ЗАКОН № 7575: КЛЮЧЕВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ В ЗЕМЛЮ И НЕДВИЖИМОСТЬ В КОСТА-РИКЕ

Рассматриваете покупку земельного участка или недвижимости в Коста-Рике и хотите убедиться, что Ваша инвестиция свободна от юридических рисков?

В моей родной Коста-Рике исключительная природная красота сочетается с бескомпромиссным законодательством в сфере охраны окружающей среды. Я регулярно встречаю европейских инвесторов, очарованных девственной природой, пляжами и тропическими лесами, но зачастую не представляющих, насколько глубоко природоохранные нормы Коста-Рики определяют возможности строительства, продажи и повседневного использования земельных участков.

Одним из наиболее значимых нормативных актов выступает Закон № 7575, известный также как Закон об охране и сохранении биоразнообразия и природных ресурсов (Ley de Protección y Conservación de la Biodiversidad y de los Recursos Naturales). Действие этого закона распространяется не только на государственные земли, но и на частную собственность. Он устанавливает строгие правила, которые обязан соблюдать каждый иностранный покупатель, чтобы избежать риска приобрести участок, на котором невозможно получить разрешение на строительство.

ДЛЯ КОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНА ЭТА СТАТЬЯ

Этот обзор подготовлен прежде всего для инвесторов и покупателей, которые:

• планируют приобретение земельного участка, жилой недвижимости или девелоперского проекта в Коста-Рике
• ищут привлекательные возможности вблизи национальных парков, на побережье или в охраняемых зонах
• хотят заранее понимать юридические границы, буферные зоны и экологические ограничения
• стремятся провести тщательную юридическую проверку (due diligence) участка до подписания договоров и перевода денежных средств
• предпочитают устойчивый подход к инвестициям в полном соответствии с законодательством Коста-Рики.

ОХРАНА ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПО ЗАКОНУ № 7575 И ЕГО БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ

Закон закрепляет, что национальные парки, заповедники и охраняемые территории являются государственной собственностью и находятся под высочайшим уровнем защиты от коммерческой и строительной деятельности. Цель этого регулирования заключается в сохранении природного наследия и обеспечении долгосрочной устойчивости экосистем, играющих ключевую роль для биоразнообразия и климатической стабильности Коста-Рики.

Ключевые положения закона:

• Любые строительные работы и коммерческое освоение на этих территориях строго запрещены, за исключением редких случаев, допускаемых исключительно по экологическим и научным основаниям.
• Буферные зоны вокруг национальных парков и охраняемых природных территорий обычно составляют от 2 до 5 километров, и в их пределах любая деятельность человека и возможное строительство требуют прохождения крайне строгих согласовательных процедур.
• В зонах с редкими и исчезающими экосистемами разрешены исключительно экологические инициативы с минимальным воздействием на природу, как правило, устойчивая инфраструктура и объекты для экотуризма.
• Для водотоков и водоемов установлены четкие защитные полосы, стандартно 50 метров от берегов рек и озер, где полностью запрещено любое вмешательство.

Компетентные государственные органы и ведомства:

• Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC): национальное агентство, управляющее всеми охраняемыми природными территориями Коста-Рики, включая национальные парки. SINAC принимает решения о согласовании или запрете любых действий на охраняемых землях и в непосредственной близости от них.
• Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE): министерство, курирующее вопросы охраны окружающей среды и устойчивого управления природными ресурсами.
• Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA): ключевое ведомство по оценке воздействия на окружающую среду (EIA), без одобрения которого ни одно строительство в экологически чувствительных зонах не может начаться.

ПРАВИЛА РЕГУЛИРОВАНИЯ В ПЯТИ СТРАТЕГИЧЕСКИХ РЕГИОНАХ КОСТА-РИКИ

01НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПАРК САНТА-РОСА

Национальный парк Санта-Роса расположен на северо-западе страны, в провинции Гуанакасте. Он имеет решающее значение для сохранения тропических сухих лесов, относящихся к числу наиболее уязвимых экосистем планеты. Эта территория также обладает огромной исторической ценностью, поскольку здесь сохранено поле битвы знаменитой победы 1856 года над американскими флибустьерами.

• Запрет на строительство и девелопмент: Любое коммерческое строительство в границах парка запрещено. Исключения распространяются исключительно на проекты с минимальным экологическим следом, такие как специализированные научные базы и объекты экотуризма, учитывающие исторический характер местности.
• Буферные зоны: Территория вокруг парка защищена буферной зоной шириной от 2 до 5 километров. Коммерческое развитие в этом поясе строго ограничено для предотвращения ущерба экосистеме и культурной ценности места.

02НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПАРК ТОРТУГЕРО

Расположенный на северо-востоке Коста-Рики, этот парк входит в число природных объектов международного значения. Он служит важнейшим местом гнездования исчезающих морских черепах, прежде всего логгерхедов, кожистых черепах и бисс. Парк включает в себя не только пляжи, но и обширную сеть лагун, мангровых зарослей, дождевых лесов и пресноводных каналов.

