בנייה בלתי חוקית בקוסטה ריקה אינה משתלמת: אפילו אם אתם מכירים את הנשיא

קוסטה ריקה היא חלום עבור משקיעים זרים רבים: דמוקרטיה יציבה, שוק נדל"ן משגשג, מגוון ביולוגי עוצר נשימה וסביבה בטוחה להשקעה, אך עקיפת החוק עלולה לעלות ביוקר.

שיתוף המאמר

שוקלים לרכוש קרקע או לפתח פרויקט בקוסטה ריקה ורוצים לוודא שההשקעה שלכם בטוחה לחלוטין ועומדת בכל דרישות החוק?

עבור משקיעים בינלאומיים רבים, קוסטה ריקה היא התגשמות של חלום. היא מציעה סביבה יציבה, דמוקרטיה איתנה, עושר טבעי יוצא דופן ושוק נדל"ן בצמיחה דינמית. לצד זאת, חיוני להבין כי התפיסה שלפיה ניתן לרכוש קרקע בזול ולבנות וילה, בית פרטי או אתר בונגלוס מבלי לציית בקפדנות לחוקי קוסטה ריקה ולהגנת הסביבה, מובילה להתפכחות כואבת במיוחד.

כמומחית נדל"ן פרטית בעלת שורשים אישיים בקוסטה ריקה וניסיון מקצועי משגרירות הרפובליקה של קוסטה ריקה בפראג, אני פוגשת לעיתים קרובות משקיעים הממעיטים בחשיבות הרגולציה המקומית. בעמוד זה, באמצעות מקרה ספציפי מהעת האחרונה, אציג בפניכם מדוע קיצורי דרך בלתי רשמיים אינם עובדים בקוסטה ריקה, באיזו נחרצות מערכת המשפט המקומית אוכפת את החוק, וכיצד לפעול נכון כדי שההשקעה שלכם תישען על בסיס מוצק וחוקי לחלוטין.

למי המאמר הזה מיועד

מידע זה בעל ערך מיוחד למשקיעים אשר:

שוקלים רכישת קרקע, וילה, דירה או שטח לפיתוח בקוסטה ריקה
מתכננים בנייה למגורים או למסחר במיקומים אטרקטיביים לאורך החוף ובאזורי טבע
קיבלו הצעה למגרש במחיר "מציאה" אשר חסר כרגע היתרי בנייה ואישורים סביבתיים בעלי תוקף משפטי
מסתמכים על המלצות של מתווכים המבטיחים כי ניתן יהיה להסדיר אי התאמות בדיעבד
מעוניינים להשקיע בשיקול דעת, להגן על הונם ולמנוע הפסדים משפטיים ופיננסיים הרסניים.

מקרה מהעת האחרונה: בנייה בלתי חוקית ביער מוגן

כאן בקוסטה ריקה, פרשה המשמשת דוגמה מובהקת לאסטרטגיית השקעה נאיבית ועתירת סיכונים משכה תשומת לב ציבורית רבה. הפרויקט ששמו "Amanecer de Portalón" תוכנן להיות מתחם מגורים יוקרתי באזור Portalón de Savegre, הממוקם בקנטון Quepos במחוז Puntarenas שלחוף האוקיינוס השקט בקוסטה ריקה.

אזור זה שוכן בין הפארק הלאומי המפורסם בעולם Manuel Antonio לבין הפארק הלאומי Marino Ballena. זהו שטח מבוקש ביותר אך מוגן בקפדנות, בעל מגוון ביולוגי ייחודי וכללים ברורים מאוד להגנת הטבע. דווקא כאן התנגש היזם במציאות המשפטית הנוקשה.

עבודות הבנייה בפרויקט מגורים זה התבצעו ישירות בתוך יער מוגן המהווה חלק מהמסדרון הביולוגי Paso La Danta. אזור זה הוא בעל חשיבות חיונית לשימור החי והצומח בקוסטה ריקה ונהנה מההגנה החוקית המחמירה ביותר. למרות זאת, המשקיע טען בפני הרשויות כי מדובר במגרש בנייה סטנדרטי המיועד לפיתוח.

בפרשה מעורב גם איש העסקים Christian Arce Carranza, אחד מגדולי התורמים לקמפיין של נשיא קוסטה ריקה הנוכחי, Rodrigo Chaves. בשנת 2022 תמך איש עסקים זה בקמפיין הנשיאות בסכום של 231 מיליון קולון קוסטה ריקני, שווה ערך לכ-8,085,000 קורונות צ'כיות.

