REGULACJA AIRBNB, BOOKING I ETURISTA: CZEGO WŁAŚCICIELE MIESZKAŃ W PRADZE I CZECHACH MOGĄ SPODZIEWAĆ SIĘ W 2026 ROKU

Posiadają Państwo mieszkanie inwestycyjne w Pradze lub innym czeskim mieście, prowadzą najem krótkoterminowy i zastanawiają się, jak nowe przepisy wpłyną na osiągane zyski?

Najem krótkoterminowy za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com stał się w Czechach w ostatnich latach pełnowymiarowym biznesem. W 2025 roku stało się w pełni widoczne, jak znacząco wpływa on na dostępność mieszkań, poziom cen najmu oraz codzienne życie w centrach miast. Jednocześnie uruchomiono machinę legislacyjną na szczeblu europejskim i krajowym, aby wprowadzić przejrzystość i jasne reguły w całym tym sektorze.

Rok 2026 stanowi punkt zwrotny zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i inwestorów. Zakwaterowanie krótkoterminowe definitywnie opuszcza szarą strefę i przechodzi pod w pełni transparentny reżim prawny. Jako prywatny specjalista rynku nieruchomości widzę w codziennej praktyce, że samo aktywne ogłoszenie na platformie już nie wystarcza. Posiadanie przemyślanej strategii opartej na realnych liczbach, pewności prawnej i przygotowanych scenariuszach alternatywnych stało się kwestią kluczową.

DLA KOGO PRZEZNACZONY JEST TEN ARTYKUŁ

Niniejsza analiza skierowana jest przede wszystkim do właścicieli nieruchomości i inwestorów, którzy:

• posiadają jedno lub więcej mieszkań w Pradze, Brnie lub innych popularnych destynacjach turystycznych i oferują je na wynajem krótkoterminowy
• rozważają zakup mieszkania inwestycyjnego z perspektywą zysków z platform takich jak Airbnb czy Booking.com i muszą zrozumieć ryzyka regulacyjne
• chcą mieć pewność, że ich przychody z najmu i prowadzona działalność noclegowa są w pełni zgodne z wymogami podatkowymi i rejestracyjnymi
• poszukują realistycznego spojrzenia na rentowność i oceniają, czy przejście na najem średnioterminowy lub długoterminowy, a może dobrze zaplanowana sprzedaż i reinwestycja, będą bezpieczniejszym rozwiązaniem w nadchodzących latach.

CO PRZYNIÓSŁ ROK 2025 I DLACZEGO TEN TEMAT JEST KLUCZOWY

W ciągu 2025 roku presja ze strony władz miejskich, z Pragą na czele, wyraźnie wzrosła, aby rozwiązać problem wpływu zakwaterowania krótkoterminowego na życie w mieście:

• w najbardziej pożądanych lokalizacjach udział lokali wycofanych z tradycyjnego rynku mieszkaniowego stale rósł
• deficyt dostępnych mieszkań na wynajem długoterminowy w centrach miast pogłębiał się
• stali mieszkańcy kamienic i całych dzielnic wielokrotnie zwracali uwagę na uciążliwy hałas, ciągłą rotację gości oraz quasi-hotelowy charakter działalności w budynkach przeznaczonych do stałego zamieszkania.

Równolegle nasiliła się debata na temat sprawiedliwego opodatkowania i prawidłowego poboru lokalnych opłat uzdrowiskowych i miejscowych. Tradycyjne hotele i pensjonaty od dawna wskazywały na nierówne warunki konkurencji, ponieważ muszą spełniać rygorystyczne normy, podczas gdy znaczna część prywatnego najmu funkcjonowała poza formalnym nadzorem.

Efektem tego jest zbieżność trzech fundamentalnych filarów regulacyjnych, które definiują nowe zasady gry w 2026 roku:

1. europejskie rozporządzenie w sprawie wymiany danych dotyczących najmu krótkoterminowego
2. czeski centralny rejestr zakwaterowania znany jako eTurista
3. automatyczne raportowanie dochodów z platform cyfrowych do organów podatkowych w ramach europejskiej dyrektywy DAC7.

1. EUROPEJSKA REGULACJA NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO: DANE DLA MIAST

Na poziomie Unii Europejskiej pojawiła się potrzeba stworzenia jednolitych i przejrzystych ram informacyjnych we wszystkich państwach członkowskich. Praga, Brno, Czeski Krumlow i inne czeskie lokalizacje mierzyły się z dokładnie takim samym wyzwaniem, jak inne europejskie metropolie. Znaczna część zasobu mieszkaniowego służyła turystom, jednak władze lokalne nie dysponowały obiektywnymi danymi dotyczącymi rzeczywistej skali tego zjawiska.

