НЕЗАКОННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В КОСТА-РИКЕ НЕ ОКУПАЕТСЯ: ДАЖЕ ЕСЛИ ВЫ ЗНАКОМЫ С ПРЕЗИДЕНТОМ

Планируете приобрести земельный участок или реализовать девелоперский проект в Коста-Рике и хотите быть уверены, что Ваши инвестиции абсолютно защищены и полностью соответствуют законодательству?

Для многих международных инвесторов Коста-Рика стала воплощением мечты. Она предлагает стабильную институциональную среду, развитую демократию, исключительное природное богатство и динамично растущий рынок недвижимости. Вместе с тем принципиально важно осознавать: иллюзия того, что можно купить недорогую землю и возвести виллу, семейный дом или комплекс бунгало без строгого соблюдения природоохранного законодательства Коста-Рики, неизбежно приводит к крайне болезненным последствиям.

Как частный специалист по недвижимости с личными корнями в Коста-Рике и профессиональным опытом работы в Посольстве Республики Коста-Рика в Праге, я регулярно встречаю инвесторов, недооценивающих местные регламенты. На этой странице на примере недавнего резонансного дела я наглядно покажу, почему неформальные договоренности в Коста-Рике не работают, насколько бескомпромиссно местная судебная система отстаивает букву закона и как действовать грамотно, чтобы Ваш инвестиционный проект опирался на безупречный правовой фундамент.

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНА ЭТА СТАТЬЯ

Данная информация будет особенно ценной для инвесторов, которые:

• рассматривают приобретение земли, виллы, апартаментов или девелоперского участка в Коста-Рике
• планируют жилое или коммерческое строительство в привлекательных прибрежных и природных локациях
• получили предложение о покупке «выгодного» участка, на который пока отсутствуют юридически обязательные разрешения на строительство и экологические согласования
• полагаются на уверения посредников, обещающих урегулировать любые нестыковки задним числом
• стремятся инвестировать осмотрительно, защитить свой капитал и избежать катастрофических юридических и финансовых потерь.

РЕЗОНАНСНЫЙ ПРЕЦЕДЕНТ: НЕЗАКОННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В ОХРАНЯЕМОМ ЛЕСУ

В Коста-Рике привлекло огромное общественное внимание дело, ставшее хрестоматийным примером наивной и крайне рискованной инвестиционной стратегии. Проект под названием «Amanecer de Portalón» задумывался как премиальный жилой комплекс в районе Порталон-де-Савегре, расположенном в кантоне Кепос провинции Пунтаренас на тихоокеанском побережье страны.

Эта территория находится между всемирно известным национальным парком Мануэль Антонио и национальным морским парком Марино Бальена. Это исключительно востребованная, но одновременно строго охраняемая зона с уникальным биоразнообразием и четко установленными нормами защиты природы. Именно здесь девелопер столкнулся с суровой юридической реальностью.

Строительные работы по проекту велись непосредственно в охраняемом лесу, который является частью биологического коридора Пасо Ла Данта. Этот коридор имеет жизненно важное значение для сохранения флоры и фауны Коста-Рики и находится под строжайшей защитой закона. Тем не менее инвестор заверял контролирующие органы в том, что речь идет о стандартном участке, предназначенном под застройку.

В деле фигурирует предприниматель Кристиан Арсе Карранса, один из наиболее заметных спонсоров избирательной кампании действующего президента Коста-Рики Родриго Чавеса. В 2022 году этот бизнесмен поддержал президентскую кампанию суммой в 231 миллион коста-риканских колонов, что эквивалентно приблизительно 8 085 000 чешских крон.

Однако даже столь тесные связи с главой государства не смогли предотвратить вмешательство надзорных органов и юстиции. Судебная система Коста-Рики в очередной раз продемонстрировала абсолютную независимость от любого политического давления.

По итогам тщательного расследования, проведенного Специализированной природоохранной прокуратурой (Fiscalía Ambiental de Osa), суд кантона Кепос постановил немедленно заморозить проект. Более того, компанию обязали незамедлительно снести все конструкции, возведенные над руслом ручья, восстановить первоначальные природные защитные зоны и выполнить масштабные работы по укреплению грунта для предотвращения оползней.

Данный случай датируется маем 2025 года и в настоящее время расследуется в рамках уголовного дела под номером 24-000079-1111-PE. Разбирательство касается отнюдь не мелких административных нарушений: инвестору предъявлен целый перечень исключительно серьезных обвинений.

СПИСОК ОБВИНЕНИЙ, ПРЕДЪЯВЛЕННЫХ ДЕВЕЛОПЕРУ

В рамках судебного процесса застройщику инкриминируется ряд правонарушений:

1. Незаконное изменение целевого назначения земель
2. Незаконная вырубка леса
3. Несанкционированная эксплуатация лесных ресурсов
4. Самовольный захват водных ресурсов
5. Уничтожение растительности в пределах охраняемой зоны
6. Добыча минералов и строительных материалов в буферной защитной полосе
7. Несанкционированное вторжение на территорию заповедной зоны
8. Falsedad ideológica, то есть интеллектуальный подлог официальных документов с целью введения государственных органов в заблуждение.