אולם אפילו קשרים הדוקים שכאלה לראש המדינה לא הצליחו למנוע את התערבות גופי הפיקוח והרשות השופטת. מערכת בתי המשפט בקוסטה ריקה הוכיחה פעם נוספת את עצמאותה המוחלטת מלחצים פוליטיים.

בעקבות חקירה מקיפה של התביעה לענייני איכות הסביבה (Fiscalía Ambiental de Osa), בית המשפט ב-Quepos הורה על עצירה מיידית של הפרויקט. מעבר לכך, הוא הורה לחברה להסיר לאלתר את כל המבנים שהוקמו מעל אפיק הנחל, לשקם את אזורי ההגנה הטבעיים המקוריים ולבצע עבודות נרחבות לייצוב הקרקע כדי למנוע מפולות.

מקרה זה מתוארך למאי 2025 ומתנהל כעת תחת תיק חקירה שמספרו 24-000079-1111-PE. ההליך הפלילי אינו עוסק בעבירות בנייה קלות, אלא כולל שורה של אישומים חמורים ביותר.

רשימת האישומים שהוגשו נגד היזם

במסגרת ההליכים המשפטיים, המשקיע עומד בפני שורת עבירות:

שינוי בלתי חוקי של ייעוד הקרקע
כריתת עצים בלתי חוקית
ניצול בלתי מורשה של משאבי יער
נטילה בלתי חוקית של משאבי מים
השמדת צמחייה בתוך אזור מוגן
כריית מינרלים וחומרים בתוך רצועת חיץ מוגנת
פלישה בלתי מורשית לאזור מוגן
Falsedad ideológica, שמשמעותו זיוף רעיוני של מסמכים רשמיים במטרה להטעות את רשויות המדינה.

קריאה נוספת

חוק מס' 7575: כללי המפתח שמשקיעים זרים בקרקעות ובנדל"ן בקוסטה ריקה חייבים להכיר

לא כסף ולא קשרים פוליטיים מעניקים פטור בקוסטה ריקה

המקרה שתואר לעיל אינו אירוע בודד. בשנים האחרונות ראינו ניסיונות רבים, הן מצד משקיעים זרים והן מצד מקומיים, לעקוף את הכללים הקיימים מתוך אמונה כי קשרים אישיים או הון כספי משמעותי יפתרו כל בעיה. המציאות, לעומת זאת, בלתי מתפשרת. ניסיונות כאלה מסתיימים לרוב באותו האופן: צו הפסקת עבודה מהיום למחר, פתיחה בהליכים פליליים, הפסדים כספיים עצומים והחובה להחזיר את הקרקע למצבה המקורי על חשבונו הבלעדי של הבעלים.

קוסטה ריקה מתפקדת כדמוקרטיה נשיאותית. הנשיא עומד בראש הרשות המבצעת, מחזיק בסמכויות נרחבות ומשמש כראש הממשלה בפועל, ולא בתפקיד טקסי בלבד. אף על פי כן, מערכת המשפט בקוסטה ריקה מוכיחה שוב ושוב כי אינה מהססת לפעול נגד בכירי השלטון הפוליטי.

בעבר הורו בתי המשפט בקוסטה ריקה על מעצרם והעמדתם לדין של כמה מנשיאי הרפובליקה לשעבר, ברגע שנחשפה מעורבותם בפרקטיקות מושחתות או בניצול לרעה של סמכותם. תקדים היסטורי זה מאשר בבירור כי שום קשרים פוליטיים לא יבטיחו חסינות מעונש.

הסיכון שבמתן אמון עיוור בבני ארצכם

מלכודת חמורה בעת רכישת נדל"ן בחו"ל היא מתן אמון בלתי ביקורתי בבני ארצכם. בקוסטה ריקה נתקלנו במקרים רבים שבהם מתווכים זרים מנוסים, לעיתים קרובות משקיעים מארצות הברית, פיתו אזרחים מארצם להיכנס לפרויקטים שהבטיחו תשואות יוצאות דופן. בפועל, לעיתים קרובות היו אלה חלקות ללא תוכניות בינוי והיתרי בנייה, קרקעות הממוקמות באזורים מוגנים או תוכניות שהרשויות מעולם לא אישרו.

