OKAZJA OFF-MARKET: STRATEGICZNA SPRZEDAŻ WIELORODZINNEJ KAMIENICY MIESZKALNEJ W PRADZE TUŻ PRZED POZWOLENIEM NA UŻYTKOWANIE

Posiadają Państwo zrewitalizowaną kamienicę w Pradze i rozważają jej sprzedaż, lecz mają wątpliwości co do właściwego momentu pod kątem podatkowym?

W ostatnich tygodniach coraz więcej właścicieli nieruchomości oraz inwestorów zwraca się do mnie z pytaniami dotyczącymi zmian w podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to w szczególności planowanej nowelizacji przepisów, która od lipca 2025 roku znacząco skraca test czasowy uprawniający do zwolnienia podatkowego. W mojej codziennej praktyce jako prywatnego specjalisty ds. nieruchomości w Pradze poruszam te kwestie niezwykle często, ponieważ to właśnie synergia przepisów podatkowych, prawa budowlanego oraz odpowiedniego momentu transakcji decyduje o ostatecznym zysku właściciela.

Chciałabym przedstawić konkretne studium przypadku z oferty off-market kamienicy położonej w szerszym centrum Pragi. W tym przypadku sukces opierał się nie tylko na doskonałej znajomości rynku, ale przede wszystkim na precyzyjnym zaplanowaniu momentu sprzedaży względem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, co może przynieść sprzedającemu oszczędności rzędu milionów koron.

DLA KOGO PRZEZNACZONY JEST TEN ARTYKUŁ

Niniejsza analiza skierowana jest przede wszystkim do właścicieli oraz inwestorów, którzy:

• posiadają kamienicę, budynek mieszkalny lub wielorodzinny obiekt na wynajem w Pradze i przeprowadzili w nim gruntowną modernizację budowlaną
• zbliżają się do zakończenia prac budowlanych i stają przed decyzją, kiedy dokładnie złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie
• są właścicielami nieruchomości od ponad 5 lat i pragną legalnie oraz bezpiecznie skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT
• planują strategiczną sprzedaż i poszukują dyskretnego dotarcia do zweryfikowanych nabywców, bez publicznego ogłaszania oferty na portalach nieruchomościowych.

STUDIUM PRZYPADKU: KAMIENICA W SZERSZYM CENTRUM PRAGI

Inwestor był właścicielem kamienicy w szerszym centrum Pragi przez ponad 5 lat. Spełniał zatem podstawowy warunek testu czasowego dla zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży na mocy art. 56 czeskiej ustawy o podatku od towarów i usług. Z perspektywy przepisów pierwotnie uznawano to za zbycie istniejącego budynku bez obowiązku zapłaty podatku VAT, pod warunkiem że nie powstało nowe zdarzenie podlegające opodatkowaniu.

Właściciel przeprowadził jednak kompleksową, gruntowną przebudowę obiektu, która obejmowała:

• całkowitą wymianę przyłączy oraz wszystkich instalacji technicznych
• istotne modyfikacje układu funkcjonalnego na wszystkich kondygnacjach nieruchomości
• podział budynku na odrębne lokale mieszkalne
• znaczące podwyższenie jakości budowlanej oraz standardu wykończenia.

Prace budowlane osiągnęły etap, w którym budynek znajdował się tuż przed uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na użytkowanie jako wielorodzinny budynek mieszkalny, w pełni przygotowany do sprzedaży na rzecz przyszłego właściciela.

KLUCZOWY PUNKT ZWROTNY: KIEDY DOKONAĆ SPRZEDAŻY, ABY TRANSAKCJA BYŁA ZWOLNIONA Z VAT?

W tym momencie pojawiło się fundamentalne pytanie strategiczne: kiedy dokładnie należy formalnie zawrzeć transakcję, aby sprzedaż pozostała zwolniona z podatku VAT?

W przedstawionym scenariuszu uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie jest wyłącznie formalnym odbiorem administracyjnym dopuszczającym budynek do eksploatacji. Stanowi ono kluczowy moment z punktu widzenia prawa podatkowego. Zgodnie z art. 56 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości (budynku lub lokalu) w okresie 5 lat od uzyskania pierwszego pozwolenia na użytkowanie lub po istotnej modyfikacji jest traktowana jako transakcja podlegająca opodatkowaniu.

