BTR (BUILD-TO-RENT): TREND PRZYSZŁOŚCI NA RYNKU MIESZKANIOWYM W CZECHACH I NA ŚWIECIE

Poszukują Państwo stabilnej okazji inwestycyjnej w sektorze mieszkaniowym lub rozważają strategiczną zmianę profilu projektu deweloperskiego w stronę długoterminowego najmu?

W ostatnim czasie regularnie współpracuję zarówno z właścicielami projektów deweloperskich ukierunkowanych na instytucjonalny najem mieszkań, jak i z prywatnymi oraz instytucjonalnymi inwestorami, którzy postrzegają ten model jako fundament przyszłości. Jednak w rozmowach z licznymi inwestorami i biurami family office wciąż zauważam, że koncepcja BTR pozostaje dla wielu nowością.

Na tej stronie przedstawiam kompleksowe podsumowanie zasad działania modelu Build-to-Rent, jego genezę, dane międzynarodowe oraz dynamikę ekspansji na rynku czeskim, gdzie Praga staje się głównym centrum tego nowego standardu nieruchomości.

DLA KOGO PRZEZNACZONA JEST TA ANALIZA

Niniejsze opracowanie kierowane jest przede wszystkim do:

• inwestorów instytucjonalnych i prywatnych, którzy poszukują stabilnego strumienia cash flow z profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem
• właścicieli gruntów oraz deweloperów rozważających przejście z tradycyjnej sprzedaży lokali na model dochodowy oparty na długoterminowym utrzymaniu aktywów w portfelu
• grup inwestycyjnych i biur family office planujących dywersyfikację portfela poprzez zakup całych budynków mieszkalnych bądź kompletnych projektów deweloperskich
• profesjonalistów i pasjonatów rynku nieruchomości pragnących zrozumieć strukturalną transformację czeskiego sektora mieszkaniowego.

1. CZYM JEST MODEL BUILD-TO-RENT I CZYM RÓŻNI SIĘ OD TRADYCYJNEGO DEWELOPERSTWA

Build-to-Rent (BTR) to nowoczesny model inwestycyjno-budowlany skupiony na realizacji obiektów mieszkaniowych, które już od etapu wstępnej koncepcji są projektowane wyłącznie z myślą o długoterminowym wynajmie, a nie o jednostkowej sprzedaży lokali na własność prywatną.

Odróżnia go to w sposób zasadniczy od klasycznego modelu Build-to-Sell (BTS), w którym deweloper buduje mieszkania z zamiarem ich natychmiastowej wyprzedaży klientom końcowym.

Kluczowe wyróżniki inwestycji BTR obejmują:

• Jednolitą własność instytucjonalną, gdzie cały budynek lub kompleks pozostaje w rękach jednego podmiotu, co zapewnia jednolity standard zarządzania i bieżącego utrzymania.
• Profesjonalne zarządzanie nieruchomością, które zdejmuje codzienne obowiązki zarówno z najemców, jak i z indywidualnych właścicieli lokali.
• Przestrzenie wspólne oraz udogodnienia dla mieszkańców, takie jak dedykowana recepcja, ochrona na miejscu, strefy coworkingowe, zaplecze fitness i wellness czy zintegrowany parking.
• Nowoczesne technologie, wysoką efektywność energetyczną oraz zrównoważone materiały obniżające koszty operacyjne i chroniące długoterminową wartość aktywa.

Inwestycje BTR gwarantują mieszkańcom pewność najmu, wysoką elastyczność oraz wysoki standard obsługi, odpowiadając na potrzeby młodych profesjonalistów, ekspatów oraz rodzin ceniących nowoczesny styl życia w mieście bez konieczności zamrażania kapitału we własności nieruchomości.

2. GENEZA I ROZWÓJ NA ŚWIECIE: OD AUSTRALII PO STANY ZJEDNOCZONE

Koncepcja BTR nie powstała w próżni. Pierwsze projekty tego typu zaczęły pojawiać się w Australii w latach 80. XX wieku w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie na wysokiej jakości mieszkania na wynajem dla specjalistów i rodzin w największych metropoliach. Australia odegrała rolę pioniera, udowadniając w praktyce, że profesjonalnie prowadzone budynki na wynajem cieszą się ogromnym zainteresowaniem najemców i generują doskonałe zyski dla inwestorów instytucjonalnych. Sydney i Melbourne po dziś dzień pozostają kluczowymi ośrodkami tej klasy aktywów.

Wielka Brytania

Na rynku brytyjskim sektor BTR notuje wykładniczy wzrost od 2015 roku. Do 2024 roku instytucjonalny najem mieszkań odpowiadał za około 40% wszystkich nowych lokali mieszkalnych w najważniejszych aglomeracjach, takich jak Londyn, Manchester czy Birmingham.

Zgodnie z danymi firmy Savills z drugiego kwartału 2024 roku brytyjski sektor BTR osiągnął rekordowe wyniki:

• łączna liczba ukończonych lokali BTR przekroczyła 115 000, co oznacza wzrost o 24% rok do roku
• kolejne 45 400 lokali znajdowało się w fazie budowy
• 100 700 jednostek było na etapie planowania i procedur administracyjnych
• łącznie w różnych stadiach realizacji aktywnych było 261 870 lokali.

W pierwszej połowie 2024 roku aktywność inwestycyjna przełożyła się na zaangażowanie kapitału o wartości 1,2 miliarda funtów w brytyjski sektor BTR. Istotnym motorem popytu pozostają również zmiany demograficzne. Liczba jednoosobowych gospodarstw domowych w Wielkiej Brytanii wzrosła do 8,4 miliona, co stanowi 13% wszystkich gospodarstw w kraju. Rozrost tej grupy, napędzany w znacznej mierze starzeniem się społeczeństwa i rosnącą liczbą mężczyzn powyżej 65. roku życia, wywiera stałą presję na podaż elastycznych mieszkań na wynajem z pełną obsługą.