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych wprowadza konkretne obowiązki:

• zobowiązuje państwa członkowskie do utworzenia cyfrowego systemu gromadzenia danych o najmie krótkoterminowym
• nakłada na internetowe platformy pośredniczące (w tym Airbnb i Booking.com) obowiązek regularnego raportowania liczby ofert, zarezerwowanych nocy, liczby gości oraz ogólnego poziomu obłożenia
• zapewnia gminom narzędzia do precyzyjnej oceny wpływu usług zakwaterowania na dostępność mieszkań, poziom czynszów oraz budżety miejskie.

Rozporządzenie to zostało przyjęte w 2024 roku i zgodnie z jego zapisami staje się w pełni stosowane od 20 maja 2026 roku. Okres od 2024 do 2025 roku służył jako faza przejściowa, podczas której państwa członkowskie budowały swoje systemy informatyczne i harmonizowały prawo krajowe. Celem jest to, aby od 2026 roku dane mogły być gromadzone, analizowane i bezpośrednio wykorzystywane w praktyce miejskiej. Dla właścicieli mieszkań oznacza to decydujący zwrot. Najem krótkoterminowy przestaje być niewidoczny i staje się częścią oficjalnych ewidencji, na podstawie których miasta będą projektować konkretne kontrole i środki regulacyjne.

2. ETURISTA: CZESKI CENTRALNY REJESTR ZAKWATEROWANIA

System eTurista to planowany centralny rejestr elektroniczny obiektów noclegowych i gości na terytorium Republiki Czeskiej. Jego celem jest wyrównanie warunków rynkowych dla wszystkich podmiotów świadczących usługi zakwaterowania, od dużych kompleksów hotelowych i rodzinnych pensjonatów po indywidualnych właścicieli wynajmujących prywatne lokale za pośrednictwem cyfrowych pośredników.

Główne cele systemu eTurista obejmują:

• umożliwienie podmiotom zakwaterowania prowadzenia cyfrowej książki gości w jednym centralnym repozytorium, co całkowicie zastąpi tradycyjne papierowe księgi meldunkowe
• automatyzację obowiązków sprawozdawczych wobec gmin w zakresie odprowadzania lokalnych opłat pobytowych oraz wobec Policji ds. Cudzoziemców Republiki Czeskiej
• zaprowadzenie pełnej przejrzystości przepływów finansowych w turystyce oraz ograniczenie szarej strefy podatkowej, która pozbawia państwo setek milionów koron rocznie, a budżety gmin dziesiątek milionów z tytułu opłat lokalnych.

Mechanizm działania jest prosty:

1. każdy obiekt noclegowy (hotel, aparthotel lub prywatne mieszkanie) rejestruje się w systemie eTurista
2. nieruchomości przypisywany jest unikalny numer rejestracyjny
3. podmiot świadczący usługi zakwaterowania wprowadza dane identyfikacyjne gościa (imię i nazwisko, data urodzenia, obywatelstwo, adres, numer dowodu tożsamości lub paszportu oraz długość pobytu) do jednolitego interfejsu, który automatycznie przekazuje te informacje do właściwych organów.

Choć pierwotny harmonogram zakładał testy w 2025 roku i pełne uruchomienie w 2026 roku, proces legislacyjny nowelizacji ustawy o ruchu turystycznym napotkał opóźnienia w Izbie Poselskiej, co przesunęło start systemu. Dokładna data wejścia w życie obowiązkowej rejestracji dla wszystkich wynajmujących nie została jeszcze ostatecznie ustalona. Z perspektywy właściciela kierunek zmian jest jednak nieodwracalny. System eTurista prędzej czy później wymusi rejestrację oraz podawanie numeru rejestracyjnego we wszystkich ogłoszeniach online. Z jednej strony usprawni to rejestrację gości i rozliczanie opłat, z drugiej jednak w pełni otworzy cały rynek na wgląd organów kontrolnych.

3. DYREKTYWA DAC7: RAPORTOWANIE DOCHODÓW DO URZĘDU SKARBOWEGO

Równolegle z raportowaniem obłożenia funkcjonuje rygorystyczny nadzór podatkowy regulowany europejską dyrektywą DAC7. Weszła ona w praktyczne życie już w 2023 roku, a do 2025 roku stała się integralną częścią standardowego funkcjonowania platform internetowych.

Dyrektywa DAC7 nakłada dwa podstawowe obowiązki na platformy pokroju Airbnb i Booking.com:

• bezwzględną identyfikację każdego podmiotu oferującego zakwaterowanie
• przekazywanie właściwemu organowi podatkowemu kompleksowego rocznego zestawienia działalności najmu oraz uzyskanych przychodów brutto.