• Строительство полностью исключено внутри парка и вдоль прилегающей береговой полосы, где черепахи откладывают яйца. Исключения возможны только для экотуристических объектов с нулевым воздействием на природу.
• Вокруг водотоков, каналов и озер действует защитная полоса шириной не менее 50 метров, где возведение любых построек запрещено.
• Любой инвестиционный проект в этом регионе требует детального экологического аудита и официального согласования со стороны SINAC и SETENA.

03НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПАРК КОРКОВАДО

Корковадо, расположенный на юго-западном полуострове Оса, признан одним из мест с наивысшей концентрацией биологического разнообразия на Земле. Он сохраняет обширные тропические дождевые леса и прибрежные зоны, служа естественной средой обитания для популяций ягуаров, тапиров и множества редких видов птиц.

• Строительная деятельность внутри парка абсолютно незаконна. Серьезные ограничения действуют и для смежных земельных участков, расположенных в пределах буферных зон.
• Закон № 7575 предусматривает строгие санкции за несанкционированную вырубку леса и незаконную расчистку земель. Любой проект по соседству с парком обязан пройти всестороннюю экологическую экспертизу (EIA) под контролем SETENA.

04ПОЛУОСТРОВ ОСА И БИОСФЕРНЫЙ РЕЗЕРВАТ ЮНЕСКО

Весь полуостров Оса находится под охраной в статусе Биосферного резервата ЮНЕСКО. Он охватывает как центральную зону национального парка Корковадо, так и прилегающие биологические коридоры с исключительной степенью защиты.

• Особый статус биосферного резервата означает, что деятельность человека подлежит жесткому международному и государственному контролю. Для масштабных девелоперских проектов здесь места нет.
• Буферные зоны простираются на несколько километров за границы природных парков. Согласование выдается исключительно для единичных объектов с минимальным воздействием, отвечающих строжайшим критериям экологической устойчивости.

05ЗЕМЛИ КОРЕННЫХ НАРОДОВ И ЗАПРЕТ НА ПРОДАЖУ УЧАСТКОВ

Закон № 7575 учитывает особый статус территорий коренных народов, защищенных Законом об индейских резервациях № 6172 (Ley Indígena) от 1977 года. Этнические группы, среди которых брибри, кабекар, нгобе, борука, терибе (терраба), малеку и другие, контролируют около 8% всей площади Коста-Рики.

• Абсолютный запрет на продажу земли: Земельные участки в границах этих резерваций не могут быть законно переданы иностранным инвесторам или любым лицам, не принадлежащим к соответствующей общине коренных народов.
• Юридическая чистота: В таких районах, как Таламанка в провинции Лимон, где проживают народы брибри и кабекар, действует самый строгий режим защиты общинной собственности. Любая попытка приобрести подобную недвижимость ничтожна с самого начала (null and void), а инвестор рискует полностью потерять все вложенные средства.

"Коста-Рика предлагает великолепный инвестиционный потенциал, однако ее правовая система защищает природу бескомпромиссно. Иностранные инвесторы нередко видят лишь захватывающий вид, тогда как в реестре недвижимости скрывается абсолютный запрет на строительство. Моя задача состоит в том, чтобы безопасно провести Вас через все этапы сделки и гарантировать приобретение проверенного объекта с реальной ценностью и безупречным юридическим статусом."

Мария Копршивова

ПРАКТИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ИНВЕСТИЦИЯМ В ЗЕМЛЮ В КОСТА-РИКЕ

Успешное приобретение земли в Коста-Рике требует системной комплексной проверки на нескольких уровнях:

• Полная выписка из Национального реестра (Registro Nacional) для подтверждения законного собственника, а также выявления действующих ипотек, залогов или судебных обременений.
• Анализ экологических ограничений по Закону № 7575, включая замер расстояний до национальных парков, природных заповедников и водных источников.
• Проверка статуса буферных зон SINAC и оценка реализуемости проекта в ведомстве SETENA.
• Подтверждение границ относительно территорий коренных народов по Закону № 6172 во избежание недействительной сделки.
• Проверка официального права проезда, а также наличия инженерных коммуникаций и подключения к воде, что в Коста-Рике служит обязательным условием для получения разрешения на строительство.

Такая проверка не создает препятствий. Напротив, она гарантирует, что стоимость Вашей недвижимости будет расти с годами, а ее юридический и экологический статус останется безупречным.

ПЛАНИРУЕТЕ УВЕРЕННУЮ ПОКУПКУ ЗЕМЛИ В КОСТА-РИКЕ?

Если Вы рассматриваете покупку земельного участка, строительство частной резиденции или инвестиции в гостиничный проект в Коста-Рике, свяжитесь со мной, чтобы:

• провести аудит выбранного объекта на соответствие Закону № 7575 и смежным экологическим нормам
• исключить риск недействительных сделок в природоохранных зонах или на землях коренных народов
• подобрать проверенные инвестиционные варианты, отвечающие Вашим финансовым и личным ориентирам
• работать с партнером, который досконально знает рынок Коста-Рики, местную деловую культуру и правовую среду благодаря личному происхождению и дипломатическому опыту.

Буду рада обсудить Ваши инвестиционные планы в рамках первичной консультации. Заполните короткую контактную форму под этой статьей, и мы согласуем удобное время для личной встречи или онлайн-звонка.