Stany Zjednoczone

W USA sektor najmu instytucjonalnego zajmuje dominującą pozycję od dziesięcioleci. W 2024 roku oddano do użytku ponad 150 000 nowych lokali BTR, co stanowiło 15% wszystkich nowo wybudowanych mieszkań w całym kraju. Czołowe rynki metropolitalne, takie jak Nowy Jork, San Francisco czy Austin, niezmiennie przyciągają kapitał instytucjonalny.

3. CZECHY: PRAGA JAKO CENTRUM NAJMU INSTYTUCJONALNEGO

W Czechach projekty BTR wkraczają obecnie w fazę dynamicznego przyspieszenia. Głównym motorem zmian jest Praga. Kluczowym czynnikiem stymulującym rynek pozostaje gwałtowny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, które w 2024 roku wzrosły w skali całego kraju o 10,7%, a w samej Pradze aż o 18%. Sytuacja ta sprawia, że zakup własnego mieszkania staje się nieosiągalny finansowo dla dużej części społeczeństwa, generując długofalowy popyt na jakościowy najem.

W rezultacie, obok uznanych graczy rynkowych, takich jak AFI Home, SIKO, Trigema czy Dostupné bydlení České spořitelny, do sektora wkraczają kolejni czołowi deweloperzy. W pierwszej połowie 2024 roku spółki FINEP, Penta oraz Metrostav, które dotąd niemal wyłącznie koncentrowały się na budowie mieszkań na sprzedaż, ogłosiły start własnych znaczących projektów BTR.

W proces ten aktywnie włączają się również dzielnice miejskie oraz sektor publiczny:

• Praga 11 i projekt Opatov II: Sekyra Group zawarła porozumienie ze spółkami Dostupné bydlení České spořitelny oraz Kooperativa w sprawie budowy ponad 300 mieszkań na wynajem, z planowanym oddaniem do użytku w pierwszym kwartale 2025 roku.
• Nowa dzielnica Letnany: Władze Pragi podjęły rozmowy z rządem w sprawie gruntów w dzielnicy Letnany, gdzie planowana jest nowa część miasta dla nawet 50 000 mieszkańców. Zgodnie ze stanowiskiem ministra finansów Zbyńka Stanjury na szczycie Affordable Housing Summit oraz praskiego radnego ds. mieszkalnictwa Adama Zabranskiego, miasto jest żywo zainteresowane tym terenem. Dyrektor Prague Development Company Petr Urbanek wskazał, że transakcja może przybrać formę wymiany na inne miejskie działki przydatne dla celów obronności państwa.

4. FLAGOWE PROJEKTY BTR W PRADZE

Na praskim rynku z powodzeniem funkcjonują już realizacje wyznaczające standardy dla całego sektora:

• Luka Living (Praga, Stodulky): Prekursor nowoczesnej koncepcji BTR w Czechach. Wielofunkcyjny budynek łączy lokale mieszkalne na wynajem ze strefą handlową, biurami, strefą wellness oraz centrum fitness. Nieruchomość płynnie łączy się z istniejącym centrum handlowym i oferuje zadaszone, bezpośrednie przejście do stacji metra Luka.
• Fragment Karlin: Ikoniczna inwestycja zrealizowana przy współpracy dewelopera Trigema, pracowni Qarta architektura oraz artysty Davida Cernego. Oferuje 140 w pełni umeblowanych apartamentów na wynajem w klasie premium, łącząc nowatorską architekturę z zaawansowaną technologią. Projekt zdobył nagrody na International Property Awards w Londynie oraz tytuł Residential Development of the Year w prestiżowym plebiscycie CEEQA.
• Delta Hagibor (Praga 10): Część wieloetapowego założenia urbanistycznego na pograniczu dzielnic Strasnice i Zizkov, realizowanego przez Crestyl i Sekyra Group. Proponuje nowoczesny standard najmu premium w bliskim sąsiedztwie stacji metra Zelivskeho.

"Najem instytucjonalny nie jest wyłącznie chwilowym trendem rynkowym; stanowi logiczną odpowiedź na makroekonomiczne przemiany rynku nieruchomości. Dla inwestorów BTR tworzy stabilne aktywo generujące regularny dochód przy profesjonalnym zarządzaniu, natomiast miastom otwiera drogę do nowoczesnego, dostępnego budownictwa mieszkaniowego."

Maria Koprivova

POSZUKUJĄ PAŃSTWO ATRAKCYJNEJ OKAZJI INWESTYCYJNEJ W SEKTORZE BTR?

Niezależnie od tego, czy celem jest zakup wyselekcjonowanych lokali mieszkalnych, całej kamienicy lub budynku wielorodzinnego, czy też wejście w kapitałochłonne projekty BTR dedykowane długoterminowemu najmowi instytucjonalnemu, zapewniam dostęp do unikalnych transakcji pozarynkowych.

Dzięki wieloletniej, bezpośredniej współpracy z właścicielami nieruchomości, spółkami deweloperskimi i funduszami inwestycyjnymi dysponuję ofertami off-market prowadzonymi w sposób w pełni dyskretny, poza publicznymi portalami ogłoszeniowymi.

Z przyjemnością omówię Państwa kryteria inwestycyjne i przedstawię aktualne możliwości na rynku praskim. Zapraszam do wypełnienia krótkiego formularza kontaktowego poniżej artykułu w celu umówienia indywidualnej konsultacji osobistej lub online.