BTR (BUILD-TO-RENT): ТРЕНД ЖИЛЬЯ БУДУЩЕГО, ЗАВОЕВЫВАЮЩИЙ ЧЕХИЮ И ВЕСЬ МИР

Вы ищете надежные инвестиционные возможности в жилом секторе или планируете стратегический переход девелоперского проекта в формат долгосрочной аренды?

В последнее время мне регулярно доводится работать как с владельцами девелоперских проектов институционального арендного жилья, так и с частными и институциональными инвесторами, которые видят в этой модели фундамент будущего. Тем не менее в диалоге со многими инвесторами и семейными офисами я по-прежнему замечаю, что концепция BTR для многих остается относительно новой.

На этой странице я представляю подробный обзор того, как устроена модель Build-to-Rent, историю ее возникновения, международную статистику и динамику развития на рынке Чехии, где именно Прага становится ключевым центром внедрения этого передового стандарта недвижимости.

ДЛЯ КОГО ПОДГОТОВЛЕН ЭТОТ АНАЛИЗ

Этот обзор ориентирован прежде всего на следующих участников рынка:

• институциональных и частных инвесторов, нацеленных на стабильный денежный поток от профессионально управляемой арендной недвижимости
• собственников земельных участков и девелоперов, рассматривающих переход от классической продажи поквартирно к долгосрочной доходной модели удержания активов (buy-and-hold)
• инвестиционные группы и family offices, стремящиеся диверсифицировать портфель путем приобретения целых доходных домов или комплексных девелоперских проектов
• профессионалов и экспертов рынка недвижимости, желающих глубже понять структурную трансформацию жилого сектора Чехии.

1. ЧТО ТАКОЕ МОДЕЛЬ BUILD-TO-RENT И ЧЕМ ОНА ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ТРАДИЦИОННОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА

Build-to-Rent (BTR) представляет собой современную инвестиционно-строительную модель, сфокусированную на создании жилых комплексов, изначально спроектированных и предназначенных исключительно для долгосрочной аренды, а не для поквартирной продажи в частную собственность.

В этом заключается ее принципиальное отличие от классической модели Build-to-Sell (BTS), где девелопер возводит квартиры с целью их последующей быстрой распродажи конечным покупателям.

Ключевые характеристики проектов формата BTR:

• Единый институциональный собственник: все здание или весь комплекс находится в руках одного владельца, что гарантирует соблюдение единых высоких стандартов управления и технического обслуживания.
• Профессиональное управление недвижимостью: управляющая компания берет на себя все эксплуатационные вопросы, освобождая от рутины как арендаторов, так и инвесторов.
• Общественные пространства и сервисная инфраструктура: наличие консьерж-сервиса, круглосуточной охраны, общих зон коворкинга, фитнес- и велнес-залов, а также продуманного паркинга.
• Современные технологии, высокая энергоэффективность и экологичные материалы, снижающие эксплуатационные затраты и сохраняющие капитализацию актива на долгие годы.

Проекты BTR гарантируют жильцам правовую защищенность, высокую мобильность и премиальный уровень сервиса. Это особенно привлекает молодых специалистов, экспатов и семьи, выбирающие динамичный городской стиль жизни без необходимости связывать крупный капитал с покупкой собственного жилья.

2. ИСТОКИ И МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ: ОТ АВСТРАЛИИ ДО США

Концепция BTR возникла не на пустом месте. Впервые она сформировалась в Австралии в 1980-х годах в ответ на растущий спрос на качественное арендное жилье для специалистов и семей в крупных мегаполисах. Австралия стала первопроходцем, доказав на практике: специализированные арендные комплексы под профессиональным управлением привлекательны для арендаторов и исключительно доходны для институциональных инвесторов. Сидней и Мельбурн и сегодня остаются ведущими центрами этого класса активов.

Великобритания

На британском рынке сектор BTR демонстрирует взрывной рост с 2015 года. К 2024 году институциональное арендное жилье составило около 40% от общего объема новых жилых единиц в таких крупнейших агломерациях, как Лондон, Манчестер и Бирмингем.

По данным агентства Savills за второй квартал 2024 года, сектор BTR в Великобритании достиг рекордных показателей:

• общий объем завершенных квартир BTR превысил 115 000 единиц, показав рост на 24% в годовом выражении
• еще 45 400 квартир находились на стадии активного строительства
• 100 700 квартир проходили этапы планирования и согласования
• суммарно 261 870 квартир находились в девелоперском цикле на различных стадиях.

Объем инвестиций в британский сектор BTR только за первое полугодие 2024 года составил 1,2 миллиарда фунтов стерлингов. Дополнительным мощным стимулом спроса выступают демографические изменения. Число домохозяйств из одного человека в Великобритании достигло 8,4 миллиона, что составляет 13% от всех домохозяйств страны. Рост этой категории населения, во многом обусловленный общим старением жителей и увеличением числа мужчин старше 65 лет, формирует долгосрочный спрос на качественное арендное жилье с сервисным обслуживанием.