Platformy standardowo przekazują administracji skarbowej następujące dane:

• całkowity obrót finansowy wygenerowany przez każdego gospodarza
• łączną liczbę zrealizowanych rezerwacji i nocy kalendarzowych
• pełne dane identyfikacyjne gospodarza (imię i nazwisko, adres stałego pobytu, PESEL lub numer identyfikacyjny spółki, NIP oraz dane rachunku bankowego).

Organy podatkowe w państwach członkowskich Unii Europejskiej wymieniają te informacje automatycznie. Jeśli są Państwo polskimi lub czeskimi rezydentami podatkowymi, właściwa administracja skarbowa otrzymuje precyzyjne zestawienie dokładnych kwot przekazanych na Państwa rachunek bankowy przez zagraniczne podmioty zarządzające platformami.

Kluczowe wnioski dla właścicieli nieruchomości:

• dochodów z najmu krótkoterminowego nie da się już ukryć przed urzędem skarbowym
• platformy nie odprowadzają podatku dochodowego w imieniu gospodarzy; pełna odpowiedzialność za prawidłową klasyfikację podatkową i zapłatę spoczywa wyłącznie na właścicielu nieruchomości
• urzędnicy skarbowi dysponują precyzyjną dokumentacją i mogą bez trudu zweryfikować, czy dane w Państwa zeznaniu podatkowym odpowiadają rzeczywistości.

W 2026 roku mechanizmy DAC7 i eTurista ulegną faktycznemu połączeniu. Organy podatkowe i samorządy zyskają spójny wgląd w parametry finansowe i operacyjne każdego lokalu.

PRZEPISY LOKALNE: UPRAWNIENIA PRAGI I INNYCH MIAST W 2026 ROKU

Ramy europejskie i krajowe wyznaczają ogólne zasady, lecz konkretne ograniczenia będą formułowane bezpośrednio na poziomie miast. Praga od dłuższego czasu mierzy się z intensywną koncentracją bazy turystycznej w historycznym centrum, odpływem stałych mieszkańców oraz powtarzającymi się skargami na hałas. Przez cały 2025 rok stolica aktywnie dążyła do uzyskania ustawowych uprawnień umożliwiających gminom regulowanie najmu krótkoterminowego za pomocą powszechnie obowiązujących uchwał miejskich.

Praga zabiega przede wszystkim o możliwość:

• wprowadzenia limitu maksymalnej liczby dni w roku, przez które mieszkanie może być oferowane na wynajem krótkoterminowy
• wprowadzenia bardziej rygorystycznych wymogów lokalnych w najbardziej obciążonych dzielnicach, zwłaszcza w rejonie Praga 1
• ścisłego rozróżnienia między okazjonalnym udostępnianiem własnego lokum na czas urlopu a ciągłą, profesjonalną działalnością noclegową.

W 2026 roku władze miasta będą miały do dyspozycji wiarygodne dane z platform oraz rejestru eTurista. Wymaga to od właścicieli nieruchomości uważnego monitorowania uchwał miejskich, przepisów poszczególnych dzielnic, rocznych limitów dni, ustaleń planistycznych oraz regulaminów wspólnot mieszkaniowych (SVJ). Podobne trendy dotyczą innych ośrodków turystycznych, takich jak Czeski Krumlow czy górskie miejscowości wypoczynkowe. W niektórych strefach warunki mogą ulec znacznemu zaostrzeniu, podczas gdy w innych pozostaną bardziej elastyczne. Świadomi inwestorzy nie oceniają już rentowności lokalu wyłącznie przez pryzmat prognozowanej stopy zwrotu; analizują całościowy profil regulacyjny danej lokalizacji, który bezpośrednio decyduje o długoterminowej opłacalności inwestycji.

CO ZMIANY OZNACZAJĄ DLA WŁAŚCICIELI JEDNEGO LUB DWÓCH MIESZKAŃ

Jeśli zarządzają Państwo jednym lub dwoma mieszkaniami inwestycyjnymi za pośrednictwem platform rezerwacyjnych w Pradze lub innym mieście, w 2026 roku należy zwrócić uwagę na trzy kluczowe obszary:

1. Kwestie podatkowe: należy upewnić się, że rozliczenia podatkowe za lata 2024 i 2025 są całkowicie uporządkowane, ponieważ organy skarbowe aktywnie porównują dane z DAC7 ze złożonymi deklaracjami.
2. Gotowość na system eTurista: warto śledzić proces wdrażania rejestru, niezwłocznie uzyskać numer rejestracyjny i przygotować sprawny model zgłaszania gości.
3. Odporność na limity lokalne: należy przeliczyć wpływ na zysk netto w sytuacji, gdy wprowadzony zostanie limit dozwolonej liczby dni najmu w roku kalendarzowym.

Profesjonalne podejście wymaga przygotowania planu awaryjnego. Często oznacza to przestawienie się na najem średnioterminowy dla menedżerów korporacyjnych, cyfrowych nomadów czy studentów zagranicznych, bądź powrót do stabilnego najmu długoterminowego. Opieranie się wyłącznie na jednym modelu obarczonym rosnącą presją regulacyjną stało się niepotrzebnym ryzykiem.

"Kamienica mieszkalna została zaprojektowana dla ludzi, którzy w niej żyją i tworzą lokalną społeczność. Najem krótkoterminowy pod wieloma względami ma sens ekonomiczny, lecz czasy wolnej amerykanki w centrach miast definitywnie minęły. Każdy, kto chce długoterminowo chronić kapitał w nieruchomościach, musi działać w sposób w pełni transparentny i rozumieć nie tylko samą rentowność, lecz także otoczenie regulacyjne."

Maria Kopřivová

STRATEGICZNE PODEJŚCIE DO ROKU 2026

Regulacje nie oznaczają końca inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe; wyznaczają jedynie kres improwizacji. Właściwą odpowiedzią na zaostrzenie przepisów nie są obawy, lecz uporządkowany audyt posiadanego portfela:

• Weryfikacja kwestii formalnych: sprawdzenie poprawności rozliczeń podatkowych, uiszczania opłat miejscowych, rejestracji działalności gospodarczej oraz przeznaczenia lokalu w ewidencji budowlanej.
• Śledzenie wdrażania systemu eTurista: przygotowanie do rejestracji i obowiązku umieszczania numeru ewidencyjnego we wszystkich kanałach promocji.
• Modelowanie alternatywnych scenariuszy: porównanie rentowności netto najmu krótkoterminowego (po odliczeniu prowizji platform, sprzątania, mediów, kosztów zarządzania i podatków) z dochodem z umów średnio- lub długoterminowych.
• Rozważenie sprzedaży i reinwestycji: w niektórych przypadkach najbardziej racjonalnym krokiem jest sprzedaż na szczycie rynku i przeniesienie kapitału do bardziej defensywnych aktywów, takich jak kamienice czynszowe lub nieruchomości zagraniczne generujące wyższe stopy zwrotu netto.

Ocena nieruchomości w horyzoncie od trzech do dziesięciu lat jest znacznie bezpieczniejsza niż działanie z miesiąca na miesiąc w oparciu o sezonowy popyt turystyczny. Właściciele, którzy budują działalność na przejrzystych fundamentach, zyskają wyższą wiarygodność bankową i długoterminowy spokój. Modele biznesowe opierające się na braku wiedzy urzędów skarbowych nie przetrwają w otoczeniu regulacyjnym 2026 roku.

POLECANA LEKTURA:

• BTR (Build-to-Rent): The Future Housing Trend Taking Over Czechia and the World
• Proč jen Sreality nestačí: Největší mýtus při prodeji nemovitosti, který vás může stát stovky tisíc
• Prodej nemovitosti a osvobození od DPH: Co se mění od července 2025?

ROZWAŻAJĄ PAŃSTWO PRZYSZŁOŚĆ SWOJEGO MIESZKANIA INWESTYCYJNEGO W PRADZE?

Prowadzą Państwo najem krótkoterminowy i nie mają pewności, jak nowe regulacje wpłyną na zyski netto? A może rozważają Państwo zyskowną sprzedaż mieszkania w centrum, aby przenieść kapitał do bardziej konserwatywnych aktywów?

Z przyjemnością spotkam się z Państwem na osobistej lub internetowej konsultacji. Wspólnie możemy:

• przeanalizować obecne wskaźniki operacyjne Państwa mieszkania i porównać je z modelami najmu średnio- oraz długoterminowego
• ocenić specyficzne ryzyka regulacyjne w obrębie danej dzielnicy i konkretnego budynku
• przygotować strategię dyskretnej sprzedaży Off-market dla zweryfikowanych inwestorów z uzyskaniem maksymalnej wartości rynkowej, jeśli zdecydują się Państwo na wyjście z inwestycji.

Wystarczy wypełnić krótki formularz kontaktowy poniżej. Skontaktuję się z Państwem, aby ustalić termin wstępnej, niezobowiązującej rozmowy.