BTR (BUILD-TO-RENT): מגמת המגורים של העתיד הכובשת את צ'כיה והעולם

האם אתם מחפשים הזדמנות השקעה יציבה בתחום המגורים, או שוקלים מעבר אסטרטגי עבור פרויקט היזמות שלכם לכיוון דיור מוסדי להשכרה לטווח ארוך?

לאחרונה יוצא לי לעבוד באופן קבוע הן לצד בעלי פרויקטי יזמות המתמקדים בדיור מוסדי להשכרה והן לצד משקיעים פרטיים ומוסדיים הרואים במודל זה נדבך יסוד של העתיד. יחד עם זאת, בשיחות עם משקיעים רבים ו-family offices, אני עדיין נוכחת לדעת שקונספט ה-BTR נותר חדש יחסית עבור רבים מהם.

בעמוד זה אני מציגה סקירה מקיפה על האופן שבו מודל ה-Build-to-Rent פועל, שורשיו ההיסטוריים, נתונים בינלאומיים והתרחבותו הדינמית ברחבי השוק הצ'כי, שבו פראג מתבססת כמוקד המוביל של סטנדרט נדל"ן חדש זה.

למי מיועדת סקירה זו

ניתוח זה מיועד בראש ובראשונה עבור:

• משקיעים מוסדיים ופרטיים המחפשים תזרים מזומנים יציב מדיור להשכרה בניהול מקצועי
• בעלי קרקעות ויזמי נדל"ן השוקלים מעבר ממכירה מסורתית של דירות בודדות למודל ארוך טווח של החזקה מניבה (buy-and-hold)
• קבוצות השקעה ו-family offices המעוניינים לגוון את תיק הנכסים שלהם באמצעות רכישת בנייני מגורים שלמים או מתחמי יזמות כוללים
• אנשי מקצוע ומשקיעים מנוסים בענף הנדל"ן המבקשים להבין את השינוי המבני העובר על שוק המגורים הצ'כי.

1. מהו מודל BUILD-TO-RENT ובמה הוא שונה מיזמות מסורתית

Build-to-Rent (BTR) הוא מודל השקעה ובנייה מודרני המתמקד בהקמת נכסי מגורים המתוכננים ומיועדים מראשיתם באופן בלעדי להשכרה לטווח ארוך, ולא למכירה פרטנית של יחידות דיור לרוכשים פרטיים.

עובדה זו מבדילה אותו באופן מהותי ממודל ה-Build-to-Sell (BTS) המסורתי, שבו יזם בונה דירות מתוך כוונה למכור אותן מיד לרוכשי קצה.

מאפייני המפתח של פרויקטי BTR כוללים:

• בעלות מוסדית אחודה, שבה הבניין כולו או המתחם מוחזקים על ידי ישות אחת, מה שמבטיח סטנדרטים אחידים של ניהול ותחזוקה שוטפת.
• ניהול נכסים מקצועי, המסיר את הנטל היומיומי הן מן השוכרים והן מבעלי נכסים פרטיים.
• חללים קהילתיים ושירותי נוחות מתקדמים, כגון עמדת קבלה ייעודית, אבטחה במקום, מתחמי עבודה משותפים (co-working), מתקני כושר וספא, או חניה תת-קרקעית מובנית.
• טכנולוגיות מתקדמות, יעילות אנרגטית גבוהה וחומרי בנייה בני קיימא המפחיתים את הוצאות התפעול ומגנים על ערך הנכס לאורך זמן.

מתחמי BTR מעניקים לדיירים ביטחון במגורים, גמישות מרבית ורמת שירות גבוהה, ומושכים במיוחד אנשי מקצוע צעירים, קהילת רילוקיישן ומשפחות המחפשות אורח חיים עירוני עכשווי מבלי לרתק הון עצמי לרכישת נכס.

2. שורשים והתפתחות בינלאומית: מאוסטרליה ועד ארצות הברית

קונספט ה-BTR לא צמח בחלל ריק. הוא החל להתגבש לראשונה באוסטרליה במהלך שנות ה-80 בתגובה לביקוש הגובר למגורים איכותיים להשכרה עבור אנשי מקצוע ומשפחות במטרופולינים המרכזיים. אוסטרליה שימשה כחלוצה, והוכיחה בפועל כי פרויקטים להשכרה בניהול מקצועי מושכים מאוד עבור שוכרים ורווחיים במיוחד עבור משקיעים מוסדיים. סידני ומלבורן מהוות עד היום מוקדים מרכזיים של אפיק נכסים זה.

בריטניה

בשוק הבריטי רשם תחום ה-BTR צמיחה אקספוננציאלית מאז שנת 2015. עד 2024, הדיור המוסדי להשכרה היווה כ-40% מכלל יחידות הדיור החדשות במטרופולינים המובילים כגון לונדון, מנצ'סטר וברמינגהם.

על פי נתוני חברת Savills לרבעון השני של 2024, ענף ה-BTR בבריטניה הגיע לשיאי פעילות חדשים:

• סך היחידות המאוכלסות בפרויקטי BTR חצה את רף ה-115,000, עלייה של 24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד
• 45,400 יחידות נוספות היו בשלבי בנייה פעילים
• 100,700 יחידות תועדו בשלבי תכנון שונים
• בסך הכול, 261,870 יחידות היו פעילות בשלבי פיתוח שונים.

פעילות ההשקעות במחצית הראשונה של 2024 הזרימה 1.2 מיליארד ליש"ט של הון אל סקטור ה-BTR הבריטי. הביקוש הונע במידה רבה גם משינויים דמוגרפיים. משקי בית של אדם יחיד בבריטניה הגיעו ל-8.4 מיליון, המהווים 13% מכלל משקי הבית במדינה. גידול זה, המושפע מהזדקנות האוכלוסייה ומעלייה במספר הגברים מעל גיל 65, מייצר לחץ מתמיד על היצע הדיור הגמיש והמנוהל להשכרה.