Соединенные Штаты Америки

В США институциональный арендный сектор удерживает доминирующие позиции уже не одно десятилетие. В 2024 году на рынок вышло более 150 000 новых квартир формата BTR, что составило 15% от всего объема нового жилого строительства в стране. Ведущие мегаполисы, включая Нью-Йорк, Сан-Франциско и Остин, остаются главными центрами притяжения институционального капитала.

3. ЧЕХИЯ: ПРАГА КАК ЦЕНТР ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ АРЕНДЫ

В Чехии сегмент BTR переживает этап активного ускорения. Главным катализатором выступает Прага. Ключевая причина кроется в стремительном подорожании жилья: в 2024 году цены на недвижимость по стране выросли на 10,7%, а непосредственно в Праге рост достиг внушительных 18%. В такой ситуации приобретение собственного жилья становится недоступным для значительной части населения, формируя устойчивый интерес к качественной аренде.

В результате наряду с признанными лидерами рынка, такими как AFI Home, SIKO, Trigema и Dostupné bydlení České spořitelny, в данный сегмент выходят и другие крупные девелоперы. В первой половине 2024 года о старте масштабных проектов BTR объявили компании FINEP, Penta и Metrostav, ранее сосредоточенные почти исключительно на классической продаже квартир.

Городские районы и государственный сектор также активно включаются в этот процесс:

• Прага 11 и проект Opatov II: компания Sekyra Group заключила соглашение с Dostupné bydlení České spořitelny и Kooperativa о строительстве более 300 арендных квартир со сроком ввода в эксплуатацию в первом квартале 2025 года.
• Новый район Летняны (Letňany): Магистрат Праги вступил в переговоры с государством по поводу земельных участков в Летнянах, где проектируется новый городской район численностью до 50 000 жителей. Как подчеркнули министр финансов Збынек Станюра (Zbyněk Stanjura) на саммите по доступному жилью и советник по вопросам жилья Адам Забрански (Adam Zábranský), город проявляет к этой локации стратегический интерес. Петр Урбанек (Petr Urbánek), директор Пражской девелоперской компании (Pražská developerská společnost), отметил, что сделка может включать обмен активами на другие муниципальные участки, подходящие для нужд государственной обороны.

4. ЗНАКОВЫЕ ПРОЕКТЫ BTR В ПРАГЕ

На чешском рынке уже успешно функционируют проекты, задающие стандарты для всей отрасли:

• Luka Living (Прага, Стодулки / Stodůlky): первопроходец современной концепции BTR в Чехии. Многофункциональный комплекс объединяет арендные апартаменты с коммерческими площадями, офисными пространствами, велнес-зоной и фитнес-центром. Здание органично соединено с существующим торговым центром и имеет прямой крытый выход к станции метро Luka.
• Fragment Karlín: знаковый комплекс, созданный в сотрудничестве девелопера Trigema, студии Qarta architektura и скульптора Давида Черного (David Černý). Он включает 140 полностью меблированных премиальных арендных квартир, сочетающих ультрасовременную архитектуру и передовые технологии. Проект удостоен наград International Property Awards в Лондоне и признан жилым комплексом года на престижной премии CEEQA.
• Delta Hagibor (Прага 10): часть масштабного проекта комплексного освоения территории на стыке Страшниц (Strašnice) и Жижкова (Žižkov), реализуемого компаниями Crestyl и Sekyra Group. Комплекс предлагает современное арендное жилье высокого класса в непосредственной близости от станции метро Želivského.

«Институциональное арендное жилье представляет собой не просто временное увлечение рынка, а логичный ответ на макроэкономические изменения в сфере недвижимости. Для инвесторов формат BTR открывает доступ к стабильному активу с регулярным денежным потоком и профессиональным управлением, а для города становится путем к формированию современного и доступного жилого пространства».

Мария Копршивова

ВЫ ИЩЕТЕ ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В СЕКТОРЕ BTR?

Планируете ли Вы приобрести пул доходных квартир, выкупить отдельный доходный дом целиком или войти в масштабные проекты формата BTR в сфере долгосрочной институциональной аренды, я готова предоставить Вам доступ к эксклюзивным off-market предложениям.

Благодаря многолетнему прямому партнерству с собственниками недвижимости, девелоперами и инвестиционными фондами, я располагаю портфелем ликвидных активов, которые реализуются конфиденциально и не публикуются в открытых базах данных.

Буду рада обсудить Ваши инвестиционные задачи и предложить актуальные варианты на рынке Праги. Заполните короткую форму обратной связи под этой статьей, чтобы договориться о конфиденциальной личной встрече или онлайн-консультации.