BTR (BUILD-TO-RENT): BUDÚCI TREND BÝVANIA, KTORÝ OVPLYVŇUJE ČESKO AJ SVET

Hľadáte stabilnú investičnú príležitosť v rezidenčnom sektore alebo zvažujete strategický posun svojho developerského projektu smerom k dlhodobému nájomnému bývaniu?

V poslednom období mám pravidelne príležitosť spolupracovať s vlastníkmi developerských projektov orientovaných na inštitucionálne nájomné bývanie, ako aj so súkromnými a inštitucionálnymi investormi, ktorí vnímajú tento model ako základný kameň budúcnosti. Pri diskusiách s mnohými investormi a rodinnými kanceláriami (family offices) však opakovane zisťujem, že koncept BTR zostáva pre mnohých z nich stále pomerne nový.

Na tejto stránke vám prinášam ucelený prehľad o tom, ako model Build-to-Rent funguje, odkiaľ pochádza, aké dáta prinášajú zahraničné trhy a ako dynamicky sa rozvíja na českom trhu, kde sa Praha stáva hlavným centrom tohto nového realitného štandardu.

PRE KOHO JE TÁTO ANALÝZA URČENÁ

Tento prehľad je určený predovšetkým pre:

• inštitucionálnych a privátnych investorov hľadajúcich stabilné generovanie hotovostného toku z profesionálne spravovaného nájomného bývania
• vlastníkov pozemkov a developerov, ktorí zvažujú prechod od tradičného predaja jednotiek k dlhodobému výnosovému modelu typu buy-and-hold
• investičné skupiny a family offices usilujúce sa o diverzifikáciu portfólia akvizíciou celých bytových domov alebo ucelených developerských etáp
• profesionálov a priaznivcov realitného trhu, ktorí chcú porozumieť štrukturálnej transformácii českého rezidenčného segmentu.

1. ČO JE MODEL BUILD-TO-RENT A AKO SA LÍŠI OD TRADIČNÉHO DEVELOPMENTU

Build-to-Rent (BTR) predstavuje moderný investičný a stavebný model zameraný na výstavbu rezidenčných nehnuteľností, ktoré sú už od počiatočného návrhu koncipované a určené výhradne na dlhodobý prenájom, nie na individuálny predaj bytových jednotiek do osobného vlastníctva.

Tým sa zásadne odlišuje od tradičného modelu Build-to-Sell (BTS), pri ktorom developer stavia byty s cieľom ich okamžitého rozpredaja koncovým kupujúcim.

Medzi kľúčové charakteristiky BTR projektov patria:

• Jediný inštitucionálny vlastník, kedy celú budovu alebo ucelený areál vlastní jeden subjekt, čo zaručuje jednotný štandard správy a údržby.
• Profesionálna správa nehnuteľnosti, ktorá zbavuje starostí tak nájomcov, ako aj individuálnych súkromných prenajímateľov.
• Komunitné priestory a doplnkové služby, napríklad stála recepcia, bezpečnostná služba, zdieľané coworkingové priestory, fitness a wellness zázemie či integrované parkovanie.
• Moderné technológie, vysoká energetická efektívnosť a udržateľné materiály, ktoré znižujú prevádzkové náklady a chránia dlhodobú hodnotu aktíva.

BTR projekty poskytujú obyvateľom istotu dlhodobého bývania, vysokú flexibilitu a nadštandardnú úroveň služieb. Sú mimoriadne atraktívne najmä pre mladých profesionálov, expatov a rodiny, ktoré preferujú moderný mestský životný štýl bez nutnosti viazať vlastný kapitál v kúpe nehnuteľnosti.

2. PÔVOD A MEDZINÁRODNÝ VÝVOJ: OD AUSTRÁLIE PO SPOJENÉ ŠTÁTY

Koncept BTR nevznikol náhodne. Prvýkrát sa sformoval v Austrálii v priebehu 80. rokov dvadsiateho storočia ako odpoveď na rastúci dopyt po kvalitnom nájomnom bývaní pre odborníkov a rodiny vo veľkých metropolách. Austrália sa stala priekopníkom a v praxi overila, že profesionálne prevádzkované nájomné domy sú pre nájomcov vysoko atraktívne a pre inštitucionálnych investorov výnimočne ziskové. Sydney a Melbourne zostávajú kľúčovými centrami tejto triedy aktív dodnes.

Spojené kráľovstvo

Na britskom trhu zaznamenáva BTR exponenciálny rast od roku 2015. V roku 2024 tvorilo inštitucionálne nájomné bývanie približne 40 % všetkých nových rezidenčných jednotiek vo veľkých aglomeráciách, ako sú Londýn, Manchester či Birmingham.

Podľa údajov spoločnosti Savills z druhého štvrťroka 2024 dosiahol britský sektor BTR rekordné hodnoty:

• celkový objem dokončených BTR jednotiek prekročil 115 000, čo predstavuje medziročný nárast o 24 %
• ďalších 45 400 jednotiek bolo vo výstavbe
• 100 700 jednotiek sa nachádzalo v procese plánovania a povoľovania
• celkovo bolo v rôznych fázach prípravy evidovaných 261 870 jednotiek.

