného pozemku a výstavby vily, rodinného domu či bungalovového rezortu bez prísneho rešpektovania kostarických zákonov a ochrany životného prostredia vedie k veľmi tvrdému prebudeniu.

Ako privátna realitná špecialistka s osobnými koreňmi v Kostarike a profesijnými skúsenosťami z Veľvyslanectva Kostarickej republiky v Prahe sa pravidelne stretávam s investormi, ktorí podceňujú miestne predpisy. Na tejto stránke vám na konkrétnom nedávnom prípade ukážem, prečo v Kostarike neformálne skratky nefungujú, ako nekompromisne miestna justícia vymáha právo a ako postupovať, aby vaša investícia stála na pevných a plne legálnych základoch.

PRE KOHO JE TENTO ČLÁNOK URČENÝ

Tieto informácie sú obzvlášť cenné pre investorov, ktorí:

• zvažujú kúpu pozemku, vily, apartmánu alebo developerskej parcely v Kostarike
• plánujú rezidenčnú či komerčnú výstavbu v atraktívnych pobrežných a prírodných lokalitách
• dostali ponuku na "výhodný" pozemok, ktorému aktuálne chýbajú právoplatné stavebné a environmentálne povolenia
• spoliehajú sa na odporúčania sprostredkovateľov, ktorí sľubujú, že prípadné nezrovnalosti sa vyriešia dodatočne
• chcú investovať obozretne, chrániť svoj kapitál a vyhnúť sa katastrofálnym právnym a finančným stratám.

AKTUÁLNY PRÍPAD: NELEGÁLNA VÝSTAVBA V CHRÁNENOM LESE

Priamo v Kostarike vzbudil mimoriadnu pozornosť prípad, ktorý slúži ako učebnicový príklad naivnej a vysoko rizikovej investičnej stratégie. Projekt s názvom "Amanecer de Portalón" mal byť luxusným rezidenčným developmentom v oblasti Portalón de Savegre, ktorá sa nachádza v kantóne Quepos v provincii Puntarenas na tichomorskom pobreží Kostariky.

Táto lokalita leží medzi svetoznámym národným parkom Manuel Antonio a národným parkom Marino Ballena. Ide o mimoriadne vyhľadávané, no zároveň prísne chránené územie s unikátnou biodiverzitou a jasne stanovenými pravidlami ochrany prírody. Práve tu developer narazil na neúprosnú právnu realitu.

Stavebné práce na tomto rezidenčnom projekte prebiehali priamo v chránenom lese, ktorý tvorí súčasť biologického koridoru Paso La Danta. Táto oblasť má zásadný význam pre zachovanie kostarickej flóry i fauny a požíva najprísnejšiu zákonnú ochranu. Napriek tomu investor pred úradmi tvrdil, že ide o štandardnú stavebnú parcelu určenú na zástavbu.

V kauze figuruje aj podnikateľ Christian Arce Carranza, jeden z najvýznamnejších prispievateľov do volebnej kampane súčasného kostarického prezidenta Rodriga Chavesa. V roku 2022 tento podnikateľ podporil prezidentskú kampaň sumou 231 miliónov kostarických colónov, čo zodpovedá približne 8 085 000 českým korunám.

Ani takéto úzke väzby na hlavu štátu však nedokázali zabrániť zásahu kontrolných orgánov a justície. Kostarický súdny systém opäť preukázal svoju absolútnu nezávislosť od politických tlakov.

Po dôkladnom vyšetrovaní environmentálnej prokuratúry (Fiscalía Ambiental de Osa) nariadil súd v Quepos okamžité zastavenie celého projektu. Okrem toho spoločnosti prikázal bezodkladne odstrániť všetky stavby vybudované nad korytom potoka, obnoviť pôvodné prírodné ochranné pásma a vykonať rozsiahle sanačné práce na spevnenie pôdy, aby sa predišlo zosuvom.

Tento prípad pochádza z mája 2025 a v súčasnosti je vyšetrovaný pod spisovou značkou 24-000079-1111-PE. V trestnom konaní nejde o žiadne drobné stavebné priestupky, ale o sériu mimoriadne závažných obvinení.

ZOZNAM OBVINENÍ VZNESENÝCH PROTI DEVELOPEROVI

V rámci súdneho konania čelí investor celému radu deliktov:

1. Nelegálna zmena využitia územia
2. Nelegálny výrub lesného porastu
3. Neoprávnené ťaženie lesných zdrojov
4. Neoprávnené privlastňovanie vodných zdrojov
5. Ničenie vegetácie v chránenom pásme
6. Ťažba nerastov a materiálu v ochrannom pásme
7. Neoprávnený zásah do chráneného územia
8. Falsedad ideológica, teda ideologické falšovanie úradných dokumentov s cieľom uviesť štátne orgány do omylu.

V KOSTARICE NEZARUČUJÚ VÝNIMKY ANI PENIAZE, ANI POLITICKÉ KONTAKTY

Vyššie opísaný prípad nie je ojedinelý. V posledných rokoch sme svedkami mnohých pokusov zahraničných i domácich investorov obchádzať platné pravidlá vo viere, že osobné kontakty alebo veľký finančný kapitál vyriešia akýkoľvek problém. Realita je však neúprosná. Podobné pokusy sa zvyčajne končia rovnako: okamžitým zákazom stavebných prác, začatím trestného stíhania, masívnymi finančnými stratami a povinnosťou uviesť pozemok do pôvodného stavu na vlastné náklady.

Kostarika funguje ako prezidentská demokracia. Prezident stojí na čele výkonnej moci, disponuje širokými právomocami a pôsobí ako skutočný šéf vlády, nie ako reprezentant čisto ceremoniálneho úradu. Napriek tomu kostarická justícia opakovane dokazuje, že neváha zakročiť ani proti najvyšším politickým predstaviteľom.

V minulosti kostarické súdy nariadili zatknutie a trestné stíhanie viacerých bývalých prezidentov republiky hneď, ako vyšlo najavo ich zapojenie do korupčných praktík či zneužitia právomocí. Tento historický precedens jasne potvrdzuje, že žiadne politické väzby beztrestnosť nezaručia.

RIZIKO SLEPEJ DÔVERY MEDZI KRAJANMI

Závažným úskalím pri kúpe nehnuteľností v zahraničí býva nekritická dôvera medzi krajanmi. V Kostarike evidujeme množstvo prípadov, keď skúsení zahraniční aktéri, často investori zo Spojených štátov, lákali svojich vlastných spoluobčanov do projektov sľubujúcich mimoriadne zhodnotenie. V praxi však často išlo o parcely bez územného a stavebného povolenia, pozemky v chránených pásmach alebo o zámery, ktoré úrady nikdy neschválili.

Tento prístup sa netýka len amerických investorov. Stretávajú sa s ním aj Kanaďania, Európania a ďalšie skupiny kupujúcich, ktorí podľahnú mylnej predstave, že krajan hovoriaci rovnakým jazykom preveril všetky náležitosti.

Spoliehať sa výhradne na spoločný národný pôvod môže byť fatálnou chybou. V kontexte kostarického právneho rámca s jeho nekompromisným dôrazom na environmentálne pravidlá vedie takáto dôverčivosť k strate investovaného kapitálu.

Kostarická realita platí pre každého bez výnimky. Zákony krajiny musíte rešpektovať bez ohľadu na to, odkiaľ pochádzate. Ak ich porušíte, právny systém zakročí veľmi rýchlo.

"Kostarika je nádherná krajina s obrovským investičným potenciálom, no má striktné pravidlá. Ani tie najvyššie politické kontakty a plné vrecká vás neochránia pred zákonom, ak staviate na úkor chránenej prírody. V Kostarike má zákon prednosť pred známosťami."

Maria Kopřivová

PRAKTICKÉ PRAVIDLÁ PRE BEZPEČNÚ INVESTÍCIU V KOSTARICE

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti v Kostarike na bývanie, rekreáciu alebo zhodnotenie kapitálu, pristupujte k celému procesu s rovnakou starostlivosťou, akú by ste uplatnili v Európe:

• Dôsledne dodržiavajte kostarickú legislatívu. Miestne stavebné a správne predpisy majú špecifické požiadavky. Neznalosť legislatívnych povinností vás pred sankciami neochráni.
• Pamätajte, že príroda nie je na predaj. Environmentálne predpisy v Kostarike patria k najprísnejším na svete. Ochrana lesov, vodných zdrojov a biokoridorov je pre verejné inštitúcie aj občanov absolútnou prioritou.
• Spolupracujte výhradne s licencovanými profesionálmi. Vyhnite sa neformálnym dohodám s ľuďmi, ktorí sľubujú rýchle riešenia. Spolupracujte s overenými miestnymi advokátmi, autorizovanými inžiniermi a špecialistami so skúsenosťami v oblasti územného plánovania.
• Odmietnite zdanlivé skratky. Výstavba bez kompletného balíka povolení sa vždy obráti proti vám. V miernejšom scenári prídete o investované prostriedky, v horšom budete čeliť trestnému stíhaniu.

Rovnako ako v Európe, aj v Kostarike musíte mať v rukách všetky záväzné povolenia verejných orgánov skôr, než po prvý raz kopnete do zeme. Zásadný rozdiel spočíva v tom, že podstatná časť územia krajiny spadá pod osobitný režim ochrany prírody. Kúpiť pozemok a začať stavať bez overenia skutočného právneho statusu parcely tu jednoducho nie je možné.

Prečítajte si aj súvisiace články:

• Investičné nehnuteľnosti v Kostarike: Vyberajte investorským okom, nielen osobnými preferenciami
• Čo by ste mali vedieť, keď chcete kúpiť pozemok v Kostarike
• Lesný zákon č. 7575: Kľúčové pravidlá, ktoré musia poznať zahraniční investori do pozemkov a nehnuteľností v Kostarike
• Predaj činžiakov a bytových domov v Prahe: Off-market ponuky ako kľúč k úspechu na realitnom trhu

PLÁNUJETE INVESTÍCIU DO NEHNUTEĽNOSTÍ V KOSTARICE?

Chcete vstúpiť na kostarický trh bezpečne, transparentne a s plným rešpektom k miestnym zákonom? Rada vám pomôžem nastaviť celú investíciu tak, aby bol váš kapitál maximálne chránený:

• overím právny stav pozemku, environmentálne zónovanie a existenciu všetkých potrebných povolení
• zabezpečím spoluprácu s renomovanými lokálnymi advokátskymi kanceláriami a projektovými inžiniermi
• pomôžem vám vybrať stabilnú investičnú nehnuteľnosť, rezidenčnú vilu alebo parcelu na development.

Stačí vyplniť krátky formulár priamo pod týmto článkom alebo mi priamo zavolať. Spoločne preberieme vaše zámery a dohodneme si nezáväznú konzultáciu.