ארצות הברית

בארצות הברית מחזיק תחום השכירות המוסדית במעמד דומיננטי כבר עשרות שנים. בשנת 2024 נמסרו למעלה מ-150,000 יחידות BTR חדשות, שהיוו 15% מכלל הדירות החדשות שנבנו ברחבי המדינה. שווקי מטרופולין מרכזיים כגון ניו יורק, סן פרנסיסקו ואוסטין ממשיכים להוות יעדי יעד מובהקים להון מוסדי.

3. צ'כיה: פראג כמוקד לשכירות מוסדית

בצ'כיה, פרויקטי BTR נמצאים כיום בשלב של האצה דינמית. הזרז העיקרי לכך הוא פראג. המנוע המרכזי הוא העלייה החדה במחירי הנדל"ן למגורים, שעלו ב-10.7% ברחבי המדינה בשנת 2024 וב-18% מלאים בתוך העיר פראג עצמה. מציאות זו מרחיקה את חלום רכישת הדירה מהישג ידם הכלכלי של חלקים נרחבים באוכלוסייה, ומייצרת ביקוש יציב למגורים איכותיים בשכירות.

כתוצאה מכך, לצד שחקנים ותיקים בשוק כגון AFI Home, SIKO, Trigema ו-Dostupné bydlení České spořitelny, יזמים מובילים נוספים נכנסים לענף. במחצית הראשונה של 2024, החברות FINEP, Penta ו-Metrostav, שהתמקדו בעבר כמעט בלעדית בבנייה למכירה, הכריזו על כניסתן לפרויקטי BTR רחבי היקף.

הרשויות המקומיות והמגזר הציבורי נוטלים אף הם חלק פעיל במגמה:

• פראג 11 ופרויקט Opatov II: קבוצת Sekyra Group חתמה על הסכם עם Dostupné bydlení České spořitelny ו-Kooperativa להקמת מעל 300 דירות להשכרה, שהשלמתן מתוכננת לרבעון הראשון של 2025.
• רובע לטנאני החדש (Letnany): עיריית פראג פתחה בשיחות מול המדינה בנוגע לעתודות קרקע בלטנאני, שם מתוכנן רובע עירוני חדש לכ-50,000 תושבים. כפי שציינו שר האוצר Zbynek Stanjura בוועידת הדיור בר-ההשגה והממונה על תחום הדיור Adam Zabransky, לעירייה יש עניין רב בפיתוח זה. Petr Urbanek, מנהל חברת הפיתוח של פראג, ציין כי העסקה עשויה לכלול חילופי שטחים כנגד קרקעות עירוניות המתאימות לצורכי ביטחון המדינה.

4. פרויקטי BTR בולטים בפראג

בשוק הצ'כי כבר פועלים פרויקטים מוצלחים ופעילים המציבים רף גבוה לענף כולו:

• Luka Living (פראג, סטודולקי - Stodulky): החלוץ של מודל ה-BTR המודרני בצ'כיה. מבנה עירוב שימושים זה משלב דירות להשכרה לצד שטחי מסחר, משרדים, מתחם ספא וחדר כושר. הנכס מחובר ישירות למרכז מסחרי קיים ומציע גישה מקורה וישירה לתחנת המטרו Luka.
• Fragment Karlin: פרויקט אייקוני שהוקם בשיתוף פעולה בין היזם Trigema, סטודיו Qarta architektura והאמן David Cerny. המתחם כולל 140 דירות פרימיום מרוהטות במלואן להשכרה, ומחבר בין ארכיטקטורה פורצת דרך לטכנולוגיה מתקדמת. הפרויקט זכה בפרסים ב-International Property Awards בלונדון ונבחר לפרויקט המגורים של השנה בטקס פרסי CEEQA היוקרתי.
• Delta Hagibor (פראג 10): חלק מרובע שלם ומתוכנן היטב על התפר שבין שטראסניצה (Strasnice) לז'יז'קוב (Zizkov), בהובלת Crestyl ו-Sekyra Group. הפרויקט מציע מגורים עכשוויים יוקרתיים להשכרה בקרבה מיידית לתחנת המטרו Zelivskeho.

"דיור מוסדי להשכרה איננו עוד טרנד חולף, אלא תגובה רציונלית לשינויים מאקרו-כלכליים בענף הנדל"ן. עבור משקיעים, מודל BTR מספק נכס יציב ומניב תזרים בניהול מקצועי מלא; עבור העיר, הוא מהווה נתיב ישיר לדיור מודרני ונגיש."

מריה קופז'יבובה

האם אתם מחפשים הזדמנות השקעה מתאימה בתחום ה-BTR?

בין אם אתם משקיעים המעוניינים לרכוש דירות נבחרות, בניין מגורים שלם, או בוחנים השתתפות בפרויקטי BTR רחבי היקף המתמקדים בשכירות מוסדית לטווח ארוך, באפשרותי להעניק לכם גישה להזדמנויות Off-market ייחודיות.

בזכות קשרים ישירים וארוכי טווח עם בעלי נכסים, חברות יזמות וקבוצות השקעה מובילות, אני מייצגת תיק נכסים המנוהל בדיסקרטיות מלאה מחוץ ללוחות הנדל"ן הציבוריים.

אשמח לשוחח, להבין את הקריטריונים המדויקים שלכם להשקעה ולהציג בפניכם הזדמנויות עדכניות ברחבי שוק הנדל"ן של פראג. השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר הקצר בתחתית העמוד לתיאום פגישת ייעוץ אישית או מקוונת.