W praktyce oznacza to dwa całkowicie odmienne reżimy prawne:

01SPRZEDAŻ PRZED UZYSKANIEM OSTATECZNEGO POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE

Dopóki decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie stanie się prawomocna, transakcja z perspektywy podatkowej nadal uznawana jest za sprzedaż pierwotnego budynku. Ponieważ pierwotna konstrukcja należała do inwestora dłużej niż 5 lat, sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

02SPRZEDAŻ PO UZYSKANIU POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE

Z chwilą, gdy nowo zaaranżowane lokale o zmodyfikowanym układzie uzyskają pozwolenie na użytkowanie, czynność ta zostaje uznana za istotną modyfikację obiektu. Taki akt administracyjny otwiera zupełnie nowy, 5-letni okres (lub okres 23 miesięcy w myśl nowelizacji wchodzącej w życie od lipca 2025 roku), w trakcie którego jakakolwiek sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

WPŁYW NA INWESTORA I KUPUJĄCEGO W LICZBACH

Prawidłowe ustrukturyzowanie harmonogramu przyniosło wymierne korzyści finansowe dla obu stron:

Wpływ na inwestora (sprzedającego):

• Przeprowadzając sprzedaż tuż przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, inwestor zaoszczędził aż 24 miliony CZK z tytułu podatku VAT.
• Cały harmonogram musi zostać poparty precyzyjną dokumentacją umowną, w której podpisanie umowy kupna-sprzedaży w sposób niebudzący wątpliwości poprzedza uprawomocnienie się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
• W świetle ustawy o VAT transakcja pozostaje w pełni przejrzysta i bezpieczna prawnie, gdyż przedmiotem przeniesienia własności jest pierwotny budynek bez nowo wpisanego pozwolenia na użytkowanie.

Wpływ na kupującego:

• Jeśli kupujący nabywa nieruchomość z myślą o długoterminowym posiadaniu (wynajem mieszkalny lub komercyjny), podatek VAT stanowi dla niego koszt, którego nie może odzyskać poprzez odliczenie podatku naliczonego, ponieważ nie jest płatnikiem VAT lub nie kwalifikuje się do pełnego odliczenia. Nabycie nieruchomości zwolnionej z VAT jest zatem dla niego znacznie korzystniejsze finansowo.
• Jeśli kupującym jest podmiot komercyjny zarejestrowany jako czynny płatnik VAT, w określonych okolicznościach może preferować transakcję opodatkowaną z prawem do odliczenia podatku naliczonego. W takich przypadkach decydujące znaczenie mają szczegółowe kalkulacje finansowe oraz obopólne porozumienie stron umowy.

"W transakcjach na rynku nieruchomości o wysokiej wartości sukces nie zależy wyłącznie od ceny ofertowej, lecz przede wszystkim od precyzyjnego harmonogramu i struktury podatkowej transakcji. Różnica zaledwie kilku tygodni wokół terminu pozwolenia na użytkowanie może zaoszczędzić właścicielowi dziesiątki milionów koron."

Maria Kopřivová

ROZWAŻAJĄ PAŃSTWO SPRZEDAŻ SWOJEJ KAMIENICY W PRADZE?

Ten konkretny przypadek wyraźnie obrazuje, jak ogromne znaczenie ma dogłębna znajomość przepisów podatkowych oraz strategiczne planowanie etapów transakcji.

Jeżeli posiadają Państwo kamienicę lub wielorodzinny budynek mieszkalny na wynajem w Pradze i poszukują dyskretnego, efektywnego sposobu sprzedaży z maksymalnym naciskiem na optymalizację podatkową, z przyjemnością Państwu pomogę. Specjalizuję się w transakcjach off-market, łącząc właścicieli bezpośrednio ze sprawdzonymi inwestorami, firmami rodzinnymi (family offices) oraz funduszami inwestycyjnymi, całkowicie z pominięciem publicznych portali i zapewniając bezpieczny przebieg procesu od początku do końca.

Wystarczy wypełnić krótki formularz znajdujący się poniżej artykułu lub skontaktować się ze mną bezpośrednio telefonicznie. Wspólnie przeanalizujemy specyfikę Państwa nieruchomości i opracujemy bezpieczną, zyskowną strategię.