Investičná aktivita v prvom polroku 2024 priniesla do britského sektora BTR kapitál vo výške 1,2 miliardy libier. Dopyt výrazne akcelerujú aj demografické zmeny. Počet jednočlenných domácností v Spojenom kráľovstve vzrástol na 8,4 milióna, čo predstavuje 13 % všetkých domácností v krajine. Rast tejto skupiny, podmienený starnutím populácie a rastúcim počtom mužov nad 65 rokov, vytvára dlhodobý tlak na ponuku flexibilného nájomného bývania so službami.

Spojené štáty americké

V USA si inštitucionálny nájomný sektor udržiava dominantné postavenie už niekoľko desaťročí. V roku 2024 bolo odovzdaných viac ako 150 000 nových BTR jednotiek, čo predstavovalo 15 % všetkých novopostavených bytov v celej krajine. Kľúčovými cieľmi inštitucionálneho kapitálu zostávajú metropolitné trhy ako New York, San Francisco či Austin.

3. ČESKO: PRAHA AKO CENTRUM INŠTITUCIONÁLNEHO NÁJOMNÉHO BÝVANIA

V Česku prechádzajú BTR projekty fázou dynamickej akcelerácie. Hlavným motorom je Praha. Základným stimulom je výrazný rast cien rezidenčných nehnuteľností, ktoré v roku 2024 vzrástli celoštátne o 10,7 % a priamo v Prahe až o celých 18 %. Táto skutočnosť posúva vlastné bývanie mimo finančných možností podstatnej časti populácie a generuje trvalý dopyt po kvalitnom nájomnom bývaní.

V dôsledku toho vstupujú do sektora popri etablovaných hráčoch, ako sú AFI Home, SIKO, Trigema či Dostupné bydlení České spořitelny, aj ďalší poprední developeri. V prvom polroku 2024 oznámili vstup do rozsiahlych BTR projektov spoločnosti FINEP, Penta a Metrostav, ktoré sa predtým zameriavali takmer výhradne na výstavbu bytov na predaj.

Aktívne sa zapájajú aj mestské časti a verejný sektor:

• Praha 11 a projekt Opatov II: Sekyra Group uzavrela dohodu so spoločnosťami Dostupné bydlení České spořitelny a Kooperativa na výstavbu viac ako 300 nájomných bytov s plánovaným dokončením v prvom štvrťroku 2025.
• Nová mestská štvrť Letňany: Zastupiteľstvo hlavného mesta Prahy otvorilo rokovania so štátom o pozemkoch v Letňanoch, kde je plánovaná nová mestská štvrť až pre 50 000 obyvateľov. Ako potvrdili minister financií Zbyněk Stanjura na summite o dostupnom bývaní a pražský radný pre oblasť bývania Adam Zábranský, mesto má o túto výstavbu eminentný záujem. Riaditeľ Pražskej developerskej spoločnosti Petr Urbánek uviedol, že transakcia môže zahŕňať aj majetkovú zmenu za iné mestské pozemky vhodné pre potreby obrany štátu.

4. VÝZNAMNÉ BTR PROJEKTY V PRAHE

Na českom trhu už dnes fungujú úspešné projekty, ktoré udávajú štandard celému odvetviu:

• Luka Living (Praha, Stodůlky): Priekopník moderného konceptu BTR v Česku. Polyfunkčný objekt spája nájomné bývanie s obchodnými plochami, kancelárskymi priestormi, wellness zónou a fitness centrom. Budova priamo nadväzuje na existujúce nákupné centrum a ponúka krytý, bezbariérový vstup do stanice metra Luka.
• Fragment Karlín: Ikonický projekt vznikol v spolupráci developera Trigema, štúdia Qarta architektura a umelca Davida Černého. Zahŕňa 140 plne zariadených prémiových nájomných bytov a spája špičkovú architektúru s pokročilými technológiami. Projekt získal ocenenia na International Property Awards v Londýne a bol vyhlásený za Rezidenčný projekt roka v prestížnej súťaži CEEQA.
• Delta Hagibor (Praha 10): Súčasť rozsiahlej novej štvrte na rozhraní Strašníc a Žižkova pod vedením spoločností Crestyl a Sekyra Group. Ponúka prémiové moderné nájomné bývanie v bezprostrednej blízkosti stanice metra Želivského.

"Inštitucionálne nájomné bývanie nie je len dočasným trhovým trendom; je logickou reakciou na makroekonomické zmeny v realitnom sektore. Pre investorov prináša BTR stabilné aktívum s pravidelným hotovostným tokom a profesionálnou správou, pre mesto zasa cestu k dostupnému a modernému bývaniu."

Maria Kopřivová

HĽADÁTE VHODNÚ INVESTIČNÚ PRÍLEŽITOSŤ V SEKTORE BTR?

Či už ste investor hľadajúci akvizíciu vybraných bytových jednotiek, celého bytového domu, alebo zvažujete kapitálovú účasť na rozsiahlych BTR projektoch zameraných na dlhodobý inštitucionálny prenájom, viem vám sprostredkovať prístup k Off-market príležitostiam.

Vďaka dlhodobej priamej spolupráci s vlastníkmi nehnuteľností, developerskými spoločnosťami a investičnými skupinami zastupujem portfólio aktív, ktoré sa ponúkajú diskrétne mimo verejných realitných portálov.

Rada s vami preberiem vaše investičné kritériá a predstavím vám aktuálne možnosti na pražskom trhu. Stačí vyplniť krátky kontaktný formulár pod týmto článkom a dohodnúť si diskrétnu osobnú alebo online konzultáciu.