НИ ДЕНЬГИ, НИ ПОЛИТИЧЕСКИЕ СВЯЗИ НЕ ДАЮТ ИММУНИТЕТА В КОСТА-РИКЕ

Описанный случай далеко не единичен. За последние годы зафиксировано немало попыток как зарубежных, так и местных предпринимателей обойти действующие правила в расчете на то, что личные контакты или солидный капитал позволят уладить любые сложности. Действительность, однако, неумолима. Подобные сценарии практически всегда заканчиваются одинаково: внезапная остановка стройки, возбуждение уголовного дела, колоссальные финансовые потери и обязанность рекультивировать участок за свой счет.

Коста-Рика функционирует как президентская республика. Президент возглавляет исполнительную власть, наделен широкими полномочиями и является реальным руководителем правительства, а не просто церемониальной фигурой. Но даже при такой системе правосудие Коста-Рики раз за разом доказывает, что готово привлекать к ответственности высших должностных лиц государства.

В прошлом суды Коста-Рики выносили постановления об аресте и судебном преследовании нескольких бывших президентов республики, как только вскрывались факты их причастности к коррупции или злоупотреблению полномочиями. Этот исторический опыт наглядно подтверждает: никакие политические знакомства не гарантируют безнаказанности.

ОПАСНОСТЬ СЛЕПОГО ДОВЕРИЯ СООТЕЧЕСТВЕННИКАМ

Серьезной ловушкой при покупке зарубежной недвижимости нередко становится некритичное доверие к соотечественникам. В Коста-Рике мы неоднократно наблюдали ситуации, когда опытные иностранные посредники, нередко выходцы из США, вовлекали своих же сограждан в проекты с обещаниями баснословной доходности. На поверку же такие участки часто оказывались лишены градостроительных и строительных разрешений, находились в охранных зонах или вовсе никогда не согласовывались государственными инстанциями.

С этой проблемой сталкиваются не только инвесторы из Северной Америки. Граждане европейских стран и покупатели из других регионов мира тоже попадают в ловушку заблуждения, полагая, будто земляк, говорящий на родном языке, проверил абсолютно все юридические аспекты.

Опираться исключительно на общее происхождение бывает фатальной ошибкой. В реалиях правовой системы Коста-Рики с ее жесткими экологическими стандартами подобная доверчивость оборачивается безвозвратной потерей вложенных средств.

Коста-риканское законодательство едино для всех без исключения. Уважать законы страны обязаны все инвесторы независимо от гражданства. В случае их нарушения правовая система реагирует предельно жестко и быстро.

«Коста-Рика восхитительная страна с колоссальным инвестиционным потенциалом, но здесь действуют строгие правила. Ни высокие политические связи, ни внушительный капитал не уберегут от ответственности, если строительство ведется в ущерб охраняемой природе. В Коста-Рике закон всегда стоит выше любых знакомств».

Мария Копршивова

ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРАВИЛА ДЛЯ БЕЗОПАСНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В КОСТА-РИКЕ

Если Вы намерены приобрести недвижимость в Коста-Рике для собственного проживания, семейного отдыха или приумножения капитала, подходите ко всем этапам сделки с той же тщательностью, к которой Вы привыкли в Европе:

• Неукоснительно соблюдайте законы Коста-Рики. Местные строительные и административные регламенты имеют четкую специфику. Незнание законодательных норм не освобождает от жестких санкций.
• Помните: природа здесь не продается. Экологическое законодательство Коста-Рики входит в число самых строгих в мире. Защита лесов, водотоков и путей миграции животных является безусловным приоритетом как для государственных институтов, так и для гражданского общества.
• Работайте исключительно с лицензированными экспертами. Избегайте неформальных договоренностей с лицами, обещающими ускоренное решение вопросов. Привлекайте проверенных местных юристов, сертифицированных инженеров и профильных специалистов по территориальному планированию.
• Откажитесь от сомнительных обходных путей. Строительство без полного пакета разрешительной документации неизбежно приведет к потерям. В лучшем случае Вы потеряете вложенные деньги, в худшем столкнетесь с уголовным преследованием.

Точно так же, как и в европейской практике, в Коста-Рике до начала любых земляных работ необходимо иметь на руках полный комплект согласований от государственных инстанций. Существенное отличие заключается в том, что значительная доля территории страны обладает особым охранным статусом. Приобрести участок и начать стройку без доскональной проверки его подлинного юридического статуса здесь категорически невозможно.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

• Инвестиционная недвижимость в Коста-Рике: выбирайте глазами инвестора, а не только личными предпочтениями
• Что необходимо знать перед покупкой земельного участка в Коста-Рике
• Лесной закон № 7575: ключевые правила для иностранных инвесторов в землю и недвижимость Коста-Рики
• Продажа доходных домов в Праге: off-market предложения как ключ к успеху на рынке недвижимости

ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ КОСТА-РИКИ?

Хотите выйти на рынок Коста-Рики безопасно, прозрачно и в полном соответствии с местным законодательством? Я с удовольствием помогу грамотно структурировать инвестиционный процесс, чтобы Ваш капитал получил максимальную правовую защиту:

• проверю юридическую чистоту участка, природоохранное зонирование и наличие полного пакета обязательных разрешений
• организую взаимодействие с надежными местными юридическими фирмами и инженерами-проектировщиками
• помогу подобрать надежный инвестиционный объект, жилую виллу или перспективный участок под девелопмент.

Заполните краткую форму обратной связи непосредственно под статьей или позвоните мне напрямую. Мы детально обсудим Ваши задачи и согласуем индивидуальную ознакомительную консультацию.