דפוס פעולה זה אינו פוגע רק במשקיעים אמריקאים. גם קנדים, אירופאים וקבוצות רוכשים אחרות נתקלים בכך כשהם נופלים להנחה המוטעית שלפיה בן ארצם הדובר את שפתם בדק כבר את כל הדרישות.

הסתמכות בלעדית על מוצא משותף עלולה להיות טעות קריטית. בהקשר של המסגרת המשפטית בקוסטה ריקה, עם ההקפדה הבלתי מתפשרת שלה על חוקי הגנת הסביבה, פתיחות יתר שכזו מובילה לאובדן ההון שהושקע.

המציאות בקוסטה ריקה חלה על כולם ללא יוצא מן הכלל. עליכם לכבד את חוקי המדינה ללא קשר למקום שממנו הגעתם. אם תפרו אותם, המערכת המשפטית תפעל במהירות רבה.

"קוסטה ריקה היא מדינה מרהיבה בעלת פוטנציאל השקעה אדיר, אך יש בה חוקים נוקשים. גם הקשרים הפוליטיים הבכירים ביותר וכיסים עמוקים במיוחד לא יגנו עליכם מפני החוק אם תבנו על חשבון ערכי טבע מוגנים. בקוסטה ריקה, החוק קודם לקשרים."

מריה קופז'יבובה

כללים מעשיים להשקעה בטוחה בקוסטה ריקה

אם אתם מתכננים לרכוש נכס בקוסטה ריקה למגורים, לחופשות או להשבחת הון, גשו לכל התהליך באותה רמת קפדנות שהייתם נוקטים באירופה:

הקפידו על ציות מוחלט לחקיקה בקוסטה ריקה. לתקנות הבנייה והמינהל המקומיות יש דרישות ספציפיות. חוסר ידיעת החוק אינו פוטר מעונש.
זכרו כי הטבע אינו למכירה. התקנות הסביבתיות בקוסטה ריקה הן מהמחמירות בעולם. ההגנה על יערות, מקורות מים ומסדרונות אקולוגיים היא בעדיפות עליונה הן עבור המוסדות הציבוריים והן עבור האזרחים.
עבדו אך ורק עם אנשי מקצוע מורשים. הימנעו מהסדרים לא רשמיים עם גורמים המבטיחים פתרונות מהירים. שתפו פעולה עם עורכי דין מקומיים מוכחים, מהנדסים מוסמכים ומומחים בעלי ניסיון ברגולציית תכנון ובנייה.
דחו קיצורי דרך לכאורה. בנייה ללא מערך שלם של היתרים תמיד תפעל כבומרנג. בתרחיש הקל יותר תאבדו את הכספים שהושקעו; בתרחיש הגרוע יותר תעמדו בפני הליכים פליליים.

בדיוק כמו באירופה, עליכם להחזיק בכל האישורים המחייבים מהרשויות הציבוריות עוד לפני הנחת אבן הפינה הראשונה בקוסטה ריקה. הבדל משמעותי הוא שחלק ניכר משטח המדינה מוגדר תחת מעמד שימור מיוחד. רכישת מגרש והתחלת בנייה מבלי לוודא את ייעודה המשפטי האמיתי של החלקה היא פשוט בלתי אפשרית כאן.

קראו גם מאמרים נוספים בנושא:

מתכננים השקעת נדל"ן בקוסטה ריקה?

מעוניינים להיכנס לשוק של קוסטה ריקה בצורה בטוחה, שקופה ומתוך ציות מלא לחוקים המקומיים? אשמח לסייע בבניית מערך ההשקעה כולו, כך שההון שלכם יזכה להגנה המרבית:

אבדוק את מעמדה המשפטי של הקרקע, את הייעוד הסביבתי ואת קיומם של כל ההיתרים הנדרשים
אארגן עבורכם שיתוף פעולה עם משרדי עורכי דין מקומיים בעלי מוניטין ועם מהנדסי תכנון מוסמכים
אסייע לכם בבחירת נכס יציב להשקעה, וילה למגורים או קרקע לפיתוח.

פשוט מלאו את הטופס הקצר שמתחת למאמר או התקשרו אליי ישירות. יחד נבחן את התוכניות שלכם ונתאם פגישת ייעוץ ללא התחייבות.