OFF-MARKET PRÍLEŽITOSŤ: STRATEGICKÝ PREDAJ BYTOVÉHO DOMU V PRAHE TESNE PRED KOLAUDÁCIOU

Vlastníte zrekonštruovaný bytový dom v Prahe a zvažujete jeho predaj, no nie ste si istí správnym daňovým načasovaním?

V posledných týždňoch sa na mňa obracia čoraz viac majiteľov nehnuteľností a investorov s otázkami ohľadom zmien DPH pri predaji nehnuteľností, najmä v súvislosti s plánovanou legislatívnou novelou, ktorá od júla 2025 výrazne skracuje časový test pre oslobodenie od dane. Vo svojej každodennej praxi privátnej realitnej špecialistky v Prahe riešim tieto otázky veľmi často, pretože práve súhra daňových predpisov, stavebného práva a načasovania transakcie rozhoduje o konečnom zisku majiteľa.

Rada by som sa podelila o konkrétnu prípadovú štúdiu z off-market ponuky činžovného domu v širšom centre Prahy. V tomto prípade úspech závisel nielen od dôkladnej znalosti trhu, ale predovšetkým od presného načasovania predaja vo vzťahu ku kolaudácii, čo môže predávajúcemu ušetriť doslova milióny korún.

PRE KOHO JE TENTO ČLÁNOK URČENÝ

Táto analýza je určená predovšetkým majiteľom a investorom, ktorí:

• vlastnia bytový, rezidenčný alebo nájomný dom v Prahe a realizovali na ňom rozsiahlu stavebnú rekonštrukciu
• blížia sa k dokončeniu stavby a stoja pred rozhodnutím, kedy presne podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie
• vlastnia nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a chcú legálne a bezpečne využiť oslobodenie od DPH
• plánujú strategický predaj a hľadajú diskrétnu cestu k prevereným kupujúcim bez verejnej inzercie na realitných portáloch.

PRÍPADOVÁ ŠTÚDIA: BYTOVÝ DOM V ŠIRŠOM CENTRE PRAHY

Investor vlastnil činžovný dom v širšom centre Prahy viac ako 5 rokov. Splnil teda základný časový test pre oslobodenie od DPH pri predaji podľa § 56 českého zákona o DPH. Z legislatívneho hľadiska išlo pôvodne o prevod existujúcej stavby bez povinnosti odviesť DPH, pokiaľ nenastala nová zdaniteľná udalosť.

Majiteľ však na budove realizoval rozsiahlu, komplexnú rekonštrukciu, ktorá zahŕňala:

• kompletnú výmenu inžinierskych sietí a všetkých technických inštalácií
• podstatné dispozičné zmeny v celej nehnuteľnosti
• rozdelenie domu na jednotlivé bytové jednotky
• výrazné zvýšenie stavebnej kvality a štandardov vyhotovenia.

Stavebné práce dospeli do fázy, keď sa budova nachádzala tesne pred záverečnou kolaudáciou ako bytový dom, kompletne pripravená na predaj budúcemu majiteľovi.

KRITICKÝ ZLOM: KEDY PREDÁVAŤ PRE PREVOD OSLOBODENÝ OD DPH?

V tomto okamihu vyvstala zásadná strategická otázka: kedy presne právne uzavrieť transakciu, aby predaj zostal oslobodený od povinnosti platiť DPH?

Kolaudácia v tomto scenári nepredstavuje len formálne administratívne povolenie na užívanie stavby, ale kľúčový míľnik z hľadiska daňového práva. Podľa § 56 ods. 1 a 2 zákona o DPH sa dodanie nehnuteľnej veci (stavby alebo jednotky) do 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo podstatnej zmeny považuje za zdaniteľné plnenie.

V praxi to vytvára dva úplne odlišné právne režimy:

01PREDAJ PRED DOKONČENÍM KOLAUDÁCIE

Kým kolaudačné rozhodnutie nenadobudne právoplatnosť, z daňového hľadiska sa transakcia stále posudzuje ako predaj pôvodnej stavby. Keďže pôvodnú nehnuteľnosť investor vlastnil viac ako 5 rokov, predaj nepodlieha DPH.

02PREDAJ PO KOLAUDÁCII

Hneď ako novo upravené jednotky so zmenenými dispozíciami získajú kolaudačné rozhodnutie, považuje sa to za podstatnú zmenu stavby. Tento administratívny úkon spustí úplne novú 5-ročnú lehotu (respektíve 23 mesiacov podľa novely účinnej od júla 2025), počas ktorej akýkoľvek predaj podlieha DPH.

DOPAD NA INVESTORA A KUPUJÚCEHO V ČÍSLACH

Správne štruktúrovaný harmonogram priniesol zásadné finančné výhody obom stranám:

Dopad na investora (predávajúceho):

• Predajom tesne pred kolaudáciou investor ušetrí až 24 miliónov CZK na DPH.
• Celý časový harmonogram musí byť doložený precíznou zmluvnou dokumentáciou, pri ktorej uzavretie kúpnej zmluvy musí jednoznačne predchádzať právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.
• Z pohľadu zákona o DPH zostáva predaj úplne transparentný a právne nenapadnuteľný, pretože predmetom prevodu je pôvodná stavba bez novo zapísanej kolaudácie.

Dopad na kupujúceho:

• Ak kupujúci nadobúda nehnuteľnosť na dlhodobú držbu (rezidenčný alebo komerčný prenájom), DPH pre neho predstavuje náklad, ktorý si nemôže uplatniť formou odpočtu dane, keďže buď nie je platiteľom DPH, alebo nespĺňa podmienky na plný odpočet. Kúpa nehnuteľnosti oslobodenej od DPH je preto pre neho výrazne výhodnejšia.
• Ak je kupujúci komerčný subjekt a registrovaný platiteľ DPH, môže v určitých situáciách preferovať zdaniteľný predaj s odpočtom dane. V takýchto prípadoch rozhodujú detailné finančné kalkulácie a vzájomná dohoda zmluvných strán.

"Pri transakciách s nehnuteľnosťami vysokej hodnoty úspech nezávisí len od ponukovej ceny, ale predovšetkým od presného načasovania a daňovej štruktúry obchodu. Rozdiel len niekoľkých týždňov okolo kolaudácie dokáže majiteľovi ušetriť desiatky miliónov korún."

Maria Kopřivová

ZVAŽUJETE PREDAJ SVOJHO BYTOVÉHO DOMU V PRAHE?

Tento konkrétny prípad jasne demonštruje obrovský vplyv, aký môže mať dôkladné porozumenie daňovým predpisom a strategické načasovanie transakcie.

Ak vlastníte bytový alebo nájomný rezidenčný dom v Prahe a hľadáte diskrétnu, efektívnu cestu k predaju s maximálnym dôrazom na daňovú optimalizáciu, veľmi rada vám pomôžem. Špecializujem sa na off-market transakcie a prepájam majiteľov priamo s preverenými investormi, rodinnými kanceláriami (family offices) a investičnými fondmi, úplne mimo verejných realitných portálov a s garanciou bezpečného procesu od začiatku do konca.

Stačí vyplniť krátky formulár pod týmto článkom alebo mi priamo zavolať. Spoločne posúdime špecifiká vášho domu a navrhneme bezpečnú a ziskovú